Propriétaires bailleurs : pouvez-vous rattraper un loyer non révisé ?

En 2025, les loyers ont en moyenne augmenté de 3,3 % en France*, soit une hausse qui permet aux propriétaires de suivre l’inflation et de préserver la rentabilité de leur investissement locatif. Mais ça, c'est à condition de la pratiquer ! Vous n’avez jamais revu votre loyer depuis la signature du bail ? On vous explique comment rattraper un loyer jamais révisé.

Quelles sont les conditions pour rattraper un loyer non révisé ?

Vous pouvez rattraper un loyer jamais révisé uniquement si le bail contient une clause de révision annuelle indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Notez que cette clause est normalement obligatoire sur les baux soumis à la loi ALUR depuis 2015 et qu'elle doit préciser la date de réévaluation.

Si votre contrat de location ne prévoit aucune révision annuelle, vous pouvez augmenter le loyer dans trois situations :

• Vous faites des travaux d’aménagement dans le logement (location nue uniquement) ;
• Lors du renouvellement du bail ;
• Lors du changement de locataire.

Enfin, même si votre contrat contient une clause de révision, l’augmentation du loyer en cours de bail pour les logements les plus énergivores (ceux classés F et G suite au diagnostic de performance énergétique) est interdite.

Dans tous les cas, sachez que le rattrapage n’est pas rétroactif. Lorsque le loyer n’a pas été recalculé depuis plusieurs années, vous pouvez seulement rattraper la révision annuelle en cours.

De plus, celle-ci prend effet à la date de la révision et ne concerne pas les loyers déjà versés. Si votre clause IRL prévoit une réévaluation au 1er mars et que vous recalculez le loyer le 1er juin, l’augmentation ne s’appliquera pas pour les mois de mars, avril et mai.

Comment rattraper un loyer non révisé ?

La première règle à savoir, c'est que vous devez toujours respecter l’encadrement des loyers dans les villes qui le pratiquent.

Réviser son loyer avec l’indice de référence des loyers

Pour connaître le montant du nouveau loyer, utilisez la formule :

(Loyer hors charges X IRL applicable à la date de révision) / IRL applicable à la dernière date de révision (année n-1).

Par exemple, pour un loyer de 600 euros, révisé au deuxième trimestre 2025, l’augmentation sera de 6,24 euros.

(600 X 146,68) / 145,17 = 606,24

Les indices IRL sont disponibles sur le site de l’Insee. Attention, ils sont différents pour la France métropolitaine, la Corse et les territoires d’outre-mer. Plusieurs organismes officiels, comme l’ANIL, proposent également des outils en ligne pour réviser le loyer sans se tromper.

Bon à savoir : Si votre locataire utilise une caution privée comme Garantme, la révision du loyer est intégrée dans le calcul. La garantie couvre aussi le nouveau montant.

Rattraper un loyer après des travaux de confort dans le logement

La loi vous autorise à réviser votre loyer si vous remplissez l’ensemble de ces conditions :

• Vous avez réalisé des travaux d’amélioration (ex. cuisine équipée, double vitrage, chauffage performant, etc.) ;
• Leur coût dépasse 50 % du loyer annuel ;
• Le locataire donne son accord ;
• Un avenant est ajouté au bail.

La hausse annuelle ne pourra pas excéder 15 % du coût total des travaux TTC. Ainsi, si vous avez fait poser une cuisine à 5 000 euros dans l’appartement que vous louez 700 euros, l’augmentation du loyer sera au maximum de 750 euros pour l’année, soit 62,5 euros par mois.

Recalculer son loyer lors du renouvellement du bail

Vous avez oublié de rattraper votre loyer pendant plusieurs années et votre bien immobilier se loue à un prix inférieur à celui du marché ? Vous pouvez recalculer le loyer à l’occasion de la reconduction du bail afin de l’aligner sur celui des logements voisins et similaires.

Le montant de l’augmentation est strictement contrôlé dans les zones tendues et dans les villes qui pratiquent l’encadrement des loyers. En zone tendue, la hausse maximale est limitée à la moitié de l’écart entre le loyer actuel et les prix du marché. Par exemple, si votre loyer est de 500 euros et que vous constatez un loyer moyen de 700 euros pour des biens similaires, l’augmentation sera de 100 euros maximum (700-500 / 2).

De même, la hausse doit être progressive et :

• S'étaler sur la durée du nouveau bail si elle est inférieure à 10 % du loyer initial ;
• Être appliquée par sixième annuel si elle est supérieure à 10 % du loyer initial.

Rattraper un loyer non révisé lors de la mise en location

Si vous n’avez jamais révisé le loyer, vous pouvez profiter du changement de locataire pour le rattraper et l’aligner sur les prix de l’immobilier local.

Si dans les zones non tendues, vous pouvez fixer le loyer librement, ce n'est pas le cas dans les zones tendues où la révision du loyer effectuée entre deux locataires doit respecter plusieurs règles, à commencer par sa limitation à l’augmentation prévue par l’IRL (sauf si vous avez fait des travaux d’amélioration ou que le bien est vide depuis plus de 18 mois).

Comment prévenir son locataire ?

Même quand elle est prévue dans le contrat de location, la révision du loyer n’est pas automatique. Elle s’applique seulement si le propriétaire-bailleur en prend l’initiative. Vous devez donc prévenir votre locataire que vous avez décidé de faire valoir ce droit et l’informer de l’augmentation à venir. Vous pouvez par exemple lui adresser une lettre simple un mois avant l'application. Dans votre courrier, indiquez :

• Le montant du nouveau loyer ;
• Les indices IRL ;
• La date à laquelle la révision s’applique.

Pour avertir le locataire de la révision d’un loyer sous-évalué, vous devez impérativement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la fin du bail.

Dans tous les cas, soyez vigilant et respectez les montants et la procédure prévue. En effet, un locataire peut contester la révision du loyer si le bailleur ne suit pas les règles.

Il est possible de rattraper un loyer non révisé grâce à la clause de révision des loyers incluse dans les baux depuis la loi ALUR. Pour les autres logements, le bailleur peut réviser le loyer s’il fait des travaux ou si le loyer actuel est sous-évalué. Mais la révision n’est jamais rétroactive. Elle prend effet à la date à laquelle vous l’appliquez.

*Source : Meilleurs taux