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26 août 2024
Désormais, en immobilier, la performance énergétique d’un logement est un critère essentiel, tant pour les locataires et les acquéreurs que pour les propriétaires bailleurs. L’amélioration du parc locatif compte en effet parmi les priorités de l’État. Le gouvernement a ainsi défini un cadre réglementaire strict afin de lutter contre les passoires thermiques et de réduire la consommation énergétique des logements. À l’avenir, les logements les plus énergivores ne pourront plus être loués sans avoir été rénovés. Alors, quelles sont les obligations pour les propriétaires non occupants en matière d’isolation thermique ?
Isolation thermique d’un bien immobilier pour les propriétaires : que dit la loi ?
Votre logement est mal isolé ? Pour garantir à votre locataire un logement décent et moins énergivore, il est potentiellement nécessaire de passer par la case rénovation. Des travaux d’isolation conséquents ou le changement des équipements de chauffage sont souvent requis. Mais quelles sont les règles et les obligations actuelles des propriétaires bailleurs concernant l’isolation thermique justement ?
Assurer la décence énergétique du logement
En France, il existe des normes pour garantir la décence énergétique du parc locatif. Cela passe notamment par la présence d’une isolation thermique suffisante. Tout logement proposé à la location doit ainsi disposer d'une isolation minimale des murs, de la toiture et des fenêtres, pour réduire les déperditions de chaleur. L'objectif est d’assurer un bon confort thermique, sans surconsommation d'énergie. Enfin, il doit aussi comporter une installation de chauffage en bon état de fonctionnement.
Un bon diagnostic de performance énergétique
Pour évaluer la performance énergétique d'une location, l'État se base sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui attribue une classe énergétique au logement, de A (logement économe en énergie) à G (logement très énergivore). À noter que le DPE est obligatoire lors des ventes et des locations de biens immobiliers situés en France métropolitaine.
Ce diagnostic permet d’identifier les passoires thermiques ou énergétiques. Les logements ayant obtenu une étiquette F ou G au DPE, considérés comme très énergivores, sont ceux qui consomment le plus d’énergie et émettent le plus de gaz à effet de serre. En général, ils sont très mal isolés. C'est pour cette raison que désormais, les propriétaires bailleurs n’ont (et n'auront) plus la possibilité de louer un bien en classe G (depuis 2025), F (dès 2028) ou E (après 2034), afin d’éviter la précarité énergétique. Enfin, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G au DPE lors du renouvellement du bail ou de leur remise en location. Toute révision du loyer en cours de bail est aussi interdite.
Bon à savoir : les diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.
Les meilleures pratiques pour la mise en œuvre de l'isolation thermique
Votre bien immobilier nécessite des travaux d’isolation thermique ? Avant d’entreprendre des travaux d’isolation, il est essentiel d’identifier les sources de déperdition de chaleur. Fenêtre, sols, ouverture, isolation par les murs extérieurs ou intérieurs. Le DPE est une bonne base pour analyser les pertes de chaleur dans votre logement. Il comporte des recommandations de travaux pertinentes : changement d’équipements de chauffage (remplacement de vieux convecteurs par de nouveaux radiateurs électriques à chaleur douce), des fenêtres (triple vitrage), isolation des murs par l’intérieur ou des combles, etc. Enfin, n’oubliez pas la ventilation : une bonne isolation doit être associée à une VMC efficace pour éviter l’humidité et garantir un air sain dans le logement.
Isolation thermique : quelles aides pour les propriétaires bailleurs ?
Vous avez décidé d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique, en particulier d’isolation thermique : selon votre profil, des coups de pouce financiers existent. Zoom sur quelques-unes des aides disponibles pour la rénovation énergétique d’un logement.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov est une aide financière proposée l’État. Elle s’adresse à tous les propriétaires, même non-occupants. Ce dispositif finance divers travaux de rénovation énergétique, comme l’installation de pompe à chaleur, de chaudière à bois, et d’isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur. Il est possible d’en bénéficier, sous certaines conditions de ressources. Les propriétaires bailleurs peuvent faire leur demande MaPrimeRénov’ pour trois logements différents, dans la limite de 20 000 € de travaux par logement sur une période de 5 ans.
Les aides fiscales
Propriétaires non occupants, des dispositifs fiscaux sont également conçus pour vous aider financièrement à réaliser vos travaux. Si le montant des travaux de rénovation énergétique dépasse celui de vos revenus fonciers, vous pourrez les déduire de votre revenu imposable (uniquement si votre logement est loué pendant trois ans, au moins). L’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose aussi Loc'Avantages aux propriétaires bailleurs. Ce dispositif de réduction d'impôt est accessible sous conditions : les propriétaires s’engagent à proposer leur appartement ou maison à la location à un montant inférieur aux loyers du marché.
Faire des travaux d’isolation thermique dans le logement que vous louez contribue à le rendre plus agréable et moins coûteux pour ses occupants, mais c'est aussi une obligation légale à laquelle vous ne pouvez pas vous soustraire, sous peine de ne plus pouvoir louer votre bien. Cela permet évidemment en plus de valoriser votre bien immobilier sur le long terme, ce qui n'est pas négligeable.