Fiscalité de la location meublée : calcul du taux d'imposition

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif ? Si vous penchez plutôt pour une location meublée, nous vous invitons à vous intéresser de plus près à sa fiscalité. En effet, en fonction des choix que vous ferez, les conséquences sur votre taux d’imposition ne seront pas les mêmes. 

Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur la fiscalité pour du locatif meublé : 

• Vaut-il mieux choisir le statut LMNP ou LMP ?
• Comment choisir entre le micro-BIC et le régime réel ?
• Quel impact sur les impôts ?

Statut LMNP ou LMP pour une location meublée ?

Vaut-il mieux choisir d’être Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ? En réalité, ce n’est pas vous qui décidez ! 

En effet, tout dépend du montant des revenus locatifs générés.

Ainsi, quand on débute dans la location meublée, on est automatiquement affilié au statut LMNP. Cependant, un propriétaire qui bénéficie du statut LMNP peut basculer en LMP si ses revenus locatifs augmentent fortement d’une année sur l’autre. 

LMNP : pour qui ?

Il est possible de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel tant que l’on génère des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

C’est un statut très intéressant quand on se lance dans la location meublée, car la déclaration des revenus est beaucoup plus simple. Les obligations comptables sont également moins lourdes. 

LMP : pour qui ?

Pour basculer en statut LMP, il faut générer des revenus locatifs de plus de 23 000 € par an. Ils doivent également être supérieurs au reste des revenus d’activité du foyer fiscal. Et du côté de la fiscalité de ce statut, les avantages sont nombreux. 

Toutefois, les obligations et les cotisations sont également plus importantes, ce qui explique pourquoi ce statut est réservé aux propriétaires qui génèrent des revenus élevés avec leur logement meublé en location. 

Quel régime d’imposition choisir pour louer un logement meublé ?

LMNP ou LMP, vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition : 

• Le Micro-BIC
• Le régime réel

Pour quelle option vaut-il mieux opter ? Découvrez leurs avantages et leurs inconvénients. 

Le micro-BIC

Pour profiter du micro-BIC, les recettes locatives ne doivent pas excéder 77 700 € par an. 

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes ainsi que d’une simplicité administrative bienvenue pour les propriétaires qui font leurs premiers pas dans l’investissement locatif. Cependant, ce n’est pas la solution la plus optimale d’un point de vue fiscal. 

Le régime réel

Le régime réel est automatiquement attribué aux propriétaires qui ont des recettes locatives de plus de 77 700 € par an. Toutefois, il est possible de demander cette option quand on génère des recettes inférieures à ce montant.

L’avantage de ce régime est qu’il permet de faire de l’optimisation fiscale. En effet, on peut déduire ses charges réelles, ce qui n’est pas le cas en micro-BIC. 

Néanmoins, l’optimisation fiscale n’est pas à la portée de tous. Il est préférable d’avoir recours à un expert-comptable pour éviter les erreurs qui peuvent coûter cher.

Qu’en est-il du calcul du taux d’imposition ?

Ce qui vous intéresse en matière de fiscalité pour la location meublée est le calcul du taux d’imposition ? Ce sujet étant assez complexe, voici quelques simulations pour mieux comprendre. 

Pour un LMNP au micro-BIC

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui génère 12 000 € de recettes locatives annuelles. 

Il a fait le choix du régime fiscal micro-BIC, ce qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Selon le revenu global de son foyer, il est dans la tranche d’imposition de 11 %. 

Voici le calcul pour connaître le montant des impôts : 

• 12 000 € x 50 % = 6 000 €
• 6 000 € x 11 % = 660 € d’impôt sur le revenu
• 6 000 € x 17,2 % = 1 032 € de prélèvements sociaux
• Total de l’imposition : 1 692 €

Pour un LMNP au régime réel

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui génère 20 000 € de recettes locatives annuelles. 

Il a fait le choix du régime fiscal réel, ce qui lui permet de bénéficier de charges déductibles d’un montant de 5 000 € et d’un amortissement de 8 000 €. Son foyer est imposé à 30 %. 

Voici le calcul pour connaître le montant des impôts : 

• 20 000 € - (5 000 € + 8 000 €) = 7 000 €
• 7 000 € x 30 % = 2 100 d’impôt sur le revenu
• 7 000 € x 17,2 % = 1 204 € de prélèvements sociaux
• Total de l’imposition : 3 304 €

Pour un LMP au régime réel

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui génère 30 000 € de recettes locatives annuelles. 

Il est au régime fiscal réel. Ses charges et son amortissement sont estimés à 35 000 €. Son résultat fiscal est donc de - 5 000 €. En parallèle, son foyer comptabilise 40 000 € de revenus d’activité.

Voici le calcul pour connaître le montant des impôts : 

• 40 000 € - 5 000 € = 35 000 €
• Avant imputation du déficit, le montant de l’impôt était estimé à 5 593 €
• Après imputation du déficit, celui-ci est de 4 093 €
• Le propriétaire peut ainsi économiser 1 500 € d’impôt grâce à son statut LMP

N’hésitez pas à vous faire conseiller par un expert en fiscalité si vous envisagez de faire de la location meublée. Celui-ci pourra vous recommander le montage le plus intéressant pour vos impôts. Et quels que soient le statut et le régime, n’oubliez pas de protéger votre investissement locatif en optant pour la GLI de Garantme !