Tout savoir sur le bail de location

Si vous disposez d’un logement que vous souhaitez mettre en location, il faut savoir que le contrat de bail constitue la pièce centrale de votre projet. En déterminant les obligations des parties, il réduit les litiges potentiels. Depuis la loi ALUR, des règles précisées au travers d’un bail type ont encadré le secteur locatif. Car même si le contrat peut être rédigé sur papier libre, il est préférable de disposer d’un modèle de bail gratuit pour respecter le formalisme et éviter les erreurs ou oublis.

Quel logement peut-on mettre en location ?

Vous pouvez mettre en location une habitation si elle constitue :

Un logement privé pour résidence principale

Ce modèle de bail type s’applique aux biens nus ou meublés, à locataire unique ou colocataires à bail unique. Mais il ne concerne que les logements soumis au droit privé : les bailleurs sociaux ne sont pas soumis aux mêmes obligations. De même, toutes les locations saisonnières ou de résidence secondaire ne sont pas visées par cette loi.

Un logement aux normes

Votre logement mis à bail doit être décent, c’est-à-dire conforme aux normes :

⇒ De surface

Il doit comporter à minima une pièce principale (destinée au séjour et au sommeil) de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m3. La mesure est faite suivant la loi Carrez.

⇒ De santé et de sécurité

L’habitation doit constituer un clos et couvert solide, en bon état d’isolation, avec au moins un ouvrant vers l’extérieur permettant une luminosité et une aération suffisantes. L’état de tous les systèmes de retenue ou de protection doit être conforme à son usage.

Les réseaux électriques, d’alimentation en eau potable et d’évacuation, ainsi que les revêtements ne doivent pas constituer de risque pour le locataire. Le logement ne sera pas infesté par des nuisibles.

⇒ De confort

Vivre avec un confort minimum, c’est disposer :

• D’une installation de chauffage et d’éclairage convenables
• D’une alimentation en eau potable avec un débit suffisant
• De l’évacuation des eaux usées sans odeur
• D’un coin cuisine pour accueillir les équipements nécessaires
• D’une installation sanitaire séparée de la cuisine et d’un WC

Un logement paisible

Pour pouvoir vivre paisiblement, l’habitation est faite des matériaux réduisant les nuisances sonores. De plus, le propriétaire assure cette jouissance tranquille en s’interdisant tout agissement qui pourrait gêner le locataire, hormis ce qui est expressément autorisé par la loi.

Quelle est la durée du bail ?

La durée de la location varie notamment suivant le type de bail ainsi que la qualité du locataire. Retrouvez toutes les durées de baux dans notre article : « Les différents types de baux de location : lequel choisir ? »

Quelles mentions doivent obligatoirement figurer au bail ?

Pour être valable, le bail de location requiert à minima les informations suivantes :

L’engagement

• Nom et coordonnées des parties signataires
• Date de prise d’effet du bail (entrée en jouissance)
• Durée de la location

Le logement

• Localisation exacte
• Nature (appartement, maison, copropriété…)
• Description (surface habitable, nombre de pièces principales, système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire…)
• Destination (habitation, mixte…)
• Équipements et accessoires (dont le mobilier pour un logement meublé)
• Modalité de réception TV
• Nature et montant des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou son dernier renouvellement

Le loyer

• Montant
• Périodicité et modalités de paiement
• Montant du loyer de référence et montant plafonné dans les zones d’encadrement du loyer
• Montant et date de paiement du dernier loyer du précédent propriétaire

L’intermédiaire

En cas d’intervention d’un agent immobilier, le bail doit mentionner le montant des honoraires payés par le bailleur.

Quelles clauses peut-on légalement rajouter au bail ?

Certaines mentions légales sont facultatives et prévues au modèle de bail type. Cela peut-être :

• Un dépôt de garantie dans la mesure où son montant respecte le maximum autorisé
• Des modalités de révision du loyer qui n’est pas automatique
• Une clause résolutoire pour mettre fin au bail en cas de non-respect des obligations contractuelles
• Le cautionnement par un tiers
• Une durée supérieure au minimum de 3 ans pour les logements nus

Quelles clauses sont abusives ?

La loi prévoit une liste exhaustive de clauses illicites ne pouvant être insérées dans le contrat de location. En voici les principales :

• L’obligation de souscrire une assurance choisie par le bailleur ou un contrat de location d’équipement
• La visite du logement pendant plus de 2 heures les jours ouvrables ou les jours fériés
• Le paiement du loyer par prélèvement automatique ou directement sur le salaire
• La résiliation du bail de plein droit pour un motif autre que :
• Le non-souscription d’une assurance locative
• Le non-paiement des loyers et charges
• Le non-versement du dépôt de garantie
• L’interdiction d’exercer une activité syndicale, confessionnelle ou politique dans les lieux
• L’interdiction d’hébergement
• Le remboursement des réparations locatives sur simple estimation
• L’autorisation pour le bailleur de supprimer ou diminuer une prestation du contrat sans contrepartie

Retrouvez l’intégralité de ces clauses à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Quelles annexes sont à prévoir ?

Celles-ci dépendent du bail et de sa date de signature. Pour les logements nus, sont obligatoires :

• La notice d’information
• L’état des lieux, signés par les 2 parties
• L’attestation d’assurance du locataire
• Le dossier de diagnostic technique dont le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• En cas de copropriété, le règlement

Quelles sont les sanctions en cas de bail non-conforme ?

Le non-respect des obligations légales relatives au bail peut se régler à l’amiable ou devant le juge.

Les clauses illicites figurant au bail sont réputées non écrites et ne sont pas applicables. Mais si certaines mentions obligatoires ne sont pas écrites, le locataire peut demander la nullité du contrat ou la réduction du montant du loyer.

De même si des annexes obligatoires ne sont pas fournies au locataire. Celui-ci peut même réclamer des dommages et intérêts au propriétaire s’il a subi un préjudice (exposition au plomb sans le savoir, par exemple).

Par ailleurs, si le logement ne répond pas aux normes, le locataire peut exiger sa mise en conformité. Enfin, le risque pénal n’est pas exclu en cas de communication de fausses informations.