Propriétaire : gérer le départ d'un locataire avant la fin du bail

Lorsque votre locataire a signé son contrat de location, il s’est engagé à rester pour trois ans (ou toute autre durée que vous auriez décidé). Mais les aléas de la vie peuvent le pousser à chercher un nouveau logement avant la fin de ce délai et à vous envoyer son congé. Si la situation est fréquente, le départ avant la fin du bail soulève quelques questions chez les propriétaires bailleurs. On y répond !

Mon locataire a-t-il le droit de partir du logement avant la fin du bail ?

Les conditions de résiliation du contrat de location sont plus souples pour le locataire que pour le propriétaire. Un locataire a le droit de partir du logement avant la fin du bail, à n’importe quel moment et sans se justifier. Il doit néanmoins respecter quelques règles quand il donne son congé.

Par quels moyens le locataire peut-il donner son congé avant la fin du bail ?

Le locataire donne son congé par écrit au propriétaire. Il doit faire parvenir sa lettre soit par :

• Recommandé avec accusé de réception ;
• Acte remis par un commissaire de justice (anciennement huissier) ;
• Remise en main propre contre signature.

L’occupant ne peut pas mettre fin à son bail par email ou par SMS. Il a le droit d’utiliser la lettre recommandée électronique seulement si le propriétaire a donné son accord au préalable.

Quelle est la durée de préavis à respecter ?

La résiliation du bail prend effet une fois la période de préavis écoulée. Le délai démarre le jour où le bailleur est informé du congé donné par le locataire (jour de réception de la lettre RAR, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre).

La durée du préavis dépend du type de bail. Elle est d’un mois pour un logement meublé, y compris pour les logements étudiants et les baux de neuf mois.

Pour les logements loués nus, le préavis est de trois mois. Cependant, ce délai est ramené à un mois :

• En zone tendue ;
• Si le locataire déménage pour un logement social ;
• Si le locataire perçoit le RSA ou l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
• Si l’état de santé du locataire n’est plus compatible avec le logement ;
• Si le locataire ou son enfant est victime de violence exercée par la personne avec laquelle il vit dans le logement ;
• Si le locataire décroche son premier emploi ;
• Si le locataire, fonctionnaire ou employé, change de lieu de travail ;
• Si le locataire perd son emploi (rupture conventionnelle ou fin de CDD).

Que doit contenir le courrier de résiliation du bail ?

La lettre de congé doit mentionner :

• L’identité du locataire ;
• L’adresse du logement ;
• La date de rédaction ;
• La durée du préavis.

Si le préavis n’est que d’un mois, le locataire doit indiquer dans son courrier le motif qui lui permet de l’écourter et joindre les documents justificatifs (par exemple : certificat médical, avis de mutation, attestation CAF, dépôt de plainte, etc.).

L’ensemble des personnes ayant signé le bail doivent signer la lettre de congé pour que le contrat de location soit résilié. Pour un logement en colocation, les colocataires peuvent envoyer une lettre commune ou chaque occupant peut transmettre son propre courrier.

Bon à savoir : Dans le cas d’un couple ou d’une colocation, un seul locataire ou colocataire peut donner son congé tandis que les autres occupants conservent le logement.

Quelles sont les obligations du locataire lors d’un départ avant le terme du bail ?

Votre locataire n’est pas tenu de vivre dans le logement jusqu’à l’échéance du bail. Cependant, ses obligations restent les mêmes pendant la période de préavis qu’en cours de bail.

Payer le loyer et les charges jusqu’à l’échéance du bail

Votre locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail, c’est-à-dire à l’expiration de la période de préavis. Pour le paiement du dernier loyer, la règle du prorata temporis s’applique.

Entretenir le logement jusqu’à la fin de la période de préavis

Même s’il souhaite partir, le locataire demeure responsable de l’entretien courant du logement. Il doit notamment prendre à sa charge les réparations qui lui incombaient en cours de bail.

L’assurance habitation de votre locataire doit également le couvrir jusqu’à la date de son départ.

Autoriser le bailleur à organiser des visites du logement

Si le bail contient une clause autorisant les visites en vue de la relocation ou de la vente du bien immobilier, votre locataire doit vous laisser accéder au logement avec son potentiel remplaçant. Vous devez convenir ensemble de créneaux durant lesquels l’appartement ou la maison est disponible pour les visites. Sachez néanmoins que la loi n’autorise pas les propriétaires-bailleurs à organiser des visites :

• Le dimanche et les jours fériés,
• Plus de deux heures par jour ouvrable.

Départ anticipé du locataire : que faire quand on est propriétaire ?

Si le locataire a donné son congé conformément à la loi, le bailleur ne peut pas s’y opposer. Le propriétaire doit alors accomplir les démarches nécessaires pour mettre fin au bail et rechercher rapidement un nouvel occupant pour le logement.

Réaliser l’état des lieux du logement et restituer le dépôt de garantie

Prenez rapidement contact avec le locataire pour lui confirmer que vous avez bien reçu son courrier. Profitez-en pour fixer le rendez-vous de l’état des lieux de sortie (EDL) et de la remise des clés du logement.

Une fois l’état des lieux de sortie validé, le propriétaire restitue le dépôt de garantie ou la caution au locataire. Le bailleur doit le faire sous :

• 1 mois si l’EDL est conforme ;
• 2 mois si l’EDL est non conforme.

Cherchez un nouveau locataire sans délai

N’attendez pas que votre locataire soit parti pour lui chercher un remplaçant. Lorsque vous contactez votre locataire, mettez-vous d’accord sur les heures auxquelles vous pouvez faire visiter le logement aux candidats.

Rédigez une nouvelle annonce et diffusez-la sans délai. Vous pouvez également en profiter pour recalculer le prix du loyer et des charges ou changer votre stratégie d’investissement locatif (passage d’une location d’un logement nue à une location meublée ou vente du logement, par exemple).

Dans les zones tendues, il n’est pas rare que votre ancien locataire ait déjà trouvé lui-même son remplaçant parmi son réseau. Cette solution peut lui permettre d’écourter son préavis, si le propriétaire est d’accord. Avant de signer le bail avec la personne recommandée, prenez le temps d’examiner le dossier du candidat, même si vous faites confiance à l’ancien occupant. Assurez-vous notamment que le prétendant à la location a des ressources suffisantes, un garant ou qu’il a souscrit une caution locative privée, comme Garantme. Ainsi, vous réduirez le risque d’impayés de loyers.

Mon locataire part sans donner son préavis ou sans payer son loyer, que faire ?

Il arrive que certains locataires quittent leur logement avant le terme du bail, sans donner leur congé au propriétaire, ni payer leur loyer. On parle alors d’abandon de logement, ou plus familièrement, de « départ à la cloche de bois. » Dans cette situation, le bailleur peut être tenté de changer les serrures et de remettre l’appartement en état avant de relouer. Mais la loi l’interdit.

Si votre locataire abandonne le logement, vous devez :

1. Mandater un commissaire de justice pour constater que le locataire a abandonné le logement ;
2. Demander au tribunal d’instance de résilier le bail ;
3. Informer le locataire que le juge a résilié le bail ;
4. Mandater un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de reprise des lieux.

Si votre locataire vous laisse une dette après la résiliation du bail, vous ne pouvez pas déduire les loyers impayés de la caution. Vous devez engager une procédure de recouvrement des loyers impayés et lui restituer son dépôt de garantie.

Un locataire a le droit de partir avant la date de fin de son bail, à condition de donner son congé dans les règles. Le propriétaire bailleur ne peut pas s’y opposer et doit organiser l’état des lieux de sortie et la remise des clés.