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12 novembre 2023
La location meublée, en plus d'être une option attrayante pour les propriétaires, présente des implications fiscales spécifiques, notamment en ce qui concerne l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Comprendre les règles qui entourent cette forme de location meublée est essentiel pour optimiser la gestion fiscale de son patrimoine immobilier.
Le contexte de la location meublée
La location meublée implique de mettre à disposition un logement disposant du mobilier nécessaire pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement. Ce type de location peut être exercé de manière non-professionnelle (LMNP - Loueur en Meublé Non Professionnel) ou professionnelle (LMP - Loueur en Meublé Professionnel).
Régime micro ou réel pour les revenus de location meublée
Les loueurs en meublé peuvent opter pour le régime micro ou réel pour déclarer leurs revenus. Dans le régime micro-BIC, le loueur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus. Pour le régime réel, le propriétaire déclare ses revenus réels, mais peut déduire l'ensemble de ses charges.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et location meublée
L'IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse un certain seuil. Les biens meublés sont exclus de l'assiette de l'IFI. Cependant, en cas d'activité professionnelle de location meublée exercée à titre habituel, le patrimoine professionnel peut être pris en compte dans l'IFI.
Statut LMNP et IFI
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le patrimoine immobilier détenu à titre non professionnel n'est pas pris en compte dans l'IFI. Cependant, si le contribuable exerce par ailleurs une activité de location meublée à titre professionnel, le patrimoine professionnel peut être inclus dans l'assiette de l'IFI.
Statut LMP et IFI
Les loueurs en meublé professionnel (LMP) exercent l'activité à titre habituel et en retirent des recettes annuelles supérieures à 23 000 €. Le patrimoine professionnel est pris en compte dans l'IFI, mais pas le patrimoine non professionnel.
La Fiscalité des Plus-Values Immobilières
En matière de plus-values immobilières, les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les LMNP, les plus-values relèvent du régime des plus-values des particuliers. Pour les LMP, elles entrent dans le cadre des plus-values professionnelles.
Attention à la jurisprudence
Un récent arrêt de la cour de cassation est venu repréciser les règles pour les propriétaires. En effet, la juridiction a confirmé un redressement fiscal à l'encontre d'un couple de loueurs meublés, mettant en évidence les défis pour qualifier ces biens de "professionnels" et bénéficier ainsi de l'exonération fiscale. La difficulté réside dans l'atteinte du seuil de revenus nécessaire pour qualifier les biens de "professionnels".
Dans cet exemple, bien que le couple génère des loyers bruts importants, une fois les déductions effectuées pour l'entretien, les frais de fonctionnement et les crédits, le revenu net devient pratiquement nul. Pour être considéré comme un revenu professionnel, ce dernier doit être prépondérant dans les revenus du foyer fiscal, représentant plus de 50% des revenus constitués par diverses sources.
Les conditions strictes pour l'exonération, telles que l'inscription au registre du commerce et la réalisation de plus de 23 000 euros de recettes annuelles, rendent la qualification de "bien professionnel exonéré" difficile à atteindre pour les particuliers, sauf peut-être pour ceux à la retraite, car la pension de retraite n'est pas incluse dans le calcul des revenus du foyer. Bien que cet exemple concerne un impôt sur la fortune antérieur à 2017, les règles similaires s'appliquent depuis la réforme de l'impôt sur la fortune en 2017. Cette affaire met en évidence les obstacles complexes auxquels sont confrontés les propriétaires de biens immobiliers meublés qui cherchent à bénéficier de l'exonération fiscale.
En résumé, la fiscalité de la location meublée en lien avec l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est complexe et dépend du statut du loueur. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) bénéficient généralement d'une exclusion de l'IFI pour leur patrimoine immobilier non professionnel. En revanche, les loueurs en meublé professionnels (LMP) voient leur patrimoine professionnel pris en compte dans l'IFI. Il est crucial de bien appréhender ces règles pour optimiser sa situation fiscale et maximiser les avantages de la location meublée. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité pour des conseils adaptés à sa situation spécifique.