Propriétaires : que faut-il savoir sur l’encadrement des loyers ?

En France, l’engouement pour l’immobilier locatif est toujours aussi fort en 2024. Dans un contexte de crise économique, cet investissement est vu comme un placement sûr par les propriétaires. Cependant, ces derniers ne sont pas libres de faire ce qu’ils veulent avec leur logement à louer. 

Par exemple, ils ne peuvent pas toujours fixer librement le montant du loyer de leur locataire, de nombreux abus ayant été constatés sur le marché de l’immobilier locatif. 

L’encadrement des loyers est ainsi entré en vigueur dans les zones tendues en 2014 (loi Alur). La mesure a rapidement été suspendue pour raisons juridiques dans plusieurs villes de France avant d’être finalement reconduite suite à la promulgation de la loi Elan en date du 23 novembre 2018.

Vous êtes propriétaire bailleur d’un logement à louer ? 

Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’encadrement des loyers à Paris et dans de nombreuses autres villes en France.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? 

L’encadrement des loyers est une mesure qui a un double objectif : 

• Plafonner le montant du loyer ;
• Éviter les hausses de loyer au moment d’un renouvellement de bail ou entre 2 locataires.

En effet, dans certaines villes, il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Dans ces zones tendues, les logements à la location sont rares et les loyers se sont envolés. L’encadrement des loyers a ainsi été mis en place afin d’enrayer les augmentations injustifiées et faciliter l’accès au logement. 

Votre bien à louer est-il concerné par l’encadrement des loyers ?

Est-il situé en zone tendue ?

Le logement dont vous êtes le propriétaire est concerné par l’encadrement des loyers s’il se trouve dans une zone tendue. C’est-à-dire une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où un fort déséquilibre est constaté entre l’offre et la demande de logements en location. 

En 2024, certaines villes bénéficient ainsi d’un double encadrement des loyers. 

On peut notamment citer les communes suivantes (liste non-exhaustive) :

• Paris,
• L’intercommunalité de la Plaine Commune (Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Ouen, etc.),
• Lyon et Villeurbanne,
• Lille, Lomme et Hellemmes,
• L’intercommunalité Est Ensemble (Bagnolet, Montreuil, Pantin, Noisy-le-Sec, etc.),
• Bordeaux,
• Ou encore Montpellier.

Pour savoir si votre logement en location est situé dans une des villes en zone tendue, un simulateur a été mis en place par le gouvernement. Renseignez la ville ou le code postal dans le simulateur pour savoir si la mesure s’applique dans votre commune. 

Quel type de logement ?

Les logements loués ne sont pas tous concernés par l’encadrement des loyers. 

En effet, la mesure n’est pas appliquée pour les types de logement suivants : 

• Les HLM,
• Les biens conventionnés APL,
• Les biens soumis à la loi de 1948,
• Les locations saisonnières.

Les exceptions à connaître

Si vous êtes le propriétaire bailleur d’un bien d’exception en zone tendue, vous êtes en droit de demander un complément de loyer à votre locataire. Attention toutefois à ne pas abuser du complément de loyer : celui-ci doit pouvoir être justifié et indiqué dans le bail de location. 

En plus du complément de loyer, il reste possible d’évaluer à la hausse le loyer de votre bien pour un nouveau locataire (ou en cas de renouvellement de contrat) si : 

• Le logement n’a jamais été loué ou n’a pas été loué depuis 18 mois ;
• Des travaux de confort pour un montant supérieur à 1 an de loyer au cours des 6 derniers mois ont été effectués par le propriétaire. 

Comment calculer le montant maximum du loyer ? 

Le loyer de référence est calculé en fonction des caractéristiques de la location : nombre de pièces, année de construction et zone géographique du bien. Ce loyer peut également varier si le logement est meublé ou non.

Vous pouvez ainsi demander au locataire un loyer hors charges compris entre le loyer de référence minoré de 30 % et majoré de 20 %. Il est impératif de respecter la fourchette définie entre le loyer de référence majoré et minoré. 

Non-respect de l’encadrement des loyers par les propriétaires : quels risques ? 

Si vous ne respectez pas la loi sur l’encadrement des loyers, le locataire peut en contester son montant. 

Vous vous exposez alors à des sanctions : 

• Une amende de 5 000 € pour les personnes physiques et de 15 000 € pour les personnes morales ;
• L’obligation de rembourser le trop-perçu au locataire.

À noter qu’en cas de litige à Paris, les propriétaires et les locataires doivent s’adresser à la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Pour les autres agglomérations, il faut s’adresser au préfet. Dans les deux cas (signalement auprès de la Commission Départementale de Conciliation ou du préfet), si le propriétaire accepte de rembourser le trop-perçu à son locataire, il est rare qu’une amende soit demandée. Bien sûr, le propriétaire bailleur peut contester la décision de la Commission Départementale de Conciliation ou du préfet, par exemple s’il peut justifier le loyer avec des travaux d’amélioration, mais la loi en vigueur est pensée pour protéger le locataire des abus. 

Pourquoi l’encadrement des loyers est-il décrié par les propriétaires ?

L’encadrement des loyers est une mesure qui reçoit de vives critiques du côté des propriétaires et des professionnels de l’immobilier. 

Certains vont même jusqu’à demander l’annulation ou la suspension de la mesure : 

• À Montpellier, où l’encadrement des loyers est en vigueur depuis 2022, une association de propriétaires a demandé l’annulation de la mesure dans l’agglomération. Leur requête a finalement été rejetée le 22 mai 2024 par le tribunal administratif de Montpellier. 
• À Lyon, des propriétaires ont également demandé la suspension de la mesure pourtant en vigueur depuis 2021, mais leur demande a également été rejetée en mai 2024. 

Ce qui est avancé par les professionnels de l’immobilier, c’est que le dispositif est mal appliqué, ce qui provoque de la concurrence déloyale et n’enraye finalement pas l’augmentation des loyers. Selon l’Observatoire LFC qui a étudié les annonces de location à Lyon entre février et avril 2024, ⅓ des offres ne respectent pas l’encadrement des loyers. Et ce phénomène est loin d’être isolé : de nombreuses autres villes sont concernées par cette application partielle.