Propriétaire : comment gérer le départ d'un seul colocataire ?

Les propriétaires de grandes maisons ou d’appartements qui comportent plusieurs chambres sont nombreux à louer en colocation, une pratique courante dans les grandes métropoles ou les villes étudiantes. Et si la location en colocation diffère de celle en bail unique classique, elle reste encadrée par des règles strictes. Alors, comment, par exemple, gérer le départ d’un seul des colocataires ? 

Garantme vous donne toutes les clés pour comprendre les obligations légales liées au départ d’un colocataire et bien gérer l’arrivée du prochain.

Colocation : que faire en cas de départ anticipé du colocataire ?

Vous louez votre bien en colocation ? Vous le savez sans doute, il arrive que des colocataires décident de quitter le logement avant la fin du bail. En tant que propriétaire bailleur, il est donc essentiel de comprendre les droits et les obligations des deux parties pour bien gérer le départ anticipé d’un des membres de la colocation. Ceux-ci diffèrent en fonction du type de bail signé (bail unique ou collectif).

Le préavis

S’il souhaite quitter votre logement, le colocataire doit respecter un préavis d’un mois pour un bail meublé et de trois mois pour un bail vide. Une exception subsiste toutefois si le logement est situé en zone tendue : dans ce cas, le préavis est d’un mois. 

Attention, le colocataire doit vous informer de son départ par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Notez qu’il s’agit d’une démarche individuelle, même si les colocataires sont tous signataires du bail. Si plusieurs occupants quittent le logement, chaque signataire du bail doit donc vous prévenir séparément.

Le dépôt de garantie du colocataire sortant

Et pour le dépôt de garantie déposé par les colocataires ? Si le colocataire qui quitte le logement a signé un bail unique, le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution ou le garant) est déposé en une fois et la somme est commune à tous les colocataires. Vous n’avez donc pas à restituer d’argent au colocataire sortant, qui doit de ce fait trouver un arrangement avec les autres colocataires. 

Par contre, si chaque locataire a signé un bail individuel, vous devez restituer chaque dépôt de garantie à chaque locataire lorsqu’il quitte le logement, comme pour une location classique.

L’état des lieux

Si l’un des colocataires quitte votre bien, devez-vous faire un état des lieux ? Tout dépend du type de bail. S’il s’agit d’un bail unique, l’état des lieux de la chambre du colocataire est obligatoire (mais pas pour les parties communes). S’il s’agit au contraire d’un bail collectif, il n’y a aucune obligation. Vous pouvez effectuer l’état des lieux à la fin du bail, lorsque tous les colocataires quittent le logement.

La recherche d’un nouveau colocataire

Après le départ d’un colocataire, comment procéder pour trouver un nouveau membre à la colocation ? Qui doit se charger de la recherche d’un nouveau locataire ? Ici aussi, tout dépend du type de bail signé, et notamment de la clause de solidarité.

La clause de solidarité

Dans les baux de location, et en particulier de colocation, beaucoup de propriétaires ont recours à la clause de solidarité. Un bail avec clause de solidarité engage les autres locataires à payer le loyer, même après le départ d’un colocataire. 

Ainsi, dans le cas d’un bail unique à clause de solidarité, les locataires devront payer la part de loyer du colocataire jusqu’à ce qu’un remplaçant soit trouvé. Ils sont donc libres de faire leurs propres recherches pour trouver un nouveau colocataire qui remplit les conditions du dossier. C’est un dispositif protecteur pour les propriétaires bailleurs, car les loyers continuent d’être perçus dans leur intégralité même en l’absence de colocataire.

Bon à savoir : qui doit chercher le nouveau colocataire ?

En général, ce sont les colocataires restants qui proposent un nouveau candidat pour la chambre libre dans l’appartement ou la maison. Cela permet de maintenir une bonne entente dans le logement ou même de respecter une certaine mixité. Toutefois, en tant que propriétaire, vous gardez toujours le droit de refuser un profil si le dossier du candidat ne présente pas de garanties suffisantes. Vous pouvez aussi décider de prendre en charge vous-même cette recherche ou de la confier à une agence. 

La rédaction d’un avenant ou d’un nouveau contrat

Chaque changement de colocataire implique la mise à jour du bail de location. Ici, deux options sont possibles : la rédaction d’un avenant au contrat ou la création d’un nouveau bail.

• Pour un bail unique, il convient de rédiger un avenant au bail, mentionnant le départ du colocataire sortant et l’arrivée du nouveau. Ce document doit être signé par toutes les parties : colocataires restants, entrant, et vous, le propriétaire bailleur.
• Pour un bail individuel, chaque colocataire dispose d’un contrat distinct. Le départ d’un colocataire n’impacte donc pas les membres restants de la colocation. Vous devez alors rédiger un nouveau bail, créé uniquement pour la chambre libérée, sans avenant.
  
  

Avenants, bail unique ou collectif, recherche d’un nouveau colocataire, etc., le départ d'un membre d’une colocation comporte certaines formalités, notamment selon le type de bail et la présence (ou non) d’une clause de solidarité. En anticipant au mieux chaque étape et en respectant toutes les formalités, vous pourrez assurer une transition fluide à votre bail de colocation. Garantme peut d’ailleurs vous accompagner et vous aider à prévenir les risques d’impayés, grâce à des solutions de garantie loyers impayés (GLI) adaptées aux propriétaires, et ce, pour des logements loués en colocation ou en location classique.