La résiliation du bail par le propriétaire : une procédure encadrée

La résiliation du bail par le propriétaire est clairement plus formalisée que celle par le locataire. La loi du 6 juillet 1989 reste restrictive sur ce point malgré les dernières réformes concernant le bail de location.

Le bailleur doit respecter un cadre et des motifs précis pour décider d’adresser un congé à son locataire, et ce quel que soit le modèle de bail. Mais lorsque sa justification n’est pas conforme, cette résiliation devient frauduleuse. Le propriétaire s’expose alors à une amende pénale et des dommages et intérêts.

1. La forme : rien n’est laissé au hasard

Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire, la résiliation du bail par le propriétaire est soumise à des règles strictes :

La période :

Le bailleur ne peut interrompre son bail de location qu’à l’échéance du contrat.

Cette date varie suivant le type de bail. Mais pour un bail standard de logement vide, l’échéance est à 3 ans.

Pour cette raison, cette résiliation est appelée un non-renouvellement du bail car sans manifestation expresse des parties, le bail est reconduit dans les mêmes conditions.

Le délai

Le délai pour adresser un congé au locataire varie également suivant le type de bail signé. Pour un logement vide, le préavis doit être d’au moins 6 mois. Ce délai cours à compter de la réception de la notification du congé par le locataire.

Attention, si le délai de préavis n’est pas respecté, le congé n’est pas valable et le bail de location est reconduit tacitement.

La démarche

La demande de congé peut être adressée de 3 manières :

• Notification par acte d’huissier : la plus coûteuse mais la plus sure.
• Lettre recommandée avec accusé de réception : précisons que le délai légal ne part qu’à compter de la réception effective de la lettre. Si le destinataire ne va pas chercher son recommandé, le préavis ne court pas.
• Remise en main propre contre récépissé : le locataire peut la refuser.

La loi ALUR exige, depuis le 1er janvier 2018, que le propriétaire joigne à sa demande une notice d’information au congé du locataire.

Les destinataires

Le bailleur ne doit pas oublier d’adresser individuellement son congé à tous les locataires signataires du bail. Ceci est valable pour les époux, concubins, partenaires pacsés, ou colocataires.

Si seulement l’un des deux est signataire du bail, qu’il s’est marié ou pacsé depuis et en a informé le bailleur, ce dernier doit également envoyer le congé à ce nouveau titulaire.

2. Le fond : une liberté restrictive

Contrairement au locataire, la résiliation du bail par le propriétaire ne peut se faire que pour 3 motifs. Et celui-ci doit être porté à la connaissance du locataire dans son congé.

Le bailleur souhaite occuper le logement

Le propriétaire peut décider de récupérer son bien pour l’occuper lui-même ou y loger un de ses proches en résidence principale. Les occupants ne peuvent être que :

• Un ascendant ou un descendant, de lui-même ou de son conjoint,
• Un conjoint ou un partenaire pacsé,
• Un concubin depuis au moins un an à la date du congé.

Le courrier de résiliation doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur.

Le bailleur souhaite vendre le logement

Si le propriétaire décide de donner congé pour vendre, son locataire dispose d’un droit de préemption (sauf s’il vend à un de ses parents). Il devient donc prioritaire pour acheter le logement.

Le courrier notifiant le congé constitue une offre de vente qui doit mentionner :

• La description du bien
• Le prix
• Les conditions

Le locataire dispose alors des 2 premiers mois de son préavis pour se prononcer.

En cas de réponse négative ou d’absence de réponse, l’offre est caduque et il devra libérer les lieux à l’issue du préavis.

En cas d’acceptation, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois suivants (4 mois en cas de recours à un prêt).

Le bailleur ne souhaite pas conserver ce locataire

La résiliation du bail par le propriétaire peut parfaitement avoir pour raison le mécontentement envers son locataire. On parle alors de non-renouvellement du bail de location pour cause légitime et sérieuse.

Dans ce cas, le bailleur doit invoquer une inexécution du contrat par le locataire, sans forcément prouver une faute. Les motifs les plus souvent utilisés sont :

• Retards réguliers dans le paiement du loyer
• Troubles du voisinage
• Absence d’assurance d’habitation
• Sous-location sans autorisation
• Travaux réalisés sans autorisation

Ces motifs s’apprécient au cas par cas. Lors d’une contestation, le juge appréciera la légitimité de la cause.

Attention à ne pas confondre avec la résiliation anticipée par action de la clause résolutoire, qui entre dans une procédure de loyer impayé.

2. Les cas particuliers

Les locataires protégés

• Le propriétaire ne peut donner congé a un locataire de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à un certain plafond, ou si son locataire héberge une personne de plus de 65 ans, fiscalement à sa charge. Il ne peut résilier le bail qu’à la condition de lui trouver un nouveau logement.
• Le bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 dispose d’un droit au maintien dans les lieux du locataire. Ce régime, très protecteur, a fait l’objet de réformes mais concerne encore quelques logements spécifiques.

Achat d’un logement occupé

Dans le cas où le propriétaire souhaite résilier le bail d’un logement qu’il vient d’acheter occupé, certains délais doivent être respectés :

• Résiliation pour reprise :

Il doit attendre l’échéance du bail sauf si celle-ci intervient moins de 2 ans après la date d’acquisition. Auquel cas, il devra attendre la fin d’un délai de 2 ans.

• Résiliation pour vendre :

Il doit attendre la fin du premier renouvellement ou attendre la fin du contrat en cours si cette échéance intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition.

La résidence secondaire

Les règles sont nettement plus souples lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Généralement, les termes du bail fixent la volonté des parties, suivant des règles d’usage communément appliquées.

Il est donc essentiel que le propriétaire respecte les règles de résiliation pour éviter de perdre du temps, ou pire, de l’argent. En outre, un modèle de bail bien rédigé est crucial pour définir précisément les engagements des parties.