Quelles règles doivent être respectées pour louer son bien ?

Vous êtes déjà propriétaire, ou bien avez fait l’acquisition d’un bien immobilier, et souhaitez le mettre en location pour la première fois ? Un propriétaire doit respecter certaines obligations légales. Règles, normes, loyer, DPE… Dans cet article, Garantme rappelle les règles à respecter et vous donne toutes les clés pour réussir la mise en location de votre bien. 

Quelles sont les règles à respecter obligatoirement pour la location d’un bien ?

Pour être mis en location, un logement (qu'il s’agisse d’un appartement ou d’une maison) doit respecter des règles sanitaires et de sécurité, mais aussi la législation en vigueur en termes de performance énergétique. Zoom sur les règles à respecter avant de louer votre bien.

Proposer un logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que tout propriétaire-bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Voici les critères à respecter pour proposer un logement décent :

• Une superficie minimum d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou bien un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
• Une exposition à la lumière naturelle avec au moins une ouverture sur l’extérieur ;
• Le logement doit être sain. S’il est trop sale ou en mauvais état, il sera considéré comme insalubre ;
• Il doit être assuré de l’absence de matériaux nocifs pour la santé comme l’amiante ou plomb ;
• Le logement doit proposer des équipements de base pour assurer le confort de son occupant : un système de chauffage adapté, un débit d’eau potable, l’accès à l’eau chaude et froide, une évacuation des eaux usées, des installations sanitaires conformes et un réseau électrique ;
• Le logement doit être étanche et bénéficier d’une isolation thermique et acoustique, et d’un système d’aération, pour permettre un renouvellement de l'air ;
• Le logement doit proposer une cuisine ou un coin cuisine et une zone sanitaire ou une salle de bain. Les WC doivent être séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Des WC peuvent aussi être disponibles hors du logement (toilettes sur le palier) uniquement s’ils sont situés dans le même bâtiment, et facilement accessible ; 
• Enfin, un logement décent ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (souris ou rats) ou par des parasites (puces de lit, cafards).

• La sécurité du locataire doit être assurée : absence de risque d'effondrement du bâtiment, protection contre les risques d’incendies…

Diagnostic de Performance Énergétique 

La performance énergétique du logement et son impact sur l’environnement entrent en compte lors de sa mise en location. Pour louer son logement, le propriétaire bailleur doit fournir un DPE datant de moins de 10 ans, lors de la signature du bail ou du contrat de location. Cela est actuellement obligatoire pour tous les biens situés en France métropolitaine.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un dispositif qui s’inscrit dans le cadre d’une politique énergétique visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE, réalisé par des diagnostiqueurs certifiés, évalue la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont notés, de A, pour un logement extrêmement performant, à G, pour un logement énergivore (une passoire thermique).

Peut-on louer un logement énergivore ? Un calendrier a été mis en place par le gouvernement pour encadrer et réduire la location de passoires thermiques : 

• Depuis le 1er janvier 2023, une partie des logements classés G, ne peuvent plus être soumis à la location, si leur consommation d'énergie est supérieure à 450 kWh/m2/an. 
• les logements classés G seront interdits à la location en 2025 ;
• les logements classés F seront interdits à la location en 2028 ;
• les logements classés E seront interdits à la location en 2034.

Louer son bien : les règles à respecter concernant les loyers

Votre logement est décent et donc prêt à être loué. Il est désormais temps de fixer un loyer. Ici aussi, des règles existent. Si en principe, loyer d’un logement loué avec un bail d’habitation classique peut être fixé librement par le propriétaire, il existe des exceptions. Dans certaines villes de France, notamment dans les zones à fortes densités de population, la demande en location est supérieure à l’offre. Des mesures d’encadrement des loyers ont donc été mises en place et le montant de loyer ne doit pas dépasser un montant maximum. Cela concerne plusieurs métropoles en France, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Marseille…

Si vous louez votre bien dans une zone non concernée par l'encadrement des loyers, vous pouvez fixer votre loyer en fonction des estimations des agents immobiliers ou bien vous référer à des annonces de biens similaires au vôtre.

Bon à savoir : le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas imposer au locataire un mode de paiement spécifique pour le règlement du loyer.

Quels risques pour le propriétaire si les règles de location ne sont pas respectées ? 

Si un propriétaire ne respecte pas ces règles, que risque t-il ? 

Si le propriétaire ne respecte pas les règles de décence, le locataire a le droit d'exiger sa mise en conformité. Si le propriétaire refuse de répondre à la demande du locataire, ce dernier peut saisir le tribunal. Ce dernier ordonne alors au propriétaire de mettre le logement loué aux normes dans un délai spécifié et peut suspendre le paiement du loyer ou en diminuer le montant pendant cette période.

Dans certaines circonstances, le tribunal peut obliger le propriétaire à verser des compensations au locataire. Ce dernier a le droit de quitter un logement non-décent à tout moment, sans préavis, à condition de prouver les aspects qui rendent ce logement non-conforme à la location.

En ce qui concerne le DPE, l'absence de ce document peut être sanctionnée d’une amende allant jusqu'à 3000 €. De plus, il est important de noter que, depuis 2021, le DPE n’est plus un document simplement informatif. Le DPE est encadré par la loi et est opposable? Ainsi, un DPE incomplet ou même erroné peut faire l’objet de procédures légales et de sanctions. 

Louer son bien immobilier peut être un processus complexe, qui requiert du temps. Comment réussir la mise en location de son bien ? En suivant toutes les règles liées au confort et la performance énergétique, vous pourrez proposer à la location un logement conforme à votre locataire. Pour vous aider dans la recherche de locataire et la gestion de votre bien, vous pouvez également faire appel à une agence immobilière ou à un gestionnaire de bien.