Assurance loyers impayés : savoir si un locataire est éligible

Que faire en cas de loyer impayé ? Une grande majorité de propriétaires s’est déjà posée cette question ou sera amenée un jour à le faire. Il est vrai que l’impayé de loyer est une inquiétude intrinsèque à l’activité de tout bailleur. Pour répondre à cette crainte légitime, ils peuvent avoir recours à l’assurance de loyer impayé. Il s’agit d’un système d’aide, au même titre que le garant de location, avec toutefois des modalités plus contraignantes. En effet, la principale condition pour bénéficier d’une assurance de loyer impayé est que le locataire soit éligible selon des critères variables selon les assureurs mais avec toutefois certaines similitudes. Il est donc primordial de procéder à cette vérification avant de signer le bail.

1. Les implications de l’assurance de loyer impayé

La souscription d’une telle garantie n’est pas sans incidence sur le locataire et sur le propriétaire.

A. Pour le locataire

On l’a vu, le locataire doit avoir un dossier suffisamment satisfaisant pour être accepté par l’assureur. L’assurance pour loyer impayé peut en effet choisir son locataire suivant des critères qu’elle a librement définis. S’il s’agit pour elle de limiter au maximum les risques, cela écarte tout une catégorie de locataires au dossier fragile. Le bailleur souhaitant se prémunir avec une telle garantie sera de ce fait tenté de faire un tri dès la réception des dossiers de candidature.

B. Pour le bailleur

L’assurance de loyer impayé comporte certaines contraintes et limites pour le bailleur. L’étendue de la garantie dépend tout d’abord du contrat qu’il aura souscrit. Certains assureurs peuvent prendre en charge bien plus que les loyers et les charges (travaux de remise en état, frais de recours...) et mettre des franchises ou des carences à leurs indemnisations.

Ensuite, elle ne peut couvrir les locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation ou être cumulée avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Enfin, les assureurs exigent souvent que le bail comporte une clause résolutoire ainsi qu’une clause de solidarité pour les colocations.

2. Les conditions d’éligibilité du locataire à l’assurance de loyer impayé

Le candidat à la location ne peut espérer être accepté que s’il justifie d’une certaine solvabilité qui est tout aussi nécessaire en cours de bail. En cas de non-respect de ces critères, le bailleur s’expose à un refus d’indemnisation.

B. Les critères d’éligibilité

Bien que ces conditions imposées au locataire varient suivant chaque compagnie d’assurance de loyer impayées, on retrouve le plus souvent :

• Des revenus environ 3 fois supérieurs au montant du loyer et des charges
• Un taux d’effort entre revenus et dépenses d’environ 33%
• Un contrat de travail devenu définitif

Cette liste n’est bien évidemment pas exhaustive mais l’objectif est le même, à savoir s’assurer que le rapport ressources/loyer soit largement positif.

B. Les documents permettant la vérification

Les ressources des locataires peuvent être attestés, selon leurs profils, par les documents suivants :

Les salariés

• Les 3 derniers bulletins de salaire
• Une attestation de l’employeur précisant que le salarié n’est plus en période d’essai
• Un arrêté de titularisation pour les fonctionnaires

Les indépendants

• L’avis d’inscription au registre du commerce ou des métiers
• Les deux derniers avis d’imposition

Les retraités

• Le dernier bulletin de pension
• Le dernier avis d’imposition

Les dirigeants de société

• L’extrait Kbis de la société
• Les deux derniers avis d’imposition
• Une attestation de revenu de l’expert-comptable
• Pour les dirigeants salariés, les 3 derniers bulletins de salaire

Les étudiants ou apprentis

• Le dossier de ressources du garant

3. Le fonctionnement de la garantie de loyer impayé

La décision d’avoir recours à l’assurance de loyer impayé revient totalement au bailleur. Or, une fois ce choix fait, ce dernier doit se conformer à des règles de fonctionnement assez strictes.

A. Souscrire une assurance pour loyer impayé pour son locataire

Tant les conditions de souscription que le coût de l’assurance de loyer impayé sont propres à chaque assureur. Le bailleur a donc tout intérêt à faire son choix selon l’ensemble de ces éléments. Mais il devra nécessairement fournir :

• Le contrat de bail conforme à la loi ALUR paraphé et signé
• La pièce d’identité du locataire
• Une attestation d’assurance du logement
• L’état des lieux d’entrée daté et signé
• Les justificatifs de solvabilité du locataire

3. Le délai de pour être remboursé de l’impayé de loyer

Les conditions de mise en œuvre de l’assurance de loyer impayé est le respect par le bailleur d’une procédure prédéfinie. Sans cela, il s’expose à ne pas obtenir le remboursement de son impayé de loyer. Si cela dépend, encore une fois, de chaque contrat, il s’agit le plus souvent de suivre le processus suivant :

• Envoyer une lettre de relance pour loyer impayé au locataire : il lui demande de se mettre à jour de ses paiements sous un délai de quelques jours
• Adresser au locataire un commandement de payer par huissier : celui-ci exige un paiement sous 2 mois
• Déclarer le sinistre à l’assurance de loyer impayé en joignant la lettre de relance et le commandement de payer adressés au locataire : cela constitue le point de départ d’un délai d’en moyenne 3 mois

En conséquence, à compter du constat du premier retard de paiement, la procédure de loyer impayé dure, dans le meilleur des cas, environ 6 mois. Cela ne dispense pas pour autant le bailleur de lancer une procédure judiciaire.

S’assurer de l’éligibilité du locataire, avant la signature du bail et y compris après, est non seulement nécessaire mais aussi déterminant pour obtenir la couverture de l’assurance de loyer impayé. Car il arrive malheureusement plus souvent qu’on ne le pense que l’assureur refuse la garantie au prétexte que le locataire n’est pas solvable. Un refus de l’assurance de loyer impayé n’est finalement pas très grave lorsqu’il s’agit de souscription, ça l’est beaucoup moins lorsqu’il s’agit d’indemnisation...