Que faire en cas d’impayé de loyer ?

Lorsqu’un locataire signe un bail de location, il s’engage à payer au propriétaire du logement un loyer mensuel dont le montant est inscrit sur le contrat. 

Pour limiter le risque d’impayé, les propriétaires ont pour habitude de vérifier la solvabilité des candidats à la location en leur demandant de fournir des pièces justificatives, par exemple leurs trois derniers bulletins de salaire. Cependant, les bailleurs ne sont jamais totalement à l’abri des impayés.

Que faire si votre locataire ne règle plus son loyer ? 

Quelles procédures entamer quand un locataire ne règle pas son loyer ?

Jusqu’à présent, votre locataire a toujours payé son loyer en temps et en heure. Mais ce mois-ci, il est en retard et vous ne savez ni comment réagir ni quelle procédure enclencher pour recouvrer les sommes dues.

S’il s’agit de son premier retard, nous vous recommandons de contacter le locataire, de préférence par courrier ou éventuellement par email, afin de conserver une trace écrite, pour comprendre les raisons de l’impayé. À ce stade, il peut s’agir d’un simple oubli du locataire. Mais le retard de paiement peut également être le reflet d’un problème plus sérieux (perte d’emploi, problèmes de santé, etc.). 

Si une solution amiable n’est pas trouvée, le propriétaire dispose de plusieurs recours : 

• Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : le locataire dispose alors de 8 jours pour régler les loyers impayés. Il est conseillé de bien conserver la preuve d’envoi ainsi qu’un double du courrier, car cette étape correspond au lancement de la procédure de recouvrement des impayés. 
• Se rapprocher du garant du locataire afin d’obtenir le règlement des loyers impayés.
• Activer la garantie loyers impayés (GLI).

Le garant est-il tenu de s’acquitter des loyers impayés ?

Lors de la signature du bail de location, votre locataire a indiqué un garant. En général, un proche du locataire se porte caution, mais lorsque celui-ci ne dispose pas d’un garant solvable dans son entourage, il peut faire appel à un service de cautionnement comme Garantme. 

Le garant a un rôle important en cas de défaillance du locataire : c’est à lui que revient l’obligation de rembourser les dettes (loyers impayés, charges, réparations locatives) auprès du propriétaire. 

En cas de loyer impayé, voici la procédure amiable à suivre pour demander le règlement des sommes dues au garant : 

• En cas de caution simple, le propriétaire doit envoyer une lettre au garant pour l’informer du retard de paiement, dans un délai de 2 semaines après l’envoi de la mise en demeure. Attention à bien respecter les délais, car si le garant est informé trop tard, il peut refuser de régler les pénalités de retard. 
• En cas de caution solidaire, la demande de paiement peut directement être envoyée au garant.
• Sans réponse du garant, le bailleur doit renvoyer une lettre expliquant qu’une procédure judiciaire va être lancée sans paiement de sa part. 

Si la solution amiable n’a rien donné, la procédure judiciaire peut être enclenchée : 

• En cas de caution solidaire, le propriétaire peut lancer une procédure simplifiée d’injonction de payer. 

Après avoir rempli le formulaire Cerfa n°12948, le propriétaire doit le soumettre au tribunal d’instance avec des pièces justificatives (copie du contrat de location, copie du contrat de cautionnement, copie des lettres de mise en demeure envoyées, etc.). 

Si la demande est jugée recevable, une ordonnance d’injonction de payer est envoyée par voie d’huissier au garant du locataire, dans un délai de 6 mois. Le garant dispose alors d’un délai de 30 jours pour s’y opposer. 

S’il conteste, une audience est organisée et le juge rend sa décision. 

S’il ne s’oppose pas à l’ordonnance, mais ne règle pas les loyers impayés, le tribunal d’instance peut apposer une formule exécutoire sur l’injonction de payer pour autoriser le bailleur à saisir les biens de la caution, à hauteur du préjudice.

• En cas de caution simple, le propriétaire est dans l’obligation de s’adresser au locataire en premier lieu. Si celui-ci ne donne pas suite, le bailleur peut alors entamer la procédure d’injonction de payer auprès du garant (même processus qu’en cas de caution solidaire). 

Les procédures de résiliation de bail et d’expulsion peuvent être enclenchées en parallèle de la procédure d’injonction de payer.

Impayé de loyer : pourquoi activer sa GLI ?

Si un propriétaire souscrit à une garantie loyers impayés, également appelé GLI, il peut obtenir une indemnisation lui permettant de faire face à la perte de ses revenus locatifs. 

En cas de défaut de paiement du locataire, le bailleur doit respecter plusieurs étapes pour que sa demande d’indemnisation soit recevable : 

• Envoi d’un courrier de relance au locataire 
• Envoi d’une mise en demeure de payer
• Constitution d’un dossier à soumettre à la compagnie d’assurance

Le bailleur doit veiller à bien respecter les délais prévus dans le contrat de location quand il envoie les courriers au locataire. Il faut aussi qu’il conserve les preuves d’envoi et les doubles des courriers, car ces documents lui seront demandés pour prouver la validité de sa demande auprès de son assureur. 

Une fois le dossier validé, le propriétaire reçoit une indemnité qui est versée dès le troisième mois à partir du premier loyer impayé. Comme la GLI est rétroactive, les impayés sont pris en compte dès le premier mois.