Encadrement des loyers à Paris : que dit la réglementation ?

C’est à la loi Alur, promulguée en 2014, que nous devons l’instauration de l’encadrement des loyers en France. Rapidement suspendu, le dispositif a toutefois été réintroduit par la loi Elan en 2018, à titre expérimental jusqu’en 2026. L’objectif était simple : réguler la hausse des loyers dans les zones où la demande locative dépasse fortement l’offre, comme à Paris intra-muros et dans plusieurs communes de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

Quelques années plus tard, l’encadrement des loyers continue de faire débat, alors que son expérimentation arrive à échéance en novembre 2026. En effet, si le dispositif semble limiter les abus dans les zones tendues, il n’en reste pas moins contraignant pour les propriétaires bailleurs. Sans compter que son respect est aléatoire. Rien qu’à Paris, 30 % des annonces ne respectaient pas la réglementation 2024 selon le baromètre de la fondation Abbé Pierre.

Dans ce contexte, Garantme vous propose de faire le point sur l’encadrement des loyers à Paris et en Île-de-France : 

• Quelles sont les règles applicables fin 2025 ?
• Quels scénarios se dessinent pour 2026 ?
• Et surtout, comment anticiper les évolutions à venir en tant que propriétaire bailleur ?

Les modalités 2025 d’encadrement des loyers à Paris et en Île-de-France

Fin 2025, l’encadrement des loyers s’applique dans 72 villes de France. 

C’est notamment le cas à Paris intra-muros, mais aussi dans plusieurs communes de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise : 

• Seine-Saint-Denis (Plaine Commune) : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
• Seine-Saint-Denis (Est Ensemble) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
• Val-de-Marne (Grand-Orly Seine Bièvre) : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivy-sur-Seine, Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif, et Vitry-sur-Seine.
• Val-d'Oise : Cergy.

Quelles sont les locations concernées ?

Mais attention, tous les logements situés dans ces communes ne sont pas soumis à l’encadrement. En effet, le dispositif s’applique uniquement aux :

• Biens loués à titre de résidence principale ;

• Locations vides ou meublées du secteur privé.

Sont donc automatiquement exclus :

• Les logements sociaux ;
• Les locations saisonnières ;
• Les logements conventionnés relevant d’un autre régime.

Comment se calcule un loyer encadré ?

L’encadrement des loyers signifie qu’en tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas en fixer librement le montant. Vous devez impérativement vous baser sur un loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral et défini selon plusieurs critères : 

• Le secteur géographique (par exemple, le barème varie selon les quartiers de Paris) ;
• Le type de location (vide ou meublé) ;
• Le nombre de pièces ;
• L’année de construction de l’immeuble.

Dans les zones très tendues, le loyer hors charges doit se situer entre le loyer de référence minoré de 30 % et majoré de 20 %. Le non-respect de ces seuils expose le propriétaire bailleur à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € (jusqu’à 15 000 € pour une personne morale), ainsi qu’à l’obligation de rembourser le trop-perçu au locataire si ce dernier décide de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour faire valoir ses droits. 

Qu’en est-il du complément de loyer ?

Il existe toutefois une marge de manœuvre pour les biens qui présentent des caractéristiques exceptionnelles. Un appartement avec une vue dégagée sur la tour Eiffel peut ainsi prétendre à un complément de loyer. Cependant, le propriétaire bailleur doit pouvoir justifier le caractère exceptionnel du logement et en faire mention dans le bail de location. 

Ce complément reste néanmoins contestable par le locataire, qui peut saisir la CDC en cas de litige.

Vers la fin de l’encadrement des loyers à Paris en 2026 ?

L’expérimentation de l’encadrement des loyers touche à sa fin en novembre 2026. L’heure est donc au bilan et plusieurs scénarios semblent se dessiner.

L’encadrement des loyers à Paris et en Île-de-France : un bilan en demi-teinte

Le 24 septembre 2025, les députés Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur ont présenté un rapport au sujet de l’expérimentation de l’encadrement des loyers en France. Ce qu’il en ressort selon les rapporteurs, c’est que le dispositif permet bien de limiter les abus : un bon point pour les locataires à Paris et dans toutes les communes de France concernées par l’encadrement des loyers. 

Toutefois, le dispositif a de nombreux détracteurs, notamment du côté des propriétaires bailleurs. Et comme le souligne Corinne Jolly, présidente de PAP : « L’encadrement des loyers est un dispositif complexe, aussi bien dans la fixation des loyers de référence que dans les règles d’application, et dont l’efficacité est limitée. Et pendant qu’on polémique sur ce sujet, on ne traite pas le problème à la racine : le déséquilibre entre l’offre et la demande. »

L’encadrement des loyers expérimental : une prolongation prévue en 2026 ?

Fin 2025, l’avenir de l’encadrement des loyers à Paris n’est pas encore acté. Il faudra attendre mai 2026 pour avoir la certitude que le dispositif est bien reconduit à la fin de l’année.

Toutefois, voici les évolutions auxquelles les propriétaires bailleurs peuvent se préparer : 

• L’encadrement des loyers à Paris et en Île-de-France devrait être prolongé au-delà de 2026 ;
• Une réforme est envisagée pour faciliter sa mise en œuvre et rassurer les propriétaires bailleurs qui continuent de voir dans l’encadrement des loyers un frein à l’investissement locatif. 

Propriétaire à Paris : quel impact sur votre investissement locatif en 2026 ? 

Si vous êtes propriétaire bailleur de plusieurs logements en location à Paris, vous avez tout intérêt à suivre de près les annonces du gouvernement au sujet de l’encadrement des loyers. En effet, l’abandon du dispositif, qui permettrait pourtant de redynamiser l’investissement locatif à Paris, ne semble pas être à l’ordre du jour.

Si l’encadrement des loyers à Paris et en Île-de-France est bien reconduit dans les prochains mois, la réforme du dispositif devrait toutefois être en votre faveur, car elle impliquerait plus de clarté (notamment sur le complément de loyer, qui reste un sujet majeur de discorde) et de sécurité juridique pour les investisseurs. 

Vous êtes à la recherche d’une solution pour sécuriser votre investissement locatif à Paris ou en Île-de-France ? Optez pour la GLI de Garantme ! Contactez l'une des agences partenaires de notre réseau.