Gestion locative : Comment réussir son état des lieux de sortie ?

Votre locataire a donné son congé pour résilier son bail au terme de son préavis. Avant de le laisser partir, vous devez vous assurer de l’état dans lequel il laisse votre bien. En effet, pendant toute la durée du bail, le logement a vécu au gré de ses occupants. Certes, il s’use naturellement : c’est ce qu’on appelle la vétusté qu’il est important d’en prendre en compte dans la globalité de l’investissement. Mais il peut aussi être dégradé prématurément par des locataires indélicats.

L’état des lieux de sortie va donc déterminer les responsabilités de chacun. Il constitue néanmoins un document essentiel dans le processus de fin de bail. C’est pourquoi, la loi ALUR a imposé un modèle type d’état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie ou la fin de la relation entre bailleur et locataire

On a souvent tendance à sous-estimer la fin d’un contrat, considérant que les engagements de chacun sont entièrement attachés à sa constitution. En matière de location, les deux étapes sont importantes, car elles génèrent toutes deux des droits et des obligations pour les parties.

Par ailleurs, son efficacité dépend de l’état des lieux d’entrée, si les choses ont été faites correctement. Et c’est en le comparant à ce document que l’état des lieux de sortie permettra d’apprécier les dégâts. Si rien n’a été fait en son temps, le bien est réputé avoir été loué dans un état impeccable.

Les principes de contradictoire et de gratuité

Par définition, l’état des lieux de sortie doit être réalisé à l’amiable et surtout de manière contradictoire. Ceci implique que ce document n’aura de valeur juridique que si bailleur et locataire le signent. Par conséquent, les deux parties seront réputées avoir accepté les informations qui y sont mentionnées.

L’état des lieux d’un appartement ou d’une maison est gratuit s’il est établi directement en présence du bailleur et du locataire. Si vous faites appel à un intermédiaire, les frais peuvent être mis à la charge du locataire à la condition que :

• Le montant n’excède pas le montant payé par le bailleur
• Le montant ne dépasse pas 3€ TTC par m2 de surface habitable

Éviter les litiges

L’objectif principal de l’établissement de cet état des lieux est d’éviter au maximum les litiges : un document qui recense la volonté des deux parties est avantageux pour tout le monde. Malheureusement, il peut arriver que cela ne soit pas possible. Dans ce cas, celle qui ne serait pas d’accord peut faire appel à un huissier de justice qui dressera objectivement un constat locatif. Cet acte sera alors facturé pour moitié à chacune des parties.

La forme et le fond de l’état des lieux de sortie

La loi ALUR a durci la réglementation de l’état des lieux en imposant des règles :

• De forme :

En matière de forme, l’intention principale est de faciliter la comparaison du logement entre l’entrée et la sortie du locataire.

• Soit un document unique, rempli à l’entrée puis à la sortie, fait office d’état des lieux,
• Soit 2 documents distincts sont rédigés, mais avec impérativement une forme similaire.

À compter de sa signature en 2 exemplaires, le locataire aura 10 jours pour le rectifier s’il le souhaite. Ce document peut par ailleurs être dématérialisé.

• De fond :

L’état des lieux doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

• L’indication de la mention d’état des lieux d’entrée ou de sortie
• La date de réalisation des états des lieux
• Les noms et adresses des parties et mandataires
• Localisation du logement
• Les moyens d’accès et les clés correspondantes
• La nature et l’état des revêtements, pièce par pièce
• Les relevés de compteurs
• L’adresse du nouveau domicile du locataire
• La signature des parties et mandataires

De plus, toute illustration, photo ou commentaire écrit est désormais accepté en complément de précision.

La libération des fonds

Les conséquences directes de l’établissement de l’état des lieux de sortie concernent les garanties prises par le bailleur pour le paiement des loyers et la remise en état éventuel du bien.

Restitution du dépôt de garantie

Rappelons que le dépôt de garantie est une somme d’argent (1 mois de loyer maximum) versée au bailleur à la prise de possession des lieux en vue de couvrir les éventuelles dégradations du logement. C’est donc l’état des lieux de sortie qui va déterminer l’utilisation ou non, en totalité ou pour partie, de cette somme.

En effet, c’est ce document qui autorise le bailleur à retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à la reprise des dégradations. C’est pourquoi sans celui-ci, et quand bien même des remises en état seraient nécessaires, le locataire serait réputé avoir rendu le logement en bon état.

• L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur dispose d’un mois pour restituer la totalité du dépôt de garantie au locataire

• L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des frais de réparation, justificatifs à l’appui.

Libération de la caution

La caution locative est un tiers qui s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire (voir notre article "Rôle du garant pour la location de logement : que prévoit la loi ?"). Quand le bail est terminé et toutes les sommes dues acquittées, la caution peut être libérée de son engagement.

Lorsque la caution est bancaire, on peut demander la mainlevée de la caution : sur présentation de justificatifs dont l’état des lieux de sortie.

Lorsque la caution est une personne physique, son engagement est généralement lié à la durée du bail. L’état des lieux de sortie actant la fin du bail, il est essentiel pour justifier de son terme.

L’état des lieux de sortie ne doit pas être négligé. Comme tout document contractuel, il engage les parties qui le signent. Prenez le temps qu’il faut et mettez un terme au bail proprement, dans l’intérêt de tous.