Encadrement des loyers non respecté : que faire ?

Selon le baromètre de l’observatoire de l’encadrement des loyers publié en octobre 2023 par la Fondation Abbé Pierre “30% des annonces analysées en 2023 en France dépassait le plafond de loyer”. 

Selon les villes, les disparités sont parfois très fortes. On observait ainsi 37% d’annonces au-dessus du plafond à Lille en 2023, contre 34% à Lyon-Villeurbanne et 28% à Paris. Bien que les chiffres soient en baisse depuis la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers, ils illustrent bien l’importance pour les locataires de rester vigilant face aux montants de loyer annoncés par les bailleurs. 

Vous êtes locataire et vous pensez que votre loyer est trop élevé ? Découvrez quels recours existent pour faire appliquer l’encadrement des loyers : 

• Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
• Comment savoir si un loyer est trop élevé ?
• Non-respect de l’encadrement des loyers : quel recours pour le locataire ?

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Face à ce sujet central, nous avons dédié un article complet à l’encadrement des loyers en France. Voici les points les plus importants à retenir du dispositif. 

Le montant des loyers est encadré pour éviter les abus

Depuis la mise en place du dispositif, les propriétaires ne sont plus libres de fixer le montant du loyer des logements qu’ils mettent en location si ces derniers se situent dans des zones tendues. 

Il existe en réalité un double encadrement des loyers : 

• La loi Alur puis la loi Elan ont posé les bases de l’encadrement des loyers : dans les zones tendues, le loyer doit être compris dans une fourchette de prix établie par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian de référence.
• Certaines zones géographiques sont également concernées par un décret d’encadrement des loyers à la relocation : sauf exception, un propriétaire n’a donc plus la possibilité d’augmenter le loyer entre 2 locataires. 

Les zones et logements concernés par le respect de l’encadrement des loyers

Le double encadrement des loyers est appliqué à Paris, à Lille (ainsi que Lomme et Hellemmes), l’intercommunalité de la Plaine Commune, Lyon (ainsi que Villeurbanne), l’intercommunalité Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux. Il concerne toutes les locations à l’exception des logements HLM, conventionnés APL, soumis à la loi de 1948 ainsi que les locations saisonnières. 

En cas de relocation, seuls les biens qui n’ont jamais été loués ou qui n’ont pas été loués depuis 18 mois sont susceptibles de voir leur loyer augmenter. Une dernière exception concerne les logements où le propriétaire a effectué des travaux de confort pour un montant supérieur à 1 an de loyer au cours des 6 derniers mois.

Comment savoir si un loyer est trop élevé ?

Vous avez l’impression que votre loyer est trop élevé ? Voici la marche à suivre.

Le logement en location est-il concerné par l’encadrement des loyers ?

La première étape consiste à vérifier si votre logement en location est situé ou pas en zone tendue. Si c’est le cas, l’encadrement des loyers doit s’appliquer. 

Quel est le montant du loyer plafond d’un logement ?

Votre location est située en zone tendue ? Renseignez-vous sur le plafond du loyer de référence en mairie pour un logement dans les critères de votre location. En effet, en plus de la zone géographique, des critères relatifs à la surface, au nombre de pièces ou encore à l’année de construction doivent être pris en compte. 

Le cas du complément de loyer

Dans les communes soumises au respect de l’encadrement des loyers, les propriétaires ont la possibilité de demander un complément au locataire “si le logement possède des caractéristiques de localisation et de confort supérieures par rapport aux autres logements du secteur”. Comme il s’agit d’une notion assez flou, certains bailleurs en abusent. 

Non-respect de l’encadrement des loyers : quel recours pour le locataire ? 

Voici les procédures à suivre si votre loyer est trop élevé.

Le propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers

La première étape consiste pour le locataire à prendre contact avec le bailleur afin de lui spécifier que le montant du loyer est trop élevé. L’objectif est ici de demander une diminution du montant en invoquant la réglementation en vigueur. 

Si le propriétaire ne donne pas suite à la demande du locataire, ce dernier doit se rapprocher de la mairie pour faire remonter le problème. La mairie se verra ainsi dans l’obligation de sanctionner le propriétaire. Si la mairie ne détient pas la compétence de sanctionner, c’est à la préfecture de s’en charger. 

Les personnes physiques risquent une amende de 5 000 € pour non-respect de l’encadrement des loyers. Elle peut atteindre 15 000 € pour les personnes morales. 

Le propriétaire applique un complément de loyer abusif

Il est recommandé au locataire de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour contester le complément de loyer. 

Bien que cette procédure soit gratuite pour les locataires, il faut la mettre en place rapidement, car il est impératif de saisir le CDC dans les 3 mois suivant la signature du bail pour que la demande soit recevable. 

Si la commission départementale de conciliation ne parvient pas à faire baisser ou annuler le complément de loyer, le locataire dispose de 3 mois à partir de la réception de l’avis du CDC pour saisir le juge des contentieux et de la protection. 

Que le bailleur accepte ou soit contraint de diminuer le montant du complément de loyer, il est également dans l’obligation de rembourser le trop-perçu au locataire.