Est-il rentable de faire construire pour un investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement locatif est une question épineuse pour les propriétaires désireux de louer leur maison ou leur appartement. Et elle l’est d’autant plus sur le marché locatif neuf. Toutefois, la mise en place d’un plan de relance début 2026 devrait de nouveau inciter les propriétaires à investir dans le neuf, en retrouvant notamment une meilleure rentabilité pour ce type de projet. 

Vous avez toujours rêvé de vous lancer dans l’investissement locatif, mais vous hésitez entre le neuf et l’ancien ? 

Depuis l’arrêt du dispositif Pinel en 2024, les mises en chantier ont reculé de 22 % en France. Toutefois, même si le marché locatif neuf semble avoir perdu de son attractivité, le gouvernement veut relancer la machine pour enrayer la crise du logement, en particulier grâce à la mise en place d’un nouveau plan de relance dès cette année.

Acheter un terrain pour construire une maison à louer ou investir dans un immeuble collectif sur plan ? Pourquoi pas, à condition que les mesures soient réellement incitatives pour les investisseurs !

Mais qu’en est-il de la rentabilité d’une construction pour un investissement locatif ? 

En réalité, c’est la question que vous allez devoir vous poser pour trancher entre le neuf et l’ancien. 

Garantme vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la rentabilité du neuf pour vous aider à faire le bon choix !

Comment calculer la rentabilité d’une construction pour un investissement locatif ?

Différents calculs existent pour connaître la rentabilité locative d’un logement, qu’il soit neuf ou ancien. Certains, comme les calculs de la rentabilité brute ou nette de charges, ne sont toutefois pas assez précis. 

Calculer la rentabilité nette-nette est plus intéressant, car en plus des recettes et des charges, la fiscalité est également prise en compte.

Voici le calcul de base à appliquer pour connaître la rentabilité d’un investissement locatif : 

100 x (loyer annuel perçu) - (toutes les charges liées au logement) - (tous les impôts de l’investisseur liés au logement) / prix d’acquisition (frais de notaire inclus)

Dans le cas d’une maison neuve, il faut bien évidemment tenir compte du prix du terrain et pas seulement du coût de la construction en elle-même. 

Mais qu'est-ce qu'une bonne rentabilité en investissement locatif ?

Dans le neuf, comme dans l’ancien, on considère qu’un logement locatif est rentable à partir de 3 à 5 % ! 

Quels sont les avantages du neuf par rapport à l’ancien pour du locatif ?

Bien que le calcul de la rentabilité soit indispensable, il ne faut pas perdre de vue les nombreux avantages de la construction neuve quand on veut faire du locatif. 

Faire construire pour la performance énergétique et phonique

Les constructions neuves respectent les dernières normes en matière de performance énergétique et phonique. 

C’est intéressant pour deux raisons : 

• D’un côté, les locataires apprécient les logements neufs, car ils sont plus confortables et améliorent la qualité de vie. Ils permettent aussi de mieux maîtriser les factures d’énergie : pour réduire la vacance locative, opter pour la construction neuve est donc une excellente stratégie.
• De l’autre, cela évite de devoir réaliser des travaux de rénovation coûteux : acheter dans l’ancien, c’est risquer de se retrouver avec une passoire thermique à rénover pour continuer de louer. 

Opter pour une construction neuve pour limiter les coûts d’entretien

Quand un investisseur décide de faire construire une maison ou un appartement pour louer, il bénéficie d’une garantie décennale. 

Si des dommages apparaissent dans les 10 ans qui suivent la réception du logement (par exemple, des fissures menaçant la solidité de l’ouvrage), le propriétaire peut se retourner contre le constructeur et bénéficier de la prise en charge des travaux nécessaires. 

Mais au-delà de la garantie décennale des constructeurs, un logement neuf demande moins d’entretien, car des normes récentes ont été respectées durant les travaux. 

Choisir l’investissement locatif neuf pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans

En tant que propriétaire, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant une durée de 2 ans à partir du 1er janvier suivant la mise en location : renseignez-vous auprès de votre commune. 

Dans certains cas, l’exonération peut même passer de 2 à 5 ans. C'est par exemple le cas des maisons basse consommation qui répondent à un haut niveau de performance énergétique. 

Et qu’en est-il des inconvénients ?

Mais le neuf n’a pas que des avantages par rapport à l’ancien. 

Par exemple, le prix d’achat est souvent plus élevé.

Toutefois, sur le long terme, c’est un investissement que les propriétaires regrettent rarement, car le budget rénovation est plus faible et le montant du loyer plus important (attention tout de même si vous achetez dans une zone où le loyer est encadré). 

De plus, quand on achète une maison ou un appartement sur plan, il y a parfois des mauvaises surprises et des coûts cachés. Le budget initial peut être revu à la hausse et avoir un impact sur les finances des investisseurs. 

Le plan de relance Jeanbrun : vers une reprise de l’immobilier locatif neuf ?

Début 2026, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé un nouveau plan de relance visant à redynamiser l’immobilier locatif neuf. 

Un plan de relance ambitieux pour résoudre la crise du logement en France

Le plan Jeanbrun devrait permettre d’atteindre un rythme de 400 000 logements construits par an pour un objectif de 2 millions d’ici 2030. Le Premier ministre Sébastien Lecornu a rappelé en avril 2026 que l’objectif est ambitieux, car il s’agit de construire « 100 000 logements de plus par an que ce qui est construit aujourd’hui ». 

Voici ce qui est attendu pour l’année 2026 :

• 50 000 constructions dans le parc privé ;
• 125 000 constructions dans le parc social. 

Quelles sont les mesures phares du plan Jeanbrun ?

Mais en quoi consiste concrètement le plan de relance du ministre de la Ville et du Logement ? Il s’agit d’un ensemble de mesures fiscales, financières et réglementaires visant à augmenter le nombre de logements en location. 

Comme il l’a expliqué le 7 avril devant les représentants d’Action Logement, de la Banque des Territoires, de l’Union Sociale pour l’Habitat et de la Fédération Française du Bâtiment : « Le plan de relance du logement n’est pas simplement un dispositif financier, c’est une ambition bien plus large. »

Voici les points clés du plan Jeanbrun : 

• Le dispositif Relance Logement est ouvert aux particuliers pour les 3 prochaines années ;
• Il concerne les logements situés dans des immeubles collectifs, neufs, mais également anciens à condition que des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien soient réalisés ;
• Il permet aux particuliers de déduire une partie du prix d’achat du bien ainsi que l’intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière) des revenus locatifs ;
• Le dispositif doit permettre d’amortir jusqu’à 12 000 € par an.

Attention, pour bénéficier du plan Relance Logement, certaines conditions doivent être respectées. En effet, le logement, en plus d’être situé dans un immeuble collectif, doit être loué en tant que résidence principale pendant une durée de 9 ans et un plafond de loyers doit également être appliqué. Enfin, le dispositif interdit la location dans le cercle familial proche. 

Avec l’arrivée de ce nouveau plan de relance, la question de la rentabilité de la construction pour faire de l’investissement locatif doit donc être repensée. En effet, avec les mesures annoncées, l’achat d’un appartement neuf devrait avoir une rentabilité supérieure à l’achat d’une maison neuve. 

N’hésitez donc pas à vous faire accompagner par des spécialistes de la fiscalité pour optimiser la rentabilité de votre projet d’investissement locatif en 2026 !