Quels sont les risques de louer une passoire thermique ?

La loi Climat interdit aux propriétaires bailleurs de proposer à la location des logements qualifiés de passoires thermiques. Votre bien est-il concerné ? Quels sont les risques et surtout, les alternatives ? On répond à toutes vos questions. 

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? 

Le terme passoire thermique ou de passoire énergétique désigne des logements dont la consommation d’énergie mesurée lors du diagnostic de performance énergétique (DPE) est supérieure aux seuils fixés par l’État. La définition d’un logement énergétiquement non décent évolue :

• Depuis le 1^er janvier 2023, les logements classés G+ sont considérés comme des passoires thermiques ;
• Depuis le 1^er janvier 2025, les logements étiquetés G sont considérés comme des passoires thermiques ;
• Au 1^er janvier 2028, les logements étiquetés F seront considérés comme des passoires thermiques ;
• Au 1^er janvier 2034, les logements étiquetés E seront considérés comme des passoires thermiques.

Ces habitations énergivores, souvent mal isolées et aux systèmes de chauffage peu performants, entraînent une consommation élevée d’électricité ou de gaz. Les passoires énergétiques sont aussi inconfortables. Malgré des factures élevées, les occupants ne parviennent pas à atteindre une température satisfaisante dans leur maison ou dans leur appartement. 

Quels sont les logements interdits à la location ? 

La loi a mis en place une interdiction progressive des passoires thermiques à la location. Dès qu’un logement est reconnu comme indécent, le propriétaire n’a plus le droit de le mettre sur le marché. Ainsi, seuls les biens immobiliers ayant obtenu au moins la note de F peuvent être proposés sur le marché locatif depuis le 1^er janvier 2025. Au 1^er janvier 2028, il faudra avoir décroché un E. Cela concerne les contrats de location nue et meublée. 

L’interdiction vaut uniquement pour l’entrée d’un nouveau locataire dans les lieux et la reconduction du bail. Si votre appartement est une passoire thermique, mais que le bail est en cours, vous avez toujours le droit de le louer.

Que risque un propriétaire qui loue une passoire énergétique ?

Lorsqu’ils ont le choix, les locataires se tournent vers les logements bien classés au DPE plutôt que vers les passoires thermiques. Cependant, la vacance locative n’est pas le seul risque auquel vous vous exposez si vous mettez à la location une passoire énergétique.

Vous mettez en location une passoire énergétique

La loi interdit la mise en location d’une passoire thermique. Le locataire est en droit de se retourner contre le propriétaire et d’exiger la mise en conformité du logement grâce à des travaux de rénovation énergétique. Il pourra le faire par voie amiable, solliciter l’intervention d’un conciliateur de justice ou saisir un juge. Le magistrat pourra en plus vous ordonner de verser des dommages et intérêts à l’occupant. 

Le locataire a le droit de réclamer la réalisation des travaux de rénovation même si vous l’aviez informé lors de la signature du bail que le logement était considéré comme non décent et interdit à la location. Il pourra engager des poursuites, même s’il était d’accord pour emménager malgré le DPE. 

Louer une passoire énergétique a aussi un impact sur vos recettes locatives. En effet, la justice peut ordonner :

• Une diminution du montant du loyer ;
• Une suspension de l’obligation pour le locataire de payer son loyer.

Le juge peut également prononcer la suspension de la durée du bail. 

Vous possédez une passoire thermique et elle est déjà louée

Si le bail de votre appartement classé G+ ou G est en cours, louer une passoire thermique n’a rien d’illégal. Cependant, cela n’est pas sans conséquences. Votre locataire pourra se retourner contre vous pour obtenir la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique. Le juge pourra alors imposer une baisse du montant du loyer ou une suspension du paiement du loyer et du bail.

Vous êtes propriétaire d’une passoire thermique et votre locataire perçoit une aide au logement (AL) ? La CAF ou la MSA peuvent lancer une procédure de conservation des aides. Elles cessent de verser l’allocation logement à l’occupant et celui-ci n’est pas tenu de compenser la différence. Vous percevez donc un loyer minoré du montant de l’AL. Les aides vous seront reversées seulement si vous réalisez les travaux nécessaires pour rendre le bien décent dans les 18 mois.

Enfin, vous risquez d’être pénalisé même si votre locataire n’intente aucune action en justice. En effet, la loi impose le gel des loyers pour les passoires thermiques. Vous ne pourrez donc pas augmenter le loyer chaque année pour compenser l’inflation.

Bon à savoir : le locataire a le droit de vous demander un nouveau DPE en cours de bail, si celui remis lors de la signature du contrat de location a expiré.

Quelles solutions pour pouvoir continuer à louer une passoire énergétique ?

Face à l’interdiction de location, de nombreux propriétaires choisissent de revendre leur passoire thermique. Souvent à un prix cassé. Mais ce n’est pas la seule option. En effet, il est possible de continuer à louer son bien immobilier. 

La première solution consiste à faire des travaux de rénovation pour sortir de la catégorie des logements non décents et des passoires thermiques. La liste des améliorations à apporter dépend de l’état de votre bien. Après avoir fait réaliser un audit énergétique, vous pouvez par exemple être amené à :

• Changer les fenêtres ;
• Installer d’un nouveau système de production d’eau chaude et de chauffage (pompe à chaleur notamment) ;
• Isoler les combles et les murs (isolation par l’intérieur ou par l’extérieur) ;
• Installer un système de VMC.

Une partie de la rénovation énergétique est prise en charge par le dispositif MaPrimeRénov . Le montant de la subvention dépend des travaux engagés et de vos revenus. Vous pouvez également bénéficier d’un taux de TVA à taux réduit, de l'éco prêt à taux zéro et des certificats d’économie d’énergie (CEE) distribués par les fournisseurs d’électricité, de gaz ou de fioul domestique.

Jusqu’à la fin de l’année 2024, les propriétaires immobiliers qui ne voulaient pas ou ne pouvaient pas engager de travaux de rénovation énergétique pouvaient continuer à louer leur passoire thermique en la convertissant en location saisonnière. Cela n’est plus possible partout. En effet, désormais le DPE est obligatoire pour toute nouvelle mise en location d’un meublé de tourisme dans une zone soumise à autorisation de changement d’usage. En Île-de-France, sur la Côte d’Azur, à Annecy, Bordeaux ou Biarritz, votre logement devra être noté :

• Entre A et E pour une conversion avant le 31 décembre 2033 ;
• Entre A et D à pour une conversion à partir du 1^er janvier 2034.