Les frais d’agence déductibles des revenus fonciers

Dans le cadre d’un investissement locatif, une imposition au régime réel permet au propriétaire de déduire des charges de ses revenus fonciers. En cas de déficit foncier, la part de charges qui excède votre revenu foncier peut alors être déduite de vos revenus globaux, et donc entraîner une diminution du montant de vos impôts sur le revenu. Les charges pouvant être déduites sont précisément encadrées : elles incluent certains frais d’agence immobilière, mais pas tous ! La situation diffère également en fonction du bien loué, meublé ou non-meublé. Garantme éclaire les propriétaires sur leurs droits et sur les procédures à suivre pour déduire des revenus locatifs les frais d’agence et de gestion locative.

Quels frais sont déductibles des revenus fonciers ?

En France, les propriétaires d’un logement nu proposé à la location peuvent déduire de leurs revenus fonciers :

• Les frais de gestion et d’administration du logement loué
• Les impôts non récupérables auprès du locataire, comme la taxe foncière
• Les dépenses liées aux réparations, à l’entretien et aux travaux
• Les provisions sur charges pour les logements en copropriété
• Les charges locatives non récupérées auprès du locataire à la fin de l’année de son départ
• L’indemnité d’éviction versée à un locataire en compensation d’un non-renouvellement de bail
• Les primes d’assurance
• Les intérêts d’emprunt (qui peuvent être décomptés du revenu foncier mais pas du revenu global)

Concernant précisément les frais d’agence déductibles des revenus fonciers, il convient de distinguer les honoraires versés à l’agence pour l’acquisition du bien, et les frais liés à la gestion locative assurée par une agence. Dans le cadre d’une acquisition en effet, les frais d’agence recouvrent différentes prestations réalisées en amont de la vente (estimation, création et diffusion de l’annonce, etc.). Ils peuvent par ailleurs être réglés par le vendeur ou par l’acheteur. Or, dans le cadre d’une location de logement nu (non-meublé), l’article 31 du Code Général des Impôts (CGI) ne mentionne pas les commissions d’agence réglées à l’acquisition comme pouvant être intégrées aux charges déduites du revenu foncier. Les seuls frais d’agence déductibles des revenus fonciers dans le cas d’une location non-meublée sont donc ceux qui interviennent pour l’administration du bien en location.

En revanche, les frais d’agence payés lors de l’acquisition du bien ouvrent droit à une réduction dans le cadre d’une location meublée. Au régime réel, tous les frais d’acquisition, y compris les honoraires d’agence, sont en effet déductibles des revenus locatifs. Naturellement, le loueur meublé ne peut faire appliquer cette déduction qu’une fois, sur la déclaration fiscale correspondant à l’année d’achat.

Comment déduire les frais d'agence immobilière ?

En location nue, les honoraires d’agence payés à l’acquisition du bien ne peuvent pas être déduits du revenu foncier, mais peuvent en revanche être intégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Les frais d’agence sont intégrables dans ce cas au prix d’acquisition du bien, comme le sont les frais d’enregistrement et les frais de notaire. Ils peuvent donc être utilisés comme leviers pour diminuer l’impôt sur la plus-value immobilière. Les frais d’agence peuvent être aussi déduits des frais notariaux lors de l’achat, sauf bien sûr s’ils sont à la charge du vendeur.

En location meublée, les frais d’agence déductibles des revenus locatifs doivent être reportés par le propriétaire bailleur, professionnel ou non (LMP ou LMNP), sur le formulaire 2031 pour être décomptés de ses recettes locatives. 

Comment déduire les frais de gestion locative ?

Les frais d’agence déductibles des revenus fonciers sont les frais liés à la gestion locative d’un bien, qui peuvent donc participer, en cas de déficit foncier, à une diminution de l’impôt sur les revenus. La condition, pour bénéficier du dispositif, est d’opter pour le régime d’imposition réel. Celui-ci est appliqué automatiquement aux propriétaires dont les revenus fonciers excèdent 15 000 euros annuels. Dans le cas contraire, le régime réel est optionnel. Les honoraires payés à une agence mandatée pour la gestion locative d’un bien font partie des frais d’agence déductibles des revenus fonciers : ils doivent donc être intégrés au calcul de l’ensemble des frais de gestion et d’administration du bien afin de réduire la base imposable du propriétaire. Ils vont ainsi venir s’ajouter, par exemple, aux frais de rémunération des concierges et gardiens, aux frais de comptabilité, ou encore à d’éventuels frais de procédure. Dans le cadre d’une location de bien non-meublé et d’une imposition au régime réel des charges déductibles, les frais d’agence déductibles des revenus fonciers (frais de gestion locative donc) doivent être reportés sur la ligne 221 du formulaire de déclaration 2044 annexe à la déclaration de revenus 2042, intitulée « Frais d’administration et de gestion du bien ». Dans le cadre d’une location de bien loué meublé, la déclaration des charges liées aux frais de gestion se fait sur le formulaire 2031, en C2b. 

Quelles dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers ?

Pour résumer, il est important de retenir que dans le cadre d’une location nue, seule une partie des frais d’agence sont déductibles des revenus fonciers : ceux relatifs à la gestion locative du bien loué. En revanche, la location meublée permet également de déduire des revenus locatifs les frais d’agence relatifs à l’acquisition du bien, lors de la déclaration qui porte sur l’année de l’achat. De manière plus générale, notez que les dépenses de construction, d’agrandissement et d’amélioration susceptibles d’augmenter la valeur du bien ne sont pas admises en charges déductibles pour le calcul du revenu foncier net.