Trêve hivernale : comment procéder en cas d’impayé de loyer ?

En France, la trêve hivernale vise à protéger les locataires vulnérables et empêcher les expulsions durant les saisons les plus froides. Les propriétaires ne peuvent donc pas procéder à une expulsion des locataires ou résiliation du bail pour cause de loyers impayés ou de non-respect du bail. Dans cet article, Garantme vous explique tout sur la trêve hivernale, avec des conseils pour gérer les problèmes liés aux impayés de loyers.

Qu’est-ce-que la trêve hivernale ?

Depuis près de 70 ans, un dispositif dit de ‘’trêve hivernale’’ protège les locataires les plus vulnérables des expulsions du logement en plein hiver. Ainsi, la loi du 3 décembre 1956 suspend toute mesure d’expulsion durant une période donnée, dite de trêve. Une exception toutefois subsiste, si le relogement des personnes est assuré en respectant l'unité et les besoins de la famille.

Ainsi, la trêve hivernale s'applique officiellement chaque année du 1^er novembre au 31 mars. Durant cette période, toute procédure d’expulsion par le propriétaire bailleur du locataire de son logement est interdite, elle est donc reportée à la fin de la période de trêve. La loi interdit également aux propriétaires bailleurs de couper l'électricité, le gaz ou l'eau dans les biens concernés. 

La trêve hivernale, une mesure réservée aux impayés de loyers 

La trêve hivernale ne concerne pas toutes les situations liées au logement. Par exemple, elle ne s'applique pas si le propriétaire donne congé (dans le respect des préavis légaux) à son locataire pour reprendre le logement à titre personnel ou pour le mettre en vente. De plus, cette mesure de protection ne couvre pas les squatteurs occupant un logement illégalement ni les expulsions du domicile conjugal ordonnées par un juge.

Que risque un propriétaire qui ne respecte pas la trêve hivernale ? 

Tout propriétaire qui ne respecte pas la trêve hivernale s’expose à de lourdes sanctions. Le propriétaire ne peut en aucun cas contraindre son locataire à quitter le logement durant la période de trêve hivernale : c’est un délit. Ainsi, le non-respect de la trêve hivernale constitue une infraction passible d'une peine pouvant aller jusqu'à trois ans de prison accompagnés d’une amende d’un montant 30 000 euros.

Pendant la trêve hivernale, toutes coupures d'énergie, en cas de factures non réglées, sont proscrites. En cas de coupures illégales, le locataire est en droit de déposer plainte contre le propriétaire bailleur.

En cas d’expulsion illégale, le locataire peut également engager des poursuites civiles pour demander des dommages et intérêts. 

Pour tous les propriétaires, le respect du dispositif légal de trêve hivernale est donc essentiel. En cas d’impayés de loyer, des solutions à l’amiable peuvent être envisagées pour régulariser rapidement la situation avec le locataire.

Impayés de loyer durant la trêve hivernale : comment réagir ?

Votre locataire a cessé de payer son loyer, et vous souhaitez agir en conséquence. Comment procéder ? 

Sachez que, même durant la trêve hivernale, vous pouvez mettre agir pour régulariser la situation : 

• Contacter le locataire pour comprendre les raisons de ces impayés ;
• Le relancer de manière amiable et trouver avec lui une solution pour le paiement des loyers, comme le paiement différé ou la mise en place d’un échéancier ;
• Solliciter le garant du locataire s’il en possède un ;
• Faire appel à des médiateurs ou des organismes d’aide spécialisés.

À terme, si aucune solution ne semble aboutir, vous pouvez aussi déposer un dossier en justice pour saisir le tribunal pour préparer une expulsion du locataire (constatée par un huissier) après la fin de la période. Si une décision d'expulsion est donnée durant la période de trêve, alors son application sera différée à la fin de la trêve hivernale.

Propriétaires, comment prévenir les impayés de loyer ?

Voici quelques conseils pour réduire le risque d’impayés de loyers dans le cadre d’un bail de location : 

• Une vérification poussée du dossier : en tant que propriétaire, il est essentiel de vérifier la solvabilité de votre locataire pour éviter les impayés. Vérifiez par exemple l’avis d’imposition via le numéro de référence fiscale, et consultez en ligne les revenus annuels du candidat à la location. Cette démarche, longue bien qu’indispensable, peut être déléguée à une agence de gestion locative.

• Le recours à un garant physique ou moral: un parent ou un proche du locataire peut se constituer garant (c’est le garant physique), mais aussi un organisme privé (le garant moral). Il s’engage alors à payer le loyer dû en cas de défaillance du locataire. Néanmoins, tout comme pour le locataire, il est essentiel de vérifier également la solvabilité du garant en demandant des pièces justificatives pour réduire les risques d’impayés ou de litiges.

• Opter pour une Garantie Loyers Impayés : la GLI constitue une protection optimale pour les propriétaires bailleurs. Cette assurance est optionnelle. Elle couvre les risques de loyers impayés, les éventuelles dégradations du bien, et même les frais de procédure en cas d’expulsion ou de recouvrement des dettes de loyers impayés, avec des délais rapides. La GLI indemnise donc le propriétaire, et ce, dès le premier mois de loyer impayé. De plus, elle dispense le locataire de présenter un garant. Cependant, la GLI représente un coût additionnel, bien que le propriétaire puisse le déduire des revenus locatifs.

Les impayés de loyer peuvent impacter financièrement le propriétaire bailleur, et mettre en danger sa relation avec le locataire. En particulier durant la trêve hivernale, une identification rapide des problèmes d’impayés permet souvent de trouver des solutions à l’amiable avant qu’ils ne s’aggravent. En tant que propriétaire, pour sécuriser vos revenus locatifs, le choix d’une Garantie Loyers Impayés est un atout indéniable. Elle vous protège des impayés, mais aussi des éventuelles dégradations du bien et couvre les frais liés aux procédures de recouvrement ou d’expulsion.