Bailleurs : comment éviter le commandement de payer ?
Le commandement de payer est souvent brandi comme l’arme ultime contre les... Voir plus
3 août 2021
Lorsqu’on aborde les sujets relatifs au recouvrement des impayés de loyer, la notion de commandement de payer est très rapidement évoquée. De sorte que les propriétaires savent pertinemment qu’ils sont susceptibles d’y avoir recours s’ils mettent leur bien immobilier en location. En matière de GLI c’est-à-dire d’assurance de loyer impayé, si l’acte de commandement de payer constitue également un élément décisif pour les assureurs, les bailleurs ont parfois du mal à appréhender son implication. Les locataires, quant à eux, peuvent se trouver démunis face au commandement de payer qui vient de leur être délivré par un huissier. Voici donc certains éléments de clarification.
Commandement de payer : de quoi parle-t-on ?
Afin d’utiliser ce terme à bon escient, quelques précisions s’imposent.
La définition du commandement de payer
Le commandement de payer est souvent confondu avec la mise en demeure. Alors que cette dernière n’est qu’une simple lettre adressée par courrier recommandé A/R, le commandement est un acte extrajudiciaire qui donne au locataire l’injonction d’exécuter ses obligations contractuelles, en l’espèce de payer sa dette locative. Cet acte est constitutif de ce qu’on appelle un exploit d’huissier de justice car seul un officier ministériel est habilité à le signifier à l’intéressé.
L’acte de commandement de payer
Le commandement de payer s’inscrit dans un cadre légal strict.
Les mentions obligatoires
Sous peine de nullité, il doit indiquer :
- Le montant mensuel du loyer et des charges ainsi que le décompte de la dette,
- Le délai de deux mois dont dispose le locataire pour payer,
- Le fait qu’à défaut de paiement ou de demande de délai le locataire s’expose à une procédure judiciaire en recouvrement,
- La possibilité de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FLS) du département pour obtenir des aides financières,
- Le fait qu’un délai de grâce peut être demandé en saisissant le juge compétent.
Le commandement de payer devra aussi être dénoncé à la CCAPEX.
La procédure judiciaire
C’est également un acte préalable à toute procédure judiciaire : sans commandement de payer resté sans effet, le bailleur ne peut pas assigner son locataire en recouvrement. Attention cependant : pour obtenir aussi du tribunal l’expulsion du locataire, le commandement est nécessaire et doit également viser l’action résolutoire du bail si celui-ci en comporte une. Cette clause peut en effet être mise en œuvre en cas de non-respect des obligations contractuelles.
Les parties du bail face au commandement de payer
La délivrance du commandement de payer par l’huissier a certes des conséquences importantes pour le locataire et sa caution qui en est destinataire mais tout autant pour le propriétaire qui l’a initié.
Locataire : recevoir un commandement de payer d’un huissier
Recevoir une telle injonction n’est jamais agréable d’autant plus lorsque celle-ci n’est pas fondée. C’est pourquoi le locataire est en droit de contester l’acte de commandement de payer. En revanche, si la dette locative est réelle, la somme réclamée est due. Dans ces conditions, plusieurs options s’offrent au locataire.
La somme réclamée est exigible
Si la dette n’est pas contestée, il est préférable que le locataire se rapproche de l’huissier qui est l’intermédiaire du créancier pour entreprendre une démarche amiable et étaler le paiement de la somme réclamée. Si aucun accord n’est possible, le juge indiqué sur le commandement de payer peut être saisi pour obtenir des délais de paiement.
La somme est incorrecte
Le locataire peut contester tout ou partie du montant indiqué en saisissant le tribunal judiciaire. Il doit alors signifier son opposition au bailleur dans les 10 jours de la réception du commandement de payer, et la motiver le cas échéant. Si l’opposition est acquise, la procédure est de ce fait suspendu.
Le commandement est incorrect
En cas de défaut d’une des mentions obligatoires, le locataire a la possibilité de saisir le juge pour demander la nullité de l’acte de commandement de payer.
Bailleur : Gérer la suite du commandement
Le bailleur qui fait délivrer un commandement de payer rencontre nécessairement des difficultés quant au paiement de son loyer. Mais la suite qu’il aura à donner à cet acte diffère selon qu’il dispose ou non d’une assurance GLI.
Sans assurance de loyer impayé
Ne pas avoir souscrit une GLI oblige le bailleur à gérer directement et de bout en bout la procédure de recouvrement des impayés lorsqu’ils surviennent. Cela implique d’effectuer toutes les démarches indispensables, à savoir le commandement de payer mais aussi de suivre la procédure judiciaire en elle-même. Par conséquent, l’ensemble des frais afférents dont les plus importants sont les frais d’avocat seront entièrement à sa charge.
Avec assurance de loyer impayé
Si toutefois le bailleur bénéficie d’une assurance de loyer impayé, il peut actionner la GLI une fois le commandement de payer signifié. Celle-ci prendra alors en charge la gestion du recouvrement, en ce compris la procédure judiciaire et supportera l’ensemble des frais correspondants, le bailleur étant pour sa part indemnisé du montant de son impayé. Néanmoins, pour que la prise en charge soit totalement effective, le propriétaire doit impérativement remplir l’ensemble des conditions prévues à son contrat. Cela consiste le plus souvent à délivrer le commandement de payer avant de déclarer le sinistre, mais certaines assurances GLI exigent en plus d’autres étapes préalables telles que l’envoi d’une lettre de relance avant la signification de l’acte d’huissier.
Conclusion
En résumé, le commandement de payer est un préalable incontournable à toute procédure de recouvrement de loyer. En effet, si le locataire n’a pas accédé aux demandes amiables de son propriétaire pour régler sa dette, celui-ci doit missionner un huissier pour lui signifier cet acte. Il pourra ainsi être recevable pour assigner son débiteur, mais également être remboursé par son assurance GLI. Cependant, dans le premier cas, la prise en charge de la procédure revient au propriétaire qui devra donc payer pour obtenir son dû. Alors que dans le second, les frais de procédure et la procédure en elle-même est l’affaire de l’assurance de loyer impayé.
Lire aussi :