Qu’est-ce que le taux d’endettement maximum ?

En 2026, c’est décidé, vous allez vous lancer dans l’investissement locatif. D’ailleurs, vous avez déjà des vues sur un appartement en centre-ville. Vous vous projetez déjà et c’est le logement parfait pour investir dans l’immobilier. Mais encore faut-il savoir si vous disposez de la capacité d’emprunt nécessaire pour l’acheter et le mettre en location !

Avant même de prendre rendez-vous avec la banque, vérifiez la faisabilité de votre projet en calculant le montant maximal de vos futures mensualités. Si vous ne dépassez pas le taux d’endettement maximum fixé en France par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), vous avez toutes les chances de voir votre projet d’investissement locatif aboutir.

Mais justement, quel est le taux d’endettement maximum en France ? Est-ce qu’il existe des dérogations permettant d’emprunter plus ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer votre projet immobilier. 

Quel est le taux d’endettement maximum en France ?

Depuis 2021, le HCSF recommande un taux d’endettement maximum de 35 % (assurances de prêt comprises), ce qui correspond à ⅓ des revenus nets annuels. 

Au-delà, le HCSF considère que les risques de défaut de paiement et de surendettement sont trop élevés, car le reste à vivre n’est pas suffisant, ce qui explique pourquoi les banques refusent les dossiers avec un taux d’endettement supérieur, du moins, dans la majeure partie des cas. 

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement permet de connaître le montant maximum de ses mensualités. Il suffit ainsi de diviser son salaire mensuel par 35 %. Par exemple, si vos revenus nets sont de 2 500 euros par mois, vous devez faire le calcul suivant : 

• 2 500 x 35 = 87 500
• 87 500 / 100 = 875

Le montant de vos mensualités, assurance comprise, ne pourra donc pas dépasser 875 euros pour un taux d’endettement de 35 %. 

Bon à savoir : Il existe des simulateurs en ligne pour connaître le montant maximum de sa mensualité en fonction de son revenu net, sur la base des recommandations du Haut Conseil de la Stabilité Financière. C'est par exemple le cas du calculateur d’endettement proposé par le site service-public.gouv.fr. 

Peut-on prétendre à un taux d’endettement supérieur à 35 % en France ?

Le HCSF émet une recommandation, mais les banques peuvent accorder des prêts avec un taux d’endettement qui frôle les 40 % dans certaines situations. 

20 % des dossiers obtiennent une dérogation de leur banque

En moyenne, les banques accordent une dérogation à 20 % des dossiers de demande de prêt qu’elles reçoivent. Et ce sont les ménages aisés qui en sont les bénéficiaires. 

En effet, les banques considèrent qu’elles prennent un risque limité lorsqu’elles accordent un emprunt avec un taux d’endettement supérieur à 35 % aux ménages ayant des revenus confortables, car même avec une mensualité élevée, le reste à vivre reste largement suffisant pour couvrir les dépenses courantes. 

Par exemple, pour un foyer avec 10 000 euros de revenus, la banque peut accepter un taux d’endettement de 39 %, puisqu'avec une mensualité maximum de 3 980 euros, le reste à vivre reste très confortable (6 100 €). 

En revanche, pour un ménage avec 2 000 euros de revenus, ce même taux d’endettement serait problématique, avec à peine 1 220 euros de reste à vivre. Le foyer aurait des difficultés à s'en sortir, ce qui augmenterait le risque d’impayés et donc de surendettement.

Concrètement, les banques peuvent accorder un taux d’endettement supérieur à 35 % si les 3 critères suivants sont réunis : 

• Un apport solide (minimum 10 % du prix d’achat) ;
• Une situation stable ;
• Un reste à vivre supérieur à 3 500 €.

Un projet de loi pour assouplir la règle des 35 % abandonné

En 2024, le député Lionel Causse a déposé une proposition de loi pour assouplir la règle du taux d’effort à 35 %. L’objectif ? Faciliter l’accès à l’emprunt pour les classes moyennes à qui les banques refusent les dérogations, au prétexte d’un reste à vivre pas assez élevé. 

À l’occasion d’une interview accordée à Challenges, le député a expliqué que le système bancaire est trop rigide en France : « Aujourd’hui, notre pays accepte qu’un foyer puisse mettre 50 % de ses revenus dans un loyer, mais on va lui refuser un taux d’endettement à hauteur de 40 % pour acquérir un bien. Le surendettement, il est chez les locataires, pas ailleurs. ». Toutefois, le député Renaissance a fini par abandonner son projet de loi. 

Taux d’endettement supérieur à 35 % : quels sont les risques ?

Vous envisagez de devenir propriétaire d’un logement pour le louer ? Si vos revenus sont confortables, vous pourrez sans doute bénéficier d’un taux d’endettement supérieur à 35 %. 

Mais est-ce judicieux ?

Avec des revenus importants, le risque de surendettement est peu présent, car le reste à vivre est élevé. Toutefois, vous aurez moins de marge de manœuvre au quotidien et le moindre imprévu pourra peser sur vos finances. Dans le cadre d’un investissement, il faut surtout veiller à choisir un bien vous permettant d’obtenir une rentabilité locative intéressante à court, moyen et long terme, pour rentrer dans vos frais. 

Comment faire baisser son taux d’endettement ?

Diminuer son taux d’endettement, c’est possible. 

Voici les 3 stratégies à connaître : 

• Allonger la durée du crédit : le montant des mensualités diminue, mais attention, le coût total du prêt augmente à cause des taux d’intérêt ;
• Réduire les charges : avant d’envisager un investissement locatif, il est recommandé de procéder au remboursement des autres crédits à la consommation ;
• Augmenter de revenus : attendre une augmentation ou une rentrée d’argent exceptionnelle peut permettre de faire baisser son taux d’endettement. 

Rapprochez-vous de votre banque pour discuter des conditions d’obtention de votre prêt. Votre conseiller pourra vous indiquer à quel taux d’endettement maximum vous pouvez prétendre sans risquer le surendettement. 

En France, le taux d’endettement maximum est de 35 %, mais il est possible de monter jusqu’à 40 % lorsque certains critères sont réunis. Néanmoins, les banques françaises se montrent plus souples avec les emprunteurs qui bénéficient de revenus élevés, puisqu'avec un tel profil, le risque de surendettement est limité.