Propriétaires : les erreurs légales à éviter pour votre location

Un propriétaire a des obligations légales et doit respecter un certain nombre de règles. Des erreurs, même involontaires, peuvent entraîner des sanctions ou des litiges avec le locataire. Pour vous aider à éviter ces pièges, Garantme vous présente les erreurs les plus courantes à éviter lors de la mise en location de votre bien.

Avant de louer son bien : les erreurs à éviter 

En mettant en location votre bien immobilier, vous devrez garder en tête certaines règles. Propriétaire, quelles sont les choses à savoir pendant la recherche de locataire, et avant la signature du bail ?

Proposer un logement décent

Tout propriétaire-bailleur doit proposer à son locataire un logement décent, sain et en bon état d’usage. Ainsi, votre bien doit remplir certains critères :

• Un logement trop sale ou en mauvais état sera considéré comme insalubre et ne peut être loué ;
• Une superficie minimum d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum
• Une exposition à la lumière naturelle avec au moins une ouverture sur l’extérieur ;
• Le logement devra inclure des équipements pour assurer le confort de son locataire : un système de chauffage, un débit d’eau potable, l’accès à l’eau chaude et froide, une évacuation des eaux usées, des installations sanitaires conformes et un réseau électrique.
• Un logement loué meublé doit obligatoirement inclure une cuisine ou à minima un coin cuisine, ainsi qu’une zone sanitaire ou une salle de bain. Les WC doivent impérativement être localisés hors de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. 

Le DPE (ou Diagnostic de Performance Énergétique)

Avant de louer son logement, tout propriétaire ou agence immobilière doit fournir un DPE datant de moins de 10 ans. Réalisé par des diagnostiqueurs certifiés, le DPE assesse la performance énergétique et climatique d’un logement, sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont notés de A, pour un logement performant, à G, pour un logement énergivore.

Bon à savoir : actuellement, pour pouvoir être loué, un logement ne peut dépasser la note G. 

La signature du bail

Zoom sur les erreurs courantes lors de la rédaction du bail : 

• Pensez à mentionner les clauses essentielles, comme la durée du bail ou les conditions de révision du loyer
• Comme mentionné plus haut, veillez à fournir les diagnostics obligatoires (dont le DPE) et à détailler les charges récupérables
• L’état des lieux d’entrée doit être réalisé avec minutie. Une description imprécise des parties privatives et communes, des équipements et de leur état pourraient poser problème au moment de la restitution du dépôt de garantie et de l’état des lieux de sortie.

L’annonce immobilière et la recherche de locataire : les règles à respecter

Avant de publier votre annonce immobilière sur les plateformes, pensez à vérifier qu’elles respectent certaines règles. Elle devra mentionner les informations suivantes : 

• la localisation du bien
• la surface du bien (loi Carrez)
• le logement est-il loué meublé ou vide

• le montant mensuel du loyer, ainsi que les charges locatives
• le montant du dépôt de garantie
• le montant estimé des dépenses de chauffage
• les honoraires de l’agence si applicable.
• la note du DPE

Bon à savoir : lors de la recherche d’un locataire, il est illégal pour un propriétaire de refuser le dossier de candidature d’un locataire sur la base d’un motif discriminant (origine du locataire, religion, sexe, handicap, orientation sexuelle…). 

Montant du loyer : attention aux erreurs légales

Comment fixer votre loyer et quelles sont les règles à respecter ? Si le montant du loyer est, en principe, fixé librement par le propriétaire, certaines exceptions subsistent. Dans les zones à fortes densités de population (à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, ou Marseille, notamment), où la demande en location est supérieure à l’offre, les loyers sont encadrés. Le montant de loyer ne doit pas dépasser un montant maximum. Avant de proposer votre bien à la location, vérifiez bien la législation en vigueur dans votre région.

Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire et le locataire acceptent les conditions du loyer, à savoir le montant et l’échéance de paiement. Le propriétaire bailleur ne peut pas imposer un moyen de paiement du loyer à son locataire.

Les erreurs à éviter pendant la location

Une fois votre bien occupé, vous devez veiller à respecter une multitude de règles pour rester en bons termes avec votre locataire et éviter tout litige.

Augmentation du loyer

Si un propriétaire est en droit d’augmenter le loyer, il doit toutefois respecter les règles de révision légale, sous peine de sanctions. Une augmentation ne peut se faire qu’une fois par an selon l’indice de référence des loyers (IRL), et uniquement si une clause de révision est inscrite au bail. Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers limite également les hausses, et ce, même lors d’un changement de locataire. Enfin, une révision exceptionnelle est autorisée suite à des travaux d’amélioration du bien, mais elle reste plafonnée.

Les visites aux locataires

La vie privée du locataire devant être respectée, toute intrusion chez le locataire est strictement interdite. Le propriétaire doit prévenir son locataire avant de lui rendre visite. Pour entrer dans le logement, il doit obtenir l’accord du locataire et présenter un motif valable.

Les règles liées aux travaux

Le propriétaire ne peut faire de travaux dans le logement sans l’accord du locataire (sauf si ceux-ci sont essentiels). Toutefois, des travaux d’entretien, de mise aux normes ou d’amélioration énergétique peuvent être réalisés dans le but de maintenir le logement en bon état. Le propriétaire doit toujours en informer le locataire à l'avance, fixer une date précise et respecter des horaires convenables.

Le dépôt de garantie

La loi fixe un plafond pour le dépôt de garantie : un ou deux mois de loyer, selon le bail. Le propriétaire ne peut donc exiger plus et devra le restituer après l’état des lieux de sortie. 

En respectant le cadre fixé par la loi et certaines bonnes pratiques, vous pourrez créer une relation de confiance entre vous et votre locataire. En tant que propriétaire, vous pouvez également souscrire à une GLI pour minimiser les risques locatifs.