Comment annoncer une augmentation de loyer à son locataire ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et vous envisagez d’augmenter son loyer ? En France, la révision du loyer est possible, mais doit répondre à des règles bien précises pour être recevable et légale. 

Faisons le point sur l’augmentation de loyer.

Un propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer de son bien loué ?

Une hausse encadrée

En France, les propriétaires ont le droit de demander une augmentation de loyer à leur locataire. 

Cependant, cette hausse est encadrée pour éviter les abus : 

• Elle est uniquement valable si le bailleur respecte la procédure d’augmentation des loyers ; 
• Elle est plafonnée à 3,5 % de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) pour la France Métropolitaine en 2023 (2 % pour la Corse et 2,5 % en Outre-mer) ;
• Elle doit toujours être justifiée : certains motifs sont recevables, d’autres non.

Les motifs légitimes de révision de loyer

Le propriétaire dispose de 3 motifs recevables pour l’augmentation du loyer : 

• L’inflation : avec la hausse du coût de la vie, le bailleur est en droit d’augmenter le loyer pour pérenniser son investissement immobilier ;
• Les travaux d’amélioration : l’installation de nouveaux équipements (chaudière performante, climatisation réversible) ainsi que les travaux visant à améliorer le confort du logement peuvent justifier l’augmentation du loyer ;
• L’indexation annuelle selon l’indice IRL : un nouvel indice IRL est calculé chaque trimestre par l’INSEE. Le propriétaire peut augmenter le loyer en fonction de l’IRL lorsque le contrat de bail intègre une clause d’indexation annuelle du loyer. 

Cas particulier : l’augmentation de loyer entre 2 locataires

Un propriétaire n’a pas la possibilité d’augmenter le loyer entre 2 locataires si le logement se trouve en zone tendue. 

Il existe toutefois des exceptions : 

• Une sous-évaluation du loyer d’au moins 25 % ;
• De gros travaux menés dans le logement pour un coût supérieur à 6 mois de loyer ;
• Un logement vide depuis plus de 18 mois.

Hors zone tendue, l’augmentation est possible à condition de respecter l’indice IRL pour son calcul. 

Comment calculer l’augmentation de loyer ?

Vous avez comme projet de réviser le loyer du logement que vous louez à un locataire ? Voici le calcul à appliquer pour définir le montant de la hausse : 

(Loyer initial hors charge x IRL en cours) / IRL du trimestre référence lors de la signature du bail

Prenons l’exemple d’un logement dont le montant du loyer est de 800 €. 

Si l’IRL à la signature du bail était de 130 et que l’IRL mis à jour est de 133, le calcul sera le suivant : 

• (800 x 133) / 130 = 818

• Avec une hausse de 18 €, le montant du loyer est maintenant fixé à 818 €.

Quelle procédure pour l’augmentation de loyer ?

Le bail de location intègre la clause de révision

Le propriétaire peut augmenter le loyer pendant la durée du bail si le contrat de location prévoit une clause de révision du loyer. 

Cette clause est très importante, car en signant le contrat de bail, le locataire accepte la possibilité d’une réindexation. Il est recommandé de stipuler la date de la prochaine majoration dans le contrat. Si elle n’est pas précisée, le propriétaire devra attendre la date anniversaire du contrat.

Le bail de location n’intègre pas la clause de révision

S’il n’y a pas de clause de révision du loyer dans le bail de location, le propriétaire doit attendre le renouvellement du contrat : l’augmentation est impossible pendant la durée du bail. 

Lettre simple ou recommandée avec accusé de réception pour notifier la hausse du loyer ?

Quand la révision du loyer est prévue au bail, une lettre simple peut être envoyée au locataire pour le notifier de la hausse. Il est également possible de joindre un rappel à la quittance de loyer du mois précédant l’augmentation. 

Par contre, un recommandé avec avis de réception doit être privilégié si le loyer est sous-évalué et doit subir une augmentation élevée pour correspondre au prix du marché locatif et à la législation en vigueur. 

Quel délai respecter pour annoncer l’augmentation de loyer ?

Il n’y a pas de préavis à respecter lorsque l’augmentation de loyer est indiquée dans le bail et fait suite à l’indexation annuelle de l’IRL. Cependant, la loi ALUR du 24 mars 2014 recommande aux propriétaires de prévenir leur locataire à l’avance (par lettre simple ou en annexe de la quittance de loyer du mois précédant la hausse).

Par contre, un délai de 6 mois minimum avant la date d’augmentation est à respecter pour les bailleurs qui souhaitent une révision en raison de travaux de confort réalisés dans le logement ou d’un loyer sous-évalué. 

Le locataire peut-il contester la hausse du loyer ?

Si le calcul est incorrect ou que le propriétaire ne respecte pas la procédure d’augmentation des loyers, le locataire peut faire valoir ses droits en contestant sa hausse. 

Pour s’opposer, il dispose d’une solution à l’amiable, mais également judiciaire si celle-ci n’a pas l’effet escompté :

• Envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception où il justifie sa contestation ;
• Saisie de la commission départementale d’instance de médiation si aucune solution à l’amiable n’est trouvée entre le locataire et le propriétaire ;
• Enfin, en dernier ressort, la saisie du tribunal de grande instance (dans un délai d’un an à partir de l’élévation du loyer).