LMNP ou LMP : quel statut choisir pour votre investissement locatif ?

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif pour louer un bien meublé ? Avant même de générer vos premiers revenus locatifs, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales de votre projet. Deux statuts encadrent cette activité :

• LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
• LMP : Loueur Meublé Professionnel

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas vous qui choisissez librement entre LMNP et LMP. En effet, c’est votre situation, notamment le montant de vos recettes locatives, qui permet de déterminer le statut adapté. 

Alors, quels sont les points communs et les différences entre LMNP et LMP ? Et surtout, quel statut correspond le mieux à votre projet ?

Quels sont les points communs des statuts LMNP et LMP ?

Si les statuts LMNP et LMP présentent des différences notables, ils reposent néanmoins sur une base commune.

Un statut pour louer un logement meublé

Les statuts LMNP et LMP concernent exclusivement les propriétaires qui louent un logement meublé. À l’inverse, les propriétaires qui louent un bien vide ne peuvent pas bénéficier de ces dispositifs.

Pour rappel, pour être considéré comme meublé, un logement doit comporter l’équipement nécessaire à une occupation immédiate par le locataire. Cette exigence est définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, qui énumère la liste des éléments obligatoires (literie, vaisselle, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.).

Des revenus imposables dans la catégorie BIC

Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec le statut LMNP et le statut LMP. Cela diffère des revenus tirés d’une location nue, qui sont imposés comme revenus fonciers. 

Deux régimes fiscaux sont envisageables : 

• Micro-BIC : ce régime fiscal simplifié est accessible aux propriétaires dont les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 72 600 €. Le Micro-BIC ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus déclarés.
• Régime réel : il est obligatoire dès que le plafond annuel des recettes locatives est dépassé ou si le propriétaire fait le choix de ne pas relever du régime micro-BIC. L’avantage du régime réel, c’est qu’il permet de déduire certaines charges de ses revenus locatifs (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion, etc.), le rendant alors plus avantageux pour optimiser sa fiscalité. 

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

Les statuts LMNP et LMP possèdent 3 différences majeures qui concernent les recettes locatives, les obligations déclaratives et les plus-values. 

Le montant des recettes locatives

Le principal critère de distinction entre les deux statuts repose sur le montant des recettes issues de la location meublée, mais également sur le montant des autres revenus du foyer fiscal. 

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Professionnel, deux conditions cumulatives doivent être remplies :

• Les recettes locatives annuelles issues de la location meublée doivent excéder 23 000 € ;
• Ces dernières doivent représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (salaires, pensions, revenus fonciers, etc.).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le propriétaire relève automatiquement du statut LMNP.

La déclaration des revenus

Les modalités de déclaration des revenus diffèrent selon que l’on bénéficie du statut LMP ou LMNP : 

• LMP : en tant que loueur meublé professionnel, vous devrez remplir le formulaire n°2031 avec vos recettes locatives et vos charges déductibles. Attention, les cases à remplir diffèrent selon que vous soyez en micro-bic ou au régime réel. 
• LMNP : en tant que loueur meublé non professionnel, vous devrez remplir le formulaire n°2042 C-PRO. Si vous optez pour le régime réel, il faudra également renseigner le montant de vos recettes locatives sur le formulaire n°2031-SD. 

Les règles d’exonération des plus-values

Enfin, les règles d’exonération des plus-values sont également différentes pour les statuts LMP et LMNP : 

• Avec le statut LMNP, les plus-values réalisées lors de la vente du bien sont imposées comme des plus-values privées, à hauteur de 19 %. De plus, il faut être propriétaire du logement depuis au moins 22 ans pour être exonéré d’impôts sur la plus-value à la cession.
• Avec le statut LMP, les plus-values sont considérées comme étant professionnelles. Ainsi, si vous exercez votre activité locative depuis au moins 5 ans et que vous générez des recettes locatives comprises entre 90 000 et 126 000 €, vous serez partiellement exonéré d’impôts. Par contre, si les revenus générés sont inférieurs à 90 000 €, l’exonération est totale. 

LMNP ou LMP : quel statut convient à votre situation ?

Le statut LMNP est particulièrement adapté aux propriétaires qui génèrent des revenus locatifs faibles à modérés avec leur bien meublé en location. Plus simple à gérer, ce statut est idéal quand on se lance dans l’investissement locatif : au bout de plusieurs années, si les recettes locatives augmentent, il est alors possible de basculer en LMP. 

Le statut LMP concerne uniquement les propriétaires qui disposent de recettes locatives élevées. L’avantage, c’est qu’il leur permet de bénéficier d’une fiscalité beaucoup plus avantageuse. Toutefois, les obligations sont bien plus lourdes et le recours à un comptable se révèle bien souvent nécessaire. 

Si vous êtes sur le point de vous lancer dans l’investissement locatif meublé pour la toute première fois, vous dépendrez forcément du statut LMNP pour débuter. En fonction de l’évolution de votre activité locative, vous devrez peut-être passer au statut LMP à un moment donné : faites-vous accompagner pour préparer au mieux le basculement.