Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

Vous désirez savoir si votre projet immobilier est finançable, et à quelle hauteur ? Vous devez commencer par déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire votre budget à l’achat dans le neuf ou l’ancien. C’est le premier critère que vous devez évaluer, en sachant qu’il sera analysé par votre organisme de crédit également. Alors, comment calculer la capacité d’emprunt immobilier ? Nous vous listons les critères à prendre en compte.

Qu'est-ce que la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt immobilier, aussi connue sous le nom de capacité d’acquisition, permet d’obtenir un budget indicatif pour orienter une recherche immobilière. Elle représente le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée, en tenant compte de vos revenus et de vos charges. Elle est estimée afin de garantir l’aptitude d’un emprunteur à rembourser les échéances d’un crédit immobilier.

Il existe des dispositifs de financement aidés, comme le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permettent d’augmenter sa capacité d’achat. C’est une donnée importante, qui vous aide à vous positionner rapidement sur des biens immobiliers réellement accessibles selon votre situation financière.

Calcul de votre capacité d’emprunt : quels sont les critères pris en compte ? 

La mensualité du prêt, la durée de votre prêt immobilier et le taux d’emprunt du crédit vont impacter votre capacité d’emprunt immobilier puisqu’ils seront déterminés selon votre taux d’endettement et votre reste à vivre.

Taux d’endettement

Le taux d’endettement représente votre capacité de remboursement d’un emprunt selon vos revenus mensuels. Généralement, il ne doit pas dépasser 1/3 des revenus nets annuels, ce qui représente un taux d’endettement maximal de 33 %. Au-dessus de ce seuil, les banques considèrent qu’il y a un plus grand risque de défaut de paiement.

Le taux d’endettement lié à la capacité d’emprunt immobilier tient compte des revenus fixes suivants :

• salaires nets ou revenus professionnels non salariés pour les professions libérales, les agriculteurs, commerçants, etc. ;
• primes contractuelles (13e mois) ;
• pensions alimentaires ;
• pensions de retraites et d’invalidité.

Reste à vivre

En parallèle, votre reste à vivre est constitué de la somme qu’il vous reste à la fin du mois une fois que vous avez réglé vos mensualités de crédit et charges. Il doit être suffisant pour payer les dépenses du quotidien de type nourriture, vêtements, loisirs, transports, etc. 

À l’inverse du taux d’endettement, il n’existe pas de taux de référence puisque tout dépend du niveau de revenus du foyer : en effet, un couple cumulant 5 000 € de revenus n’aura pas le même reste à vivre qu’un célibataire touchant 1 500 € par mois. Le reste à vivre doit simplement être assez élevé pour ne pas mettre en péril la situation financière de l’emprunteur.

Simuler votre capacité d’emprunt

Pour pouvoir réaliser un calcul de votre capacité d’emprunt immobilier gratuit grâce aux nombreux simulateurs disponibles en ligne. Vous devez alors renseigner toutes les données suivantes pour obtenir une idée de votre capacité d’acquisition :

• vos revenus ;
• les revenus de votre co-emprunteur le cas échéant ;
• vos autres revenus mensuels (primes, pensions, revenus locatifs, etc.) ;
• vos charges (crédits, factures, etc.) ;
• le montant total de vos revenus et de vos charges ;
• le montant de votre loyer si vous êtes locataire ;
• le type de logement que vous désirez acheter (neuf ou ancien) ;
• le montant de votre apport personnel ;
• la durée envisagée du prêt ;
• le taux d'intérêt hors assurance ;
• le montant de vos futures mensualités.

Le simulateur vous indiquera ensuite votre capacité d'emprunt immobilier, le montant de votre crédit et les frais de notaire à prévoir (souvent couverts par l’apport personnel).

Comment se protéger au mieux contre la vacance locative ?

Si vous désirez faire le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier dans l’objectif de faire de l’investissement locatif, sachez que votre rentabilité dépendra en partie du rapport entre vos revenus locatifs et vos mensualités de crédit. Idéalement, ces dernières sont totalement couvertes par le montant de votre loyer.

Le problème, c’est que vous devez pour cela éviter les loyers impayés et les défauts de paiement : en effet, même si les impayés sont relativement rares, vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur un locataire défaillant. Il existe donc une solution pour se protéger contre la perte financière : la garantie loyers impayés.

L’assurance GLI vous rembourse le montant de vos loyers non perçus et se charge ensuite de se retourner contre le locataire pour recouvrer les créances dues. Ainsi, malgré le litige, vous ne perdez pas d’argent et vous êtes certain de pouvoir continuer à rembourser vos échéances de crédit sans impacter votre reste à vivre.

Capacité d’emprunt immobilier : ce qu’il faut retenir

Faire une simulation de sa capacité d’emprunt immobilier reste le meilleur moyen de déterminer son budget pour affiner sa recherche immobilière. Mais sachez que les règles ne sont généralement pas figées, et que certaines banques peuvent déroger aux critères cités ci-dessus. Dans tous les cas, une fois votre bien immobilier acquis et mis en location, n’oubliez pas de vous protéger des impayés et de la vacance locative grâce aux assurances adéquates. GarantMe vous propose également des candidatures de locataires solvables et dont les justificatifs sont vérifiés, ayant un profil 100 % conforme aux attentes des assureurs GLI.