Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier afin de le mettre en location ? Avec cet investissement locatif, votre objectif est double : 

• Bâtir un patrimoine durable
• Générer des revenus locatifs

En d’autres termes, investir dans l’immobilier pour louer doit vous permettre de faire fructifier votre argent. C’est pourquoi, avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est recommandé de calculer sa rentabilité. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour décider si oui ou non, le placement locatif est digne d’intérêt. 

Garantme vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le calcul de la rentabilité locative : 

• Comment calculer la rentabilité locative d’un logement ?
  • Le calcul brut
  • Le calcul net de charges
  • Le calcul net-net
  • La formule Larcher
• Comment la GLI de Garantme peut-elle assurer la rentabilité locative de vos biens ?

Comment calculer la rentabilité locative d’un logement ?

Votre investissement locatif est-il rentable ? Il existe un indicateur fiable pour le savoir : c’est celui du rendement locatif. Il s’agit tout simplement de mesurer ce que vous rapporte le logement en location (les loyers) par rapport à ce qu’il vous coûte (prix d’achat, crédit, entretien, taxes, etc.). 

Plusieurs méthodes de calcul existent pour connaître la rentabilité d’un investissement locatif. 

Le calcul de la rentabilité brute

C’est la méthode la plus simple pour calculer la rentabilité d’un bien en location. Il s’agit ici de diviser le loyer annuel hors charges avec le prix d’achat du logement : 

• (Loyer hors charges x 12) / Prix d’achat du bien x 100
• Un logement acheté 200 000 € et loué 800 € par mois hors charges peut ainsi rapporter 4,8 % brut par an

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une méthode très précise pour connaître le rendement d’un bien en location, c’est un indicateur qui a un intérêt quand on souhaite comparer plusieurs logements du même type pendant la phase de recherche immobilière.

Le calcul de la rentabilité nette de charges

Pour que le calcul de la rentabilité locative soit plus précis, vous devez y intégrer les charges et les dépenses liées à la location du bien immobilier : 

• La taxe foncière
• Le crédit immobilier
• Les charges non récupérables auprès du locataire
• Les dépenses de travaux
• Les frais de gestion locative
• Ou encore la GLI

Il va ainsi falloir retrancher toutes les taxes et les dépenses du montant de loyer annuel. En reprenant l’exemple du bien acheté 200 000 € et loué 800 €, voici le rendement obtenu après avoir intégré au calcul le montant de la taxe foncière (700 €) et des charges non récupérables (500 €) : 4,2 %.

Le calcul de la rentabilité nette-nette

Dans le précédent calcul, la fiscalité (comme les prélèvements sociaux ou encore les frais de notaires) n’est pas prise en compte. C’est pourquoi nous vous invitons à calculer la rentabilité nette-nette de l’investissement locatif : ici, on ne tient pas uniquement compte des recettes et des charges, mais également de la fiscalité. 

Il n’existe pas de formule exacte à appliquer, car cela dépend du profil fiscal de l’investisseur et notamment de son taux d’imposition. Vous pouvez toutefois utiliser cette base de calcul : 

• 100 x (loyer annuel perçu) - (toutes les charges liées au logement) - (tous les impôts de l’investisseur liés au logement) / prix d’acquisition (frais de notaire inclus)

Rapprochez-vous d’un conseiller fiscal si vous souhaitez avoir une idée très précise du rendement de votre futur investissement locatif.

Alternative : la méthode Larcher pour connaître le taux de rentabilité d’un bien en location

La méthode Larcher consiste à reprendre la rentabilité brute en la calculant, non pas sur 12 mois de loyer, mais sur 9. C’est un calcul très malin, car on considère que les charges et la fiscalité représentent en moyenne 3 mois de loyer chaque année.

Pour reprendre notre exemple, nous obtenons ainsi une rentabilité locative de 3,6 %. 

Comment la GLI de Garantme peut-elle assurer la rentabilité locative de vos biens ?

Trouver le logement idéal pour obtenir une rentabilité locative optimale n’est pas simple. En effet : 

• Le rendement des petites surfaces est supérieur, mais le turn-over des locataires est également plus important. Ainsi, même si l’investissement devrait vous rapporter plus en théorie, il ne faut pas négliger les coûts liés à la recherche d’un nouveau locataire et aux éventuels travaux de maintenance dans le logement. 
• Le prix d’achat des biens est plus élevé dans les zones recherchées, ce qui diminue la rentabilité de l’investissement locatif. Mais en même temps, un emplacement de choix vous préserve de la vacance locative. 

En matière d’investissement locatif, tout n’est donc pas noir ou blanc. Il faut faire des choix en espérant que la stratégie porte ses fruits.

Il est toutefois possible de limiter les risques liés à l’investissement locatif en optant pour une garantie loyers impayés. La GLI de Garantme sécurise les propriétaires en leur assurant de percevoir les loyers à date fixe, y compris en cas de défaillance du locataire. 

Ainsi, si vous avez un crédit immobilier à rembourser chaque mois à la banque, vous ne vous retrouverez pas en difficulté financière à cause du défaut de paiement du locataire : de quoi sécuriser l’investissement locatif ainsi que sa rentabilité.