Bail de location meublée : définition et obligations
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Vous envisagez de devenir propriétaire d’un logement avec pour objectif de le louer et ainsi de générer des revenus locatifs ?
Avant de vous mettre en quête du locataire idéal, vous allez devoir trancher entre la location meublée et la location nue. En fonction de votre décision, les règles à appliquer et les implications fiscales seront différentes.
On vous explique les différences entre ces 2 types de location pour faciliter vos premiers pas de propriétaire bailleur.
La première différence entre logement meublé et vide est évidente : louer un meublé implique de mettre à la disposition de son locataire un certain nombre de meubles et d’équipements.
Mais attention, il ne suffit pas d’équiper son logement avec un lit et un canapé pour qu’il puisse être considéré comme location meublée. En effet, les fournitures à mettre à la disposition du locataire sont fixées par décret : retrouvez les meubles et les équipements obligatoires dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Bien sûr, pour le propriétaire, cela implique de dédier un budget pour équiper son bien. Cependant, le logement meublé est très attractif : les locataires sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la location meublée pour éviter de devoir acheter du mobilier ou de l’électroménager, et ce, même si le loyer est en moyenne 5 à 30 % plus élevé que pour un logement vide équivalent.
La durée du bail, le montant du dépôt de garantie et la durée du préavis diffèrent entre la location meublée et nue.
Découvrez notre tableau récapitulatif pour mieux comprendre les différences entre vide et meublé :
Location nue |
Location meublée |
|
Durée du bail |
Minimum 3 ans |
|
Dépôt de garantie |
1 mois de loyer hors charges maximum |
2 mois de loyer hors charges maximum (Exception : dépôt de garantie interdit pour le bail mobilité) |
Préavis du locataire |
À tout moment avec un préavis de 3 mois (Exception : 1 mois dans certains cas définis par la loi) |
À tout moment avec un préavis d’un mois |
Préavis du propriétaire |
À l’échéance du bail pour un motif autorisé avec un préavis d’au moins 6 mois |
À l’échéance du bail pour un motif autorisé avec un préavis d’au moins 3 mois (Exception : bail mobilité sans délai de préavis) |
Compte tenu de ces informations, vous pouvez prendre votre décision en fonction du type de locataire que vous souhaitez attirer.
En effet, louer un logement vide est un bon choix si vous souhaitez signer un contrat de location longue durée et ainsi éviter la vacance locative causée par un turn-over fréquent.
La location meublée, bien que très recherchée, a plutôt tendance à attirer les étudiants et les jeunes actifs. Plus mobiles, ils cherchent une location à court terme. Si vous confiez la gestion locative à une agence immobilière, ce n’est pas forcément un problème, car vous n’aurez pas à vous occuper de la recherche du locataire, des visites ainsi que des états des lieux d’entrée et de sortie.
Mais la plus grosse différence entre les logements vides et meublés, c’est la fiscalité !
Concrètement, dans les 2 cas, vous avez le choix entre le régime micro et réel :
Sous le régime forfaitaire (micro foncier), qui concerne les revenus locatifs n’excédant pas 15 000 € par an, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs.
Sous le régime réel, qui est automatiquement appliqué pour les revenus locatifs de plus de 15 000 € par an (mais qui a la possibilité d’être choisi en cas de revenus locatifs moins élevés), des charges sont déductibles des loyers déclarés.
Même s’il est possible d’opter pour le micro foncier, le régime réel est le plus avantageux avec un statut LMNP.
En effet, en micro, le propriétaire est imposé sur la moitié de ses revenus locatifs, alors qu’au réel, il bénéficie d’un abattement de 50 % et de charges déductibles.
À l’heure actuelle, vous louez un logement vide, mais vous envisagez de le transformer en location meublée ? C’est un choix judicieux, car il permet de bénéficier d’un rendement optimal : le loyer étant plus élevé et la fiscalité plus avantageuse.
Mais comment procéder ? Voici la marche à suivre :
Bon à savoir : il est aussi possible de transformer un bien loué meublé en logement loué vide ! La procédure est identique à la différence qu’il faut enlever les équipements avant de remettre le logement en location.
Dans un cas comme dans l’autre, le propriétaire doit faire le nécessaire pour déclarer ses revenus locatifs en fonction du type de location retenu. Vous hésitez toujours ? Faites-vous accompagner par une agence immobilière et/ou par des experts de la fiscalité pour faire le choix le plus avantageux dans votre situation.
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