Décence énergétique : que faut-il savoir pour louer son bien ?

Afin de lutter contre les passoires thermiques, des règles de décence énergétique sont mises en place en France depuis le 1er janvier 2023 sous l’impulsion de la loi Climat et Résilience adoptée en 2021. 

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous comptez bientôt mettre en location ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les critères de décence énergétique à respecter afin de louer un bien en toute légalité ! 

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

En France, les propriétaires sont tenus de mettre un logement décent à la disposition des locataires. Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un bien doit remplir 3 critères de décence afin de pouvoir être mis en location : 

• Une surface minimale : surface habitable de 9m² minimum avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou volume habitable de 20m³ ;
• L’absence de risque pour la santé et la sécurité du locataire : aération suffisante, installations aux normes, etc. ;
• L’absence d’animaux nuisibles ou de parasites : punaises de lit, rats, cafards et autres nuisibles ;
• La mise à disposition de certains équipements : chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, etc ;
• Une performance énergétique minimale.

Un propriétaire dont le logement ne respecte pas ces cinq règles de décence ne peut pas le mettre en location sans enfreindre la loi. 

Quels sont les critères de décence énergétique en vigueur en 2023 ?

Un propriétaire peut uniquement louer un bien : 

• Protégé des infiltrations d’air ;
• Dont les portes et les fenêtres sont étanches ; 
• Dont les pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont équipées de portes ou de fenêtres ;
• Dont les cheminées sont équipées de trappes.

Depuis le 1er janvier 2023, les logements doivent également respecter un niveau de performance énergétique minimum. Ainsi, depuis cette date, seules les locations dont la consommation d’énergie exprimée en énergie finale est inférieure à 450 kWhEF/m²/an sont considérées comme décentes. 

Cette information doit obligatoirement apparaître dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Quelles sont les prochaines échéances du projet de décence énergétique des logements ? 

Dans les années à venir, la lutte contre les passoires thermiques va se durcir. Ainsi, pour être considéré comme décent, un logement devra : 

• Au moins posséder la classe F à partir du 1er janvier 2025 ;
• Au moins posséder la classe E à partir du 1er janvier 2028 ;
• Au moins posséder la classe D à partir du 1er janvier 2034.

Ainsi, même si un propriétaire peut louer son logement dont le DPE indique une classe F en 2023, il n’en aura plus le droit à partir de 2028. Il est recommandé aux propriétaires de mettre leur logement en conformité avant ces échéances en réalisant des travaux de rénovation énergétique. 

Les critères de décence énergétique concernent-ils uniquement les nouveaux contrats de location ?

Ces critères sont applicables à chacune de ces dates : 

• À tous les nouveaux contrats de location ;
• Aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits.

Par contre, pour les contrats de location en cours, les critères de décence énergétique sont uniquement applicables au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. 

Quels sont les logements concernés par l’obligation de décence énergétique ?

Le secteur de l’immobilier locatif est concerné par l’obligation de décence énergétique : 

• Les logements issus du parc privé en location nue ou meublée ;
• Les logements issus du parc social.

Cependant, les meublés touristiques ne sont pas concernés par ces mesures. 

Qu’en est-il de la mesure du gel des loyers ?

Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation dans les logements classés F ou G du parc immobilier privé : le loyer est gelé et ne peut donc pas être augmenté par le propriétaire tant que le DPE ne passe pas en classe E (ce qui impose des rénovations énergétiques dans le logement). 

Quel risque à louer sans respecter les règles de décence énergétique ?

Si votre logement ne respecte pas les critères de décence énergétique, vous n’avez pas le droit de le louer. En effet, vous êtes tenu par la loi de mettre un logement décent à la disposition de votre locataire. 

Si un propriétaire décide tout de même de mettre en location un logement non-décent, il s’expose à plusieurs sanctions : 

• L’obligation de rénover le logement pour le mettre en conformité ;
• La baisse du montant du loyer ou la suspension du paiement du loyer ;
• Et à la suspension de la durée du bail le temps de la réalisation des travaux.

Attention : si un locataire décide de signer un contrat de location en ayant connaissance de l’indécence du logement, il peut tout de même se retourner contre le bailleur. En effet, la signature du bail n’exonère pas le propriétaire de ses obligations légales. 

Quelle solution pour rendre sa location énergiquement décente ?

Afin de pouvoir mettre en location un logement qui ne respecte pas les critères de décence énergétique, des travaux de rénovation énergétique doivent être engagés par le propriétaire. Ces travaux peuvent concerner le remplacement des fenêtres, l’amélioration de l’isolation ou encore le changement du système de chauffage.