Impayé de loyer : comment faire entrer en jeu le garant du locataire ?

Depuis le début de son contrat de location, votre locataire a toujours été ponctuel pour le paiement de son loyer et de ses charges. En théorie, il n’y a pas de raison pour que ça change, mais qui sait de quoi demain sera fait ? Dans le contexte économique actuel, même les locataires les plus sérieux peuvent rencontrer des difficultés financières.

En tant que propriétaire bailleur, nous vous conseillons de vous renseigner sur les procédures de recouvrement dans le secteur de l’immobilier. Ainsi, si votre locataire ne peut plus payer son loyer, vous gagnerez du temps dans le recouvrement de la dette locative. 

En cas de défaillance du locataire, comment demander au garant de régler le montant du loyer et des charges inscrit dans le bail ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le rôle du garant pour que vous puissiez faire le nécessaire en cas d’impayé de loyer. 

Peut-on saisir le garant de son locataire en cas d’impayé de loyer ?

Oui et d’ailleurs, c’est pour cette raison que les propriétaires bailleurs sont incités à demander un garant à leur locataire (bien qu’il existe des alternatives comme la GLI, une assurance contre les loyers impayés).

En effet, en signant l’acte de cautionnement, il engage sa responsabilité.

Si le locataire n’a pas payé le montant de son loyer et de ses charges à temps, il doit s’acquitter de la dette locative à sa place !

Autrement dit, son rôle est de rembourser le propriétaire bailleur en cas d’impayé. 

Mais attention, pour saisir un garant en toute légalité, il faut respecter certaines règles : 

• La procédure est identique qu’il s’agisse d’une caution simple ou solidaire, mais dans le premier cas, le propriétaire bailleur est obligé de s’adresser au locataire avant de prévenir le garant, ce qui peut allonger les délais de recouvrement.
• Devenir garant est un engagement, mais pour que celui-ci soit recevable, un acte de cautionnement doit être signé et annexé au contrat de location : c’est la loi. Il est également impératif de préciser sur le bail s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire.

En l’absence de mention sur le bail, on considérera qu’il s’agit d’un cautionnement simple, ce qui ne facilite pas le process de recouvrement pour le propriétaire bailleur. 

Et bien sûr, on ne peut pas le contacter si le loyer et les charges sont payés à temps : il intervient uniquement en cas de défaut de paiement. 

Quelle procédure auprès du garant en cas de loyers impayés ? 

Alors qu’il réglait toujours son loyer en temps et en heure, votre locataire rencontre des difficultés financières et ne peut donc plus vous verser les sommes dues. Vous souhaitez donc saisir sa caution afin d’obtenir dans le meilleur délai le remboursement de la dette locative en cours. 

Quel est le type de caution signé ?

La procédure à appliquer dépend du type de cautionnement signé. 

Pour résumer, voici ce qu’il faut faire : 

• Le garant a signé un acte de cautionnement simple.

Il faut dans un premier temps engager une procédure amiable auprès du locataire. 

Si celle-ci ne donne rien, il faudra que vous lanciez une procédure judiciaire auprès du locataire. Si l’issue n’est toujours pas favorable, vous pourrez enfin vous rapprocher de lui pour obtenir le remboursement des dettes. 

• Le garant a signé un acte de cautionnement solidaire.

Ici, vous pouvez en même temps engager une procédure amiable auprès du locataire et de son garant. Si vous n’obtenez pas le règlement des dettes, il faudra ensuite que vous lanciez une procédure judiciaire, toujours à l’encontre du locataire et de son garant. 

C’est pourquoi les agences immobilières conseillent plutôt aux propriétaires bailleurs de demander une caution solidaire aux locataires : il y a moins de risque pour que le process traîne en longueur, car la personne qui s’est portée caution est prévenue en même temps que le locataire. 

La procédure amiable 

Votre locataire a 8 jours de retard dans le paiement de son loyer et de ses charges ? 

En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas immédiatement saisir la justice : il est obligatoire d’engager une action amiable ! 

Dans le cas d’une caution solidaire, voici la marche à suivre : 

• Relancez le locataire et le garant en leur envoyant un courrier simple dans les 10 jours qui suivent le premier impayé ;
• Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception au deux parties dans les 25 jours qui suivent la date du premier impayé.

Et s’il s’agit d’une caution simple ? La procédure est identique, mais vous devez uniquement contacter le locataire, pas le garant. Il faudra ensuite tout recommencer de zéro auprès du garant si les voies amiables et judiciaires ne donnent rien auprès du locataire.

La procédure judiciaire

Vous n’avez pas réussi à trouver une solution à l’amiable ? Dans ce cas, vous n’avez pas d’autres choix que de saisir la justice. 

Voici la marche à suivre dans le cas d’une caution solidaire : 

• Lancez une procédure d’injonction de payer auprès du tribunal d’instance.

Après analyse du dossier, le juge décidera de délivrer ou non une ordonnance d’injonction de payer. Celle-ci doit être envoyée, par voie d’huissier, dans un délai de 6 mois auprès du locataire et de son garant. 

À réception, le garant dispose alors de 30 jours pour s’opposer à l’ordonnance d’injonction de payer. Une audience est alors organisée pour permettre au juge de statuer sur le maintien de l’injonction de payer.

• Demandez au juge d’apposer une formule exécutoire sur l’injonction de payer si le garant n’a ni donné suite, ni réglé les dettes du locataire. 

À ce moment-là, ses biens peuvent être saisis pour régler la dette locative auprès du propriétaire bailleur. 

La Caution de Garantme : une alternative au garant physique à connaître

Pour éviter de vous retrouver face à un garant qui fait traîner le recouvrement, le plus simple, en plus de connaître la loi, est encore d’opter pour une alternative à la caution traditionnelle. 

Ainsi, plutôt que de demander un garant physique aux locataires qui déposent un dossier pour votre logement en location, incitez-les à se tourner vers un service de cautionnement payant. 

La Caution de Garantme est rassurante pour les propriétaires bailleurs, car c’est l’assurance d’un remboursement sous 5 jours ouvrés en cas de loyers impayés. 

Le petit + ? Les procédures judiciaires sont également prises en charge par Garantme.

Contrairement à la Garantie Visale par Action Logement, elle n’est pas gratuite pour le locataire, mais l’avantage, c’est qu’elle permet de couvrir des profils beaucoup plus variés. Pour les locataires qui ne disposent pas d’un garant solvable dans leur entourage, c’est l’assurance d’accéder plus facilement au marché de la location. 

La Caution de Garantme, c’est donc une solution gagnant-gagnant pour le locataire et le propriétaire !