Quel type de logement acheter pour louer ?

L’investissement locatif vous intéresse depuis des années et vous envisagez enfin de sauter le pas ? Excellente initiative pour construire un patrimoine pérenne et générer des revenus complémentaires ! 

Mais investir dans l’immobilier, ça ne s’improvise pas : attention à l’achat d’un logement coup de cœur qui n’aura pas forcément la rentabilité espérée.

Découvrez nos conseils qui vous guideront dans l’achat d’un logement à mettre en location : 

• Quel type de logement acheter ?
• Comment choisir l’emplacement du logement à louer ?
• Faut-il tenir compte de la performance énergétique du logement ?

Quel type de logement acheter pour un investissement locatif ?

Studio, T2, T3, T4 ou encore T5, les possibilités ne manquent pas quand on désire investir dans l’immobilier pour louer ! Mais toutes ne se valent pas en matière de rentabilité : l’objectif quand on achète pour louer, c’est que le logement rapporte plus qu’il n’en coûte ! 

Mais alors, quelle surface faut-il privilégier pour un logement à mettre en location ? 

Le studio

Pour un premier investissement locatif, le studio est un choix judicieux. En effet, avec les petites surfaces, la prise de risque est moindre : 

• Le prix d’achat d’un studio est peu élevé
• S’il est bien situé, il devrait se louer rapidement

L’achat d’un studio vous permettra notamment de louer à des étudiants : veillez donc à bien choisir l’emplacement de votre investissement locatif ! En effet, les studios qui se louent le mieux sont situés en centre-ville, à proximité des universités et des grandes écoles. Ne négligez pas la proximité des transports en commun, les étudiants n’étant pas tous véhiculés ! 

Mais attention, il existe tout de même des inconvénients à l’achat d’un studio pour louer. En effet, le turn-over des locataires est élevé dans les petites surfaces, ce qui occasionne des frais de recherche et de gestion plus importants. Des dépenses doivent également être anticipées pour remettre en état le studio entre 2 locataires. 

Le T2 ou le T3

Le T2 et le T3 sont un très bon compromis entre la petite et la grande surface. 

En plus de bénéficier d’un prix d’achat abordable (plus cher que le studio, mais moins onéreux que la grande surface), ils permettent d’attirer un large panel de locataires : des jeunes actifs, des couples avec un enfant ou sans enfant, des retraités, etc. 

L’avantage de ces profils de locataires, c’est qu’ils recherchent la stabilité, ce qui limite le turn-over. Il existe également un risque moins élevé de loyer impayé, surtout si vous louez à un foyer ayant deux sources de revenus. 

Le T4 ou plus

Les grandes surfaces sont-elles boudées des investisseurs ? Bien que ce choix soit plus rare, il reste judicieux si votre cible est familiale. En effet, la location d’un T4 ou encore d’un T5 est recherchée par les familles : si votre bien est situé près des crèches et des écoles, vous devriez trouver preneur pour votre logement en location ! 

En achetant une grande surface pour la louer, vous bénéficierez de 2 avantages de taille : 

• Des locataires sédentaires
• Un risque d’impayé moins élevé, le foyer ayant bien souvent plusieurs sources de revenus

Bien sûr, l’achat d’un T4 ou d’un T5 en investissement locatif suppose une dépense élevée à l’achat, les grandes surfaces pouvant être onéreuses. 

Comment bien choisir la situation géographique d’un bien à louer ?

Les biens immobiliers sont plus chers dans les zones recherchées, mais pour les investisseurs, c’est l’assurance de louer plus facilement et ainsi d’éviter la vacance locative ! 

Ce que nous vous conseillons ? Choisissez l’emplacement du bien à louer en fonction de votre cible : 

• Les étudiants apprécient le dynamisme du centre-ville et la proximité des transports en commun
• Les familles recherchent un cadre de vie verdoyant et la proximité des écoles
• Les retraités sont rassurés par des commerces proches de leur logement

Et la performance énergétique du logement ?

Lorsque vous partez en quête d’un logement à acheter pour louer, faites bien attention à la performance énergétique du bien convoité. En effet, bien que le prix d’achat des passoires thermiques puisse être attractif, il faut garder à l’esprit que ces logements vont nécessiter des frais de rénovation pour pouvoir être mis en location. 

En effet, à partir de 2025, les logements avec une classe énergétique G ne pourront plus être loués. Puis viendra le tour de la classe F en 2028 et de la classe E en 2034. 

Il existe 2 stratégies en ce qui concerne la performance énergétique des biens à louer : 

• Acheter un logement avec une classe énergétique A à D qui sera plus cher à l’achat, mais ne nécessitera pas de frais de rénovation
• Acquérir un logement avec une classe énergétique E à G qui sera moins cher à l’achat, mais nécessitera des dépenses élevées pour le mettre aux normes

Si vous hésitez entre le neuf et l’ancien pour votre investissement immobilier locatif, cette question peut vous aider à trancher : bien que le neuf soit 20 à 30 % plus cher à l’achat, il n’y a pas de frais de rénovation ou de mise aux normes à prévoir. En plus, l’immobilier neuf peut vous permettre de profiter de certains dispositifs fiscaux intéressants, à l’image de la loi Pinel.