Fixer le loyer d’un bien : comment procéder ?

En tant que propriétaire, vous pouvez fixer librement le montant du loyer lors de la première mise en location de votre bien. Cependant, vous devez respecter les prix du marché locatif pour trouver un locataire. En outre, selon la ville où est situé le bien, vous pouvez être limité par l’encadrement ou le plafonnement des loyers. Alors Garantme vous dit comment procéder pour fixer un loyer au prix juste et en respectant les diverses réglementations.

Fixer le loyer d’une première location 

Lors d’une première location, fixer le loyer en fonction du rendement souhaité peut s’avérer contre-productif. En effet, vous risquez de ne pas trouver preneur et de subir des mois de vacances locative, ce qui mécaniquement fait baisser votre rendement locatif. De même, un loyer surévalué entraine des risques d’impayés et un turn-over plus fréquent. 

La solution est donc de tenir compte du marché locatif de votre secteur. Pour cela, vous devez comparer les mêmes types de bien. 

Outre l’emplacement et la superficie, d’autres critères pour fixer le loyer sont à prendre à en compte comme :

• L’état général du logement,
• Le DPE (diagnostic de performance énergétique),
• L’état de l’immeuble, la présence d’un ascenseur, l’étage, l’exposition… 
• Les annexes : parking, local à vélo, cave … 

À noter que les loyers des logements meublés sont plus élevés que ceux des logements nus, puisqu’ils sont tout équipés. 

Une fois les critères définis, vous pouvez consulter toutes les annonces similaires à votre bien. Par ailleurs, vous avez la possibilité de consulter les observatoires de loyers présents dans chaque département. Grâce à leur base de données, ils seront en mesure de vous aiguiller sur les montants de loyers dans votre ville. 

Le Ministère de la Transition Ecologique a également publié une carte des loyers qui vous donne le prix moyen au m² pratiqué dans votre ville pour un appartement ou une maison. 

Mais nous allons voir que dans certains cas, le propriétaire n’est pas complètement libre de fixer son loyer !

Fixer le loyer lors d’une relocation 

Si votre bien se situe dans une zone dite tendue, vous ne pourrez pas réévaluer le loyer à la hausse lors d’un changement de locataire. 

En effet, l’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution des loyers d’un logement vide ou meublé dans certaines agglomérations où le marché locatif est tendu. 

Pour savoir si votre logement est concerné, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne mis à disposition par le service public.

Concrètement, en cas de relocation, vous ne pouvez pas augmenter votre loyer. Vous devez appliquer au nouveau locataire le dernier loyer payé par le précédent occupant. Cette information doit d’ailleurs être indiquée dans le bail de location.

Cependant, il existe des exceptions permettant d’échapper en partie à l’encadrement des loyers, à savoir :

• Le bien n’a pas été loué pendant 18 mois consécutifs,
• Vous avez réalisé des travaux d’amélioration,
• Le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué. 

Les loyers des logements dits « passoires énergétiques » classés F et G par le DPE, ne peuvent jamais être augmentés entre deux locataires. 

Plafonnement du loyer : quelles sont les villes concernées ? 

Créé par la loi Elan du 23 novembre 2018, ce dispositif consiste à donner un loyer de référence par type de bien et par quartier, le tout défini par arrêté préfectoral. 

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Liste des villes concernées par le plafonnement des loyers 

• Paris pour les baux signés à compter du 1^er juillet 2019,
• Lille, Lomme et Hellemmes pour les baux signés à compter du 1^er mars 2020,
• Les 9 villes de Plaine Commune (93) pour les baux signés à compter du 1er juin 2021,
• L’intercommunalité Est-Ensemble (93) pour les baux signés à compter du 1er décembre 2021,
• Lyon et Villeurbanne pour les baux signés à compter du 1er novembre 2021,
• Montpellier pour les baux signés à compter du 1er juillet 2022,
• Bordeaux pour les baux signés à compter du 15 juillet 2022,

Il est probable que la liste des villes soumises au plafonnement des loyers d’habitation du parc privé augmente à compter de 2023. 

Fonctionnement du plafonnement des loyers 

Si votre logement se trouve dans une de ces communes, vous devez fixer le loyer en fonction du loyer médian qui sert de référence. Il est déterminé selon plusieurs critères comme le nombre de pièces, le caractère meublé ou non meublé, l’année de construction, la superficie et le quartier.

Pour connaître les loyers de référence des différentes villes, le service public met à disposition des simulateurs par ville.

Concrètement, votre loyer hors charges doit être compris entre le loyer de référence majoré et celui, de référence, minoré.

Dans le cas d’une relocation, si votre loyer dépasser le loyer majoré, vous serez dans l’obligation de le baisser pour votre prochain locataire. En revanche, si votre loyer est en dessous, vous ne pourrez pas l’augmenter. En effet, le plafonnement des loyers se juxtapose avec l’encadrement des loyers en zones tendues vu précédemment. 

Attention, en cas de non-respect de la réglementation, vous encourez une amende de 5 000 € avec l’obligation de ramener le loyer à son niveau réglementaire.