Qu’est-ce qu’une promesse de location ?

Dans un marché locatif toujours plus tendu, surtout dans les grandes villes, la promesse de location devient une pratique de plus en plus répandue. En effet, ce contrat préliminaire permet d’anticiper la mise en location d’un bien et d’offrir un cadre sécurisé aux propriétaires comme aux locataires. 

En tant que propriétaire, comment réagir si un candidat vous propose de signer une promesse de location ? Quels sont les engagements qu’elle implique et dans quelle mesure peut-elle se substituer au bail ? 

Garantme vous propose de faire le point sur les règles et les pratiques qui encadrent la promesse de location. 

Qu’est-ce qu’une promesse de location ?

La promesse de location est un engagement temporaire entre un propriétaire et un locataire. Elle permet à ce dernier de réserver un logement sans signer immédiatement le bail. Il dispose ainsi de quelques semaines avant d'officialiser le début du contrat de location et d’emménager dans le logement.

Dans quel cas faire une promesse de location ?

La promesse de location prend tout son sens dans les zones où la demande locative dépasse l’offre. 

En effet, dans les zones tendues, les logements se louent en quelques heures à peine, ce qui peut compliquer la recherche des locataires. Si cette situation est avantageuse pour les propriétaires, qui évitent ainsi la vacance locative, elle l’est beaucoup moins pour les candidats, souvent pris par le temps pour constituer leur dossier. 

De plus, de nombreux locataires ne peuvent pas assumer deux loyers en même temps. La promesse de location leur offre une solution : elle leur permet de sécuriser un appartement tout en terminant leur préavis avant la prise d’effet du bail suivant.

Unilatérale ou synallagmatique ?

Il existe 2 types de promesses de location : 

• La promesse de location unilatérale : elle n’engage qu’une seule partie, généralement le locataire, qui s’engage à louer le bien à une date déterminée. 
• La promesse de location synallagmatique : elle implique un engagement mutuel des deux parties, bailleur et locataire, qui signent le document ensemble.

L’avantage de la promesse synallagmatique réside dans son caractère contraignant pour les deux parties. Si l’une d’elles ne respecte pas les conditions fixées dans le compromis de location, des pénalités financières peuvent s’appliquer. Par exemple, si le locataire refuse finalement de signer le bail à la date prévue, le propriétaire peut se retourner contre lui pour faire valoir ses droits.

Peut-on considérer la promesse de location comme un bail ? 

Même si une promesse de location synallagmatique engage à la fois le bailleur et le futur locataire, elle ne remplace pas un contrat de location. Autrement dit, ce document peut sécuriser les deux parties en formalisant leur accord, mais il n’a pas la même valeur juridique qu’un bail. 

Il est donc essentiel de garder à l’esprit qu’une promesse de location, quelle qu’en soit la forme, ne suffit pas à établir une relation locative officielle.

Des garanties financières peuvent-elles être demandées par le propriétaire ?

En France, la loi interdit tout échange pécuniaire avant la signature d’un bail de location. Ainsi, un propriétaire ne peut exiger aucune somme d’argent de la part de son futur locataire en contrepartie de la signature d’une promesse de location. De même, il n’est pas autorisé à demander un dépôt de garantie avant la conclusion du contrat de bail.

Ce n’est qu’au moment de la signature définitive du bail que le locataire devra s’acquitter du dépôt de garantie ainsi que du premier mois de loyer, conformément à la législation en vigueur.

Peut-on rompre un contrat préliminaire de location ?

En France, la promesse de location n’a pas la même portée juridique qu’un bail. Bien qu’elle formalise un accord entre le propriétaire et son futur locataire, elle reste un engagement moral plus qu’un véritable contrat. Dès lors, sa rupture ne répond pas aux mêmes règles et ses conséquences sont beaucoup plus limitées.

Le locataire peut-il rompre le compromis de location ?

Dans le cadre d’une promesse de location unilatérale, le locataire peut se rétracter librement, sans encourir de pénalités financières, car il n’est lié par aucun engagement définitif. En revanche, si la promesse de location est synallagmatique, les choses sont un peu plus complexes dès lors qu’une clause de dédommagement a été ajoutée. Si le locataire décide de ne pas donner suite à l’accord, le propriétaire pourra alors exiger une compensation financière, conformément aux termes définis dans le compromis.

Le bailleur peut-il rompre la promesse de location ?

Si le propriétaire souhaite annuler la promesse de location, les conséquences varient selon le type de document signé. Dans le cas d’une promesse unilatérale, le bailleur reste libre de revenir sur son engagement, étant donné que son obligation juridique est limitée. Toutefois, avec une promesse synallagmatique, la rupture est délicate. Le locataire peut demander des dommages et intérêts si une clause de compensation a été prévue dans l'accord.

Alternative : le contrat de location à prise d’effet différé

Pour les propriétaires qui hésitent à signer une promesse de location, il existe une alternative intéressante : le contrat de location à prise d’effet différé.

Il s’agit d’un contrat de location classique, qui bénéficie donc d’une véritable valeur juridique. La différence réside dans la date d’effet du contrat, qui peut être différée par rapport à la date de signature. Concrètement, cela signifie que l’état des lieux et la remise des clés n’auront lieu qu’à la date inscrite sur le bail, et non le jour même de la signature.

Cette solution présente plusieurs avantages : elle permet aux locataires de ne pas avoir à payer deux loyers en même temps, tout en offrant plus de garanties au propriétaire.