Location d’un bien : quelles sont les règles pour le dépôt de...
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Un propriétaire a des obligations légales et doit respecter un certain nombre de règles. Des erreurs, même involontaires, peuvent entraîner des sanctions ou des litiges avec le locataire. Pour vous aider à éviter ces pièges, Garantme vous présente les erreurs les plus courantes à éviter lors de la mise en location de votre bien.
En mettant en location votre bien immobilier, vous devrez garder en tête certaines règles. Propriétaire, quelles sont les choses à savoir pendant la recherche de locataire, et avant la signature du bail ?
Tout propriétaire-bailleur doit proposer à son locataire un logement décent, sain et en bon état d’usage. Ainsi, votre bien doit remplir certains critères :
Avant de louer son logement, tout propriétaire ou agence immobilière doit fournir un DPE datant de moins de 10 ans. Réalisé par des diagnostiqueurs certifiés, le DPE assesse la performance énergétique et climatique d’un logement, sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont notés de A, pour un logement performant, à G, pour un logement énergivore.
Bon à savoir : actuellement, pour pouvoir être loué, un logement ne peut dépasser la note G.
Zoom sur les erreurs courantes lors de la rédaction du bail :
Avant de publier votre annonce immobilière sur les plateformes, pensez à vérifier qu’elles respectent certaines règles. Elle devra mentionner les informations suivantes :
Bon à savoir : lors de la recherche d’un locataire, il est illégal pour un propriétaire de refuser le dossier de candidature d’un locataire sur la base d’un motif discriminant (origine du locataire, religion, sexe, handicap, orientation sexuelle…).
Comment fixer votre loyer et quelles sont les règles à respecter ? Si le montant du loyer est, en principe, fixé librement par le propriétaire, certaines exceptions subsistent. Dans les zones à fortes densités de population (à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, ou Marseille, notamment), où la demande en location est supérieure à l’offre, les loyers sont encadrés. Le montant de loyer ne doit pas dépasser un montant maximum. Avant de proposer votre bien à la location, vérifiez bien la législation en vigueur dans votre région.
Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire et le locataire acceptent les conditions du loyer, à savoir le montant et l’échéance de paiement. Le propriétaire bailleur ne peut pas imposer un moyen de paiement du loyer à son locataire.
Une fois votre bien occupé, vous devez veiller à respecter une multitude de règles pour rester en bons termes avec votre locataire et éviter tout litige.
Si un propriétaire est en droit d’augmenter le loyer, il doit toutefois respecter les règles de révision légale, sous peine de sanctions. Une augmentation ne peut se faire qu’une fois par an selon l’indice de référence des loyers (IRL), et uniquement si une clause de révision est inscrite au bail. Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers limite également les hausses, et ce, même lors d’un changement de locataire. Enfin, une révision exceptionnelle est autorisée suite à des travaux d’amélioration du bien, mais elle reste plafonnée.
La vie privée du locataire devant être respectée, toute intrusion chez le locataire est strictement interdite. Le propriétaire doit prévenir son locataire avant de lui rendre visite. Pour entrer dans le logement, il doit obtenir l’accord du locataire et présenter un motif valable.
Le propriétaire ne peut faire de travaux dans le logement sans l’accord du locataire (sauf si ceux-ci sont essentiels). Toutefois, des travaux d’entretien, de mise aux normes ou d’amélioration énergétique peuvent être réalisés dans le but de maintenir le logement en bon état. Le propriétaire doit toujours en informer le locataire à l'avance, fixer une date précise et respecter des horaires convenables.
La loi fixe un plafond pour le dépôt de garantie : un ou deux mois de loyer, selon le bail. Le propriétaire ne peut donc exiger plus et devra le restituer après l’état des lieux de sortie.
En respectant le cadre fixé par la loi et certaines bonnes pratiques, vous pourrez créer une relation de confiance entre vous et votre locataire. En tant que propriétaire, vous pouvez également souscrire à une GLI pour minimiser les risques locatifs.
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