DPE : quels risques en cas de location d’un logement classe G ?

En obtenant la note G au diagnostic de performance énergétique (DPE), le logement en location dont vous êtes le propriétaire est automatiquement considéré comme une passoire thermique. Autrement dit, il est énergivore. Mal isolé, le logement est très gourmand en énergie, ce qui entraîne un manque de confort et des dépenses de chauffage élevées (en hiver) pour le locataire. 

Lorsque la loi Climat & Résilience a été adoptée en 2021, il était prévu l’interdiction de la location des logements classés G à partir du 1er janvier 2025. Mais qu’en est-il vraiment ? Est-il toujours possible de mettre son bien en location ? À quels risques ? Et surtout comment assurer la durabilité de son investissement locatif ? 

Location d’un logement classé G au DPE : qu’en est-il en 2025 ?

En 2025, est-il toujours possible de mettre en location un appartement ou une maison ayant obtenu la note G au DPE ? On fait le point sur les échéances théoriques de la loi Climat & Résilience, ainsi que sur la proposition de loi du 1er avril 2025 adoptée par le Sénat ! 

Une interdiction théorique de location avec la loi Climat & Résilience

La loi Climat & Résilience, promulguée en août 2021, prévoyait d’interdire progressivement les logements les plus énergivores à la location. 

L’objectif était alors de réduire l’impact environnemental du secteur du bâtiment, qui représente à lui seul 25 % des émissions de CO₂ en France, mais également de lutter contre les passoires thermiques et l’indécence locative. En effet, la performance énergétique est aujourd’hui considérée comme un critère de décence pour louer un logement, qu’il soit vide ou meublé, à titre de résidence principale en France métropolitaine. 

Avec l’adoption de cette loi, les propriétaires n’avaient donc plus le choix. Ils devaient engager des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement afin d’obtenir un meilleur classement au DPE et pouvoir continuer de louer en toute légalité. 

Voici un rappel des échéances qui étaient prévues.

• Août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F et G.
• 1er janvier 2023 : interdiction de louer un logement ayant une consommation de plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (équivalent à la note G au DPE), applicable aux nouveaux baux de location.
• 1er janvier 2025 : interdiction totale de mise en location pour les biens classés G au DPE (nouveau bail, renouvellement et reconduction tacite du bail).

Un propriétaire bailleur ne respectant pas ces obligations s’exposait à ces sanctions : 

• Annulation du bail si le locataire décide de saisir la justice ;
• Amende et obligation de mise en conformité.

Un assouplissement pour les logements engagés dans des travaux de rénovation énergétique

Contre toute attente, il y a eu un rebondissement le 1ᵉʳ avril 2025 avec une proposition de loi du Sénat permettant aux propriétaires de continuer à louer leur logement classé G au DPE.

Cette volonté d’assouplissement fait suite aux inquiétudes des propriétaires face au coût élevé des travaux de rénovation énergétique, tout en apportant une solution à la crise du logement que connaît actuellement la France. En effet, avec la forte tension locative, il est difficile d’interdire les logements classés G, alors que tant de locataires éprouvent des difficultés à se loger.

Il ne s’agit pourtant pas de balayer la lutte contre les passoires thermiques. 

Cette proposition de loi prévoit donc que le propriétaire d’un logement classé G au DPE puisse continuer à mettre son bien en location dès lors qu'il s’engage dans des travaux de rénovation énergétique : 

• Les copropriétés bénéficieraient de 5 ans de sursis ;
• Les propriétaires de maison individuelle auraient, quant à eux, un sursis de 3 ans.

Deux autres points sont toutefois à soulever : 

• Un propriétaire pourra être dispensé de travaux si leur coût est disproportionné par rapport à la valeur du bien ;
• Le locataire d’un logement classé G pourra uniquement réclamer une baisse de loyer basée sur le surcoût du chauffage.

Quels sont les droits des locataires d’un logement classé G ?

En tant que propriétaire, vous devez vous attendre à ce que votre locataire demande une diminution du montant de son loyer si vous louez un logement classé G. 

Mais avec la réforme du Sénat, les règles sont plus avantageuses pour le bailleur.

• Si le logement classé G au DPE peut être loué (par exemple, en cas d’impossibilité de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans la copropriété), le locataire ne peut pas demander une baisse du montant du loyer.
• Si le logement classé G au DPE est abusivement loué, mais que le propriétaire peut apporter la preuve qu’il prévoit des travaux de rénovation énergétique, le locataire peut demander une baisse du loyer, même si celle-ci sera limitée (surcoût du chauffage entre un logement F et G).

Quels travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE de sa location ?

Même si votre logement est une passoire thermique, vous pouvez continuer de le louer en 2025 à condition d’engager des travaux de rénovation énergétique. Leur coût pouvant être très élevé, il est essentiel de prioriser les actions qui permettent d’améliorer rapidement le diagnostic de performance énergétique. Il s'agit de privilégier :

• l'isolation thermique, car en isolant les combles qui sont responsables de 30 % des déperditions de chaleur, vous devriez améliorer les performances du bâtiment (pensez également à l’isolation des murs et des planchers bas) ;
• l'installation de fenêtres en double ou triple vitrage pour limiter la perte d’énergie dans l’appartement ou la maison à louer ;
• l'installation d’un système de chauffage performant comme une pompe à chaleur ;
• l'amélioration de la ventilation pour faire diminuer le taux d’humidité qui pousse les locataires à plus chauffer et donc à augmenter leur consommation d’énergie.

Grâce à ces travaux de rénovation énergétique, vous ferez perdurer votre investissement locatif.

• Vous pourrez continuer de louer votre logement dans les années à venir.
• Vous attirerez les locataires à la recherche d’un bien économe en énergie.
• Vous revendrez votre bien plus facilement en le rendant plus performant.

Bien sûr, toutes ces actions pour obtenir un meilleur diagnostic de performance énergétique ont un coût élevé. Renseignez-vous sur les dispositifs de financement pour alléger le montant de la note et accélérer la mise en conformité de votre bien à louer.