État des lieux d'entrée : les 10 points à vérifier pour sa garantie de loyers

Depuis la loi ALUR, la prise de possession d’un logement formalisée par la remise des clés doit s’accompagner d’un état des lieux d’entrée à annexer au bail signé. Pourtant la loi n’impose pas un modèle type d’état des lieux et prévoit seulement des mentions obligatoires. Ce contenu minimum est très utile pour réduire le contentieux locatif au moment de la restitution du logement. Il n’apporte cependant aucune aide sur l’établissement d’un état des lieux pour sa maison ni même pour son studio meublé. Si votre logement est géré par une agence immobilière, vous pouvez faire confiance à son professionnalisme. Mais si vous devez le réaliser par vous-même, voici un éclairage utile de Garantme sur comment faire un état des lieux sans rien omettre.

1. Pourquoi l’état des lieux d’un logement est-il si important ?

Avant toute chose, il est nécessaire de comprendre pourquoi il faut soigner son état des lieux d’entrée de son appartement ou de sa maison.

a. La comparaison de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée

Un état des lieux est un constat du logement à un instant T qui sert de point de comparaison. Il n’a donc d’intérêt que si un autre constat est établi à une date différente afin d’apprécier l’évolution de l’état du bien pendant la durée du bail. Pour faciliter cette comparaison, la loi ALUR impose que l’état des lieux d’entrée et de sortie soient sur le même document ou organisés de la même manière.

b. La restitution du dépôt de garantie

Si l’état des lieux est signé de manière contradictoire entre les parties, il dispose d’une valeur juridique opposable. Il est en effet le fondement indispensable à la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie encaissé à l’entrée dans le logement. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, toute la somme est rendue au locataire. Si au contraire il diffère, le bailleur peut déduire les frais de réparation du dépôt de garantie sur présentation de justificatifs.

2. Que vérifier lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée ?

Pour faire un état des lieux d’entrée de manière efficace, voici une checklist des points sur lesquels vous devez particulièrement être attentif.

a. Le fonctionnement des ouvrants

Parfois focalisé sur l’intérieur du logement, on oublie de s’intéresser aux ouvrants extérieurs. Les portes des pièces et des placards doivent être manipulées pour vérifier leur état. Mais il ne faut pas oublier les fenêtres et les volets, ainsi que d’éventuelles grilles et autres portails.

b. La quantité et le fonctionnement des clés d’accès

Dans la suite logique des ouvrants, les clés et autres systèmes d’accès de type Vigik, les télécommandes de porte de parking sont scrupuleusement répertoriées et testées avant d’être notés sur l’état des lieux d’entrée.

c. L’état de la tuyauterie d’alimentations et d’évacuation

Il est ensuite très important de s’attarder sur les canalisations, notamment sur l’état de leurs joints. Dans la mesure du possible, pensez à jeter un œil sur les tuyaux d’alimentation et d’évacuation, les robinets, les toilettes et le ballon d’eau chaude.

d. L’état et le fonctionnement du système de chauffage et de ventilation

Tester le fonctionnement de la chaudière, des convecteurs électriques ou de la climatisation réversible est important. Tester l’efficacité du conduit de cheminée et de la VMC est plus rare mais tout autant indispensable. Une bonne aération permet d’éviter les contentieux liés à l’apparition de moisissures.

e. L’état des murs, des plafonds et des plinthes

L’état des lieux doit être suffisamment précis quant à l’état des murs et des plafonds. Ont-ils des traces d’humidité ou de moisissures, des fissures ou des trous ? La peinture ou la tapisserie se décolle-t-elle par endroit ?

f. L’état des sols et des faïences

Pensez à détailler avec précision l’état du carrelage, du parquet ou de la moquette dans toutes les pièces, particulièrement dans celles où il y a beaucoup d’activité (cuisine, salle de bain, chambre d’enfant…). Faites de même avec les faïences murales.

g. L’état et le fonctionnement de l’installation électrique et de gaz

Le fonctionnement de l’installation électrique doit être testé, à savoir les prises de courant, les interrupteurs, les douilles des éclairages, l’interphone et la sonnette ainsi qu’éventuellement les appareils électroménagers s’il y en a.

h. L’état de l’intérieur des placards

L’intérieur des placards est lui aussi souvent oublié. Indiquez dans l’état des lieux d’entrée s’il est aménagé ou si des étagères sont abimées.

i. Les relevés de compteurs

Pour que le locataire paie sa juste consommation, les index des compteurs d’eau, électricité et gaz sont notés sur le document.

j. Les endroits insolites et autres particularités du logement

Enfin, il faut composer avec les particularités du logement. On n’établit pas un état des lieux d’entrée d’une maison, comme on le fait pour un appartement. C’est pourquoi il ne faut pas oublier de mentionner également l’état d’une piscine ou d’un jacuzzi, d’un poêle à bois, d’un store banne sur la terrasse ou de plantes spécifiques à entretenir dans le jardin. D’une manière générale, attardez-vous un peu plus que prévu sur les endroits cachés qui pourraient dissimuler des désordres (derrière les meubles de cuisine, sous les éviers, les lavabos ou les baignoires, les combles ou les soubassements…)

Si vous ne deviez conserver qu’un seul conseil pour vous aider dans l’établissement de votre état des lieux d’entrée, garder à l’esprit que ce dernier doit être précis. En effet, l’état des lieux d’entrée étant le seul élément de référence pour constater l’état du logement après le départ du locataire, plus vous serez précis dans le passage en revue des pièces et des équipements, plus il sera facile d’apprécier le degré de dégradation. Vous éviterez ainsi de nombreuses sources de conflits avec le locataire, tout du moins de discussions, et peut-être même de contentieux. Si en plus vous étayez votre état des lieux d’entrée avec des photos, le risque de procédure judiciaire pour la restitution du dépôt de garantie est quasi nul.