Comment se déroule la location d'un semi-meublé ?

La location semi-meublée offre une solution intermédiaire entre une location vide et une location meublée. Elle présente des avantages pour les propriétaires et les locataires, tout en étant soumise à des règles spécifiques en matière de bail et de fiscalité. Dans cet article, nous allons explorer en détail comment se déroule la location d'un logement semi-meublé, en mettant l'accent sur les différences par rapport aux logements entièrement meublés, la durée minimale du bail et le régime fiscal applicable. 

Qu'est-ce qu'un logement semi-meublé ?

Un logement semi-meublé, comme son nom l'indique, se situe entre une location vide et une location meublée. Le logement semi-meublé n’est pas une catégorie définie par la loi. C’est cependant un terme que l’on trouve couramment dans les annonces immobilières. Contrairement aux locations complètement meublées où le locataire trouve tous les meubles et équipements nécessaires, la location semi-meublée comprend seulement une partie du mobilier de base. 

En effet, pour être qualifié de logement meublé, un logement doit contenir au moins tous les éléments listés à l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Ces éléments sont les suivants :

• Literie comprenant couette ou couverture 
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher 
• Plaques de cuisson 
• Four ou four à micro-ondes 
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C 
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas 
• Ustensiles de cuisine 
• Table et sièges 
• Étagères de rangement 
• Luminaires 
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si un logement ne dispose pas de ces éléments, il ne peut pas être qualifié de meublé. Un logement semi-meublé contient seulement certains éléments inclus dans cette liste, généralement des appareils électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, lave-linge). Cependant, le mobilier contenu dans ce type de logement variera selon les locations. 

Juridiquement, la catégorie de logements semi-meublés n’existe pas. Ces logements sont donc considérés comme des logements vides. Ce sont les règles applicables aux logements vides qui sont en vigueur pour ce type de location, tant en termes de durée du bail, que de congé et de fiscalité. 

Durée minimale du bail pour une location semi-meublée

En ce qui concerne la durée minimale du bail pour une location semi-meublée, celle-ci est la même que pour les locations vides. Elle est donc de trois ans minimum si le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale et de six ans minimum si le bailleur est une personne morale. 

Annulation d’un bail de location semi-meublée

Comme pour tous les baux, le congé ne peut être donné qu’à l’expiration du bail. Il est interdit pour un propriétaire de donner congé en cours de bail à un locataire (sauf procédure d’expulsion pour faute).

Le préavis pour donner congé à un locataire est de six mois avant la fin du bail. 

Pour rappel, en France, il n’y a que trois motifs valables de résiliation du bail : la reprise dite personnelle du logement, la vente du logement ou la résiliation pour motifs légitimes et sérieux. 

• Reprise dite personnelle du logement : 

Lorsqu'un propriétaire souhaite occuper personnellement le logement, ou le mettre à la disposition d'un membre de sa famille proche, il peut résilier le bail. Les membres proches du bailleur qui sont inclus dans ce motif de résiliation sont les suivants : 

• Le conjoint ou le partenaire du bailleur auquel il est lié par un PACS ou le concubin notoire du bailleur depuis au moins un an à la date du congé.
• Les ascendants et descendants du bailleur ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.

Dans la lettre de congé adressée au locataire, il est nécessaire que le bailleur indique le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise de logement, le lien familial qu’il a avec cette personne. Il faut également justifier du caractère réel et sérieux de cette reprise.

• Vente du logement : 

Si le propriétaire souhaite vendre le logement loué, il peut donner congé au locataire. Cependant, cette résiliation doit respecter des conditions spécifiques. 

Dans le cas d’un logement semi-meublé (comme pour les logements vides), le cas de congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Celui-ci bénéficie en effet d’un droit de préemption sur le bien, c’est-à-dire qu’il est prioritaire s’il veut acheter le bien. En cas de plusieurs locataires, ils bénéficient tous d’un droit de préemption. À noter cependant que si un proche parent du bailleur se porte acheteur, ce droit de préemption du locataire ne s’applique pas. L’offre de vente au locataire est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Pour accepter l’offre de vente, le locataire doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception dans les deux premiers mois du préavis et indiquer s’il va demander un prêt immobilier. Le locataire a ensuite un délai de 2 mois pour signer l’acte de vente (4 mois s’il demande un prêt immobilier). 

Si le locataire adresse un refus de l’offre au bailleur, s’il ne répond pas dans le délai imparti, s’il fait une contre-proposition du propriétaire que celui-ci refuse, il y a refus de l’offre de vente et le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. 

• Motif légitime et sérieux : 

Ce motif englobe diverses raisons sérieuses, telles que le non-paiement du loyer, les dégradations majeures du logement, les troubles persistants de voisinage, ou encore l'utilisation illégale des lieux. Cependant la justice n’a pas défini précisément ce qu’est un motif légitime et sérieux. En cas de litige entre le propriétaire et le locataire, ce sera au juge de décider si le motif donné par le propriétaire est légitime et sérieux. En cas d’envoi de lettre de congé pour ce motif, le locataire devra quitter le logement au plus tard à la date d'échéance du bail. 

Régime fiscal applicable aux locations semi-meublées

Du point de vue fiscal, les revenus provenant de la location semi-meublée sont assimilés à des revenus fonciers, comme pour les locations vides. Ils doivent donc être indiqués dans la catégorie des "revenus fonciers" de votre déclaration de revenus. Deux régimes d’imposition existent pour les revenus fonciers. Il est essentiel de comprendre les deux régimes fiscaux applicables : le régime micro foncier et le régime réel. Votre choix entre ces deux régimes aura un impact direct sur la manière dont vous déclarez vos revenus locatifs.

• Régime micro-foncier :

Si vos revenus bruts de location (avant charges) ne dépassent pas 15 000 € par an, vous entrez dans le régime micro foncier. Dans ce cas, vous déclarez simplement vos revenus bruts de location sur votre déclaration de revenus. L'administration fiscale appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 30% pour couvrir les charges liées à la location. Le montant résultant après l'abattement sera ajouté à vos autres revenus pour calculer votre impôt sur le revenu.

• Régime réel :

Si vos revenus bruts dépassent 15 000 € ou si vous le choisissez, vous pouvez opter pour le régime réel. Dans ce cas, le montant imposable est la différence entre vos recettes (loyer perçu) et vos charges déductibles réelles. Les charges incluent les frais de gestion, impôts, assurances, intérêts d'emprunt et autres coûts liés à la location. Vous devez conserver des preuves détaillées de vos dépenses pour justifier les déductions.

Le régime réel peut être avantageux, surtout avec des charges significatives. Un bénéfice net foncier est ajouté aux autres revenus, tandis qu'un déficit peut être imputé sur les revenus futurs. Cependant, le déficit ne peut excéder 10 700 € sur le revenu global, sauf pour les intérêts d'emprunt et le déficit lié aux charges autres que les intérêts, qui peuvent être imputés sur les revenus fonciers des années suivantes.

Les avantages des semi-meublés pour les propriétaires :

Le choix de louer un logement en semi-meublé présente plusieurs avantages pour les propriétaires. 

Attirer un large éventail de locataires : 

Les logements semi-meublés offrent un compromis entre les locations vides et meublées. Cela peut attirer un plus large éventail de locataires, notamment ceux qui cherchent à éviter le coût et l'engagement des meubles complets tout en appréciant quelques équipements de base.

Plus grande flexibilité : 

En offrant un logement semi-meublé, vous offrez une certaine flexibilité aux locataires en leur permettant d'apporter leurs meubles et de personnaliser l'espace selon leurs goûts. Cela peut rendre le logement plus attrayant pour des locataires qui veulent se sentir chez eux.

Meilleur retour sur investissement : 

En fournissant quelques meubles et équipements, vous pourriez potentiellement justifier un loyer légèrement plus élevé par rapport à une location vide. Cela peut améliorer votre rendement locatif et votre retour sur investissement.

Moins de coûts liés aux meubles : 

Contrairement à une location meublée où vous devez fournir tous les meubles et équipements, une location semi-meublée nécessite moins d'investissement initial. Cela peut vous aider à économiser sur les coûts d'ameublement et de renouvellement des meubles.

Moins de risque de dégradations : 

Les locataires qui apportent leurs meubles ont tendance à prendre soin de leur espace car ils ont investi dans leur propre ameublement. Cela pourrait réduire le risque de dégradations majeures au logement, ce qui peut être un avantage pour les propriétaires.

Durée de location potentielle plus longue : 

Les locataires qui apportent leurs meubles pourraient être plus enclins à rester plus longtemps, car ils n'ont pas à s'inquiéter de déménager des meubles. Cela pourrait réduire le taux de rotation des locataires, ce qui est bénéfique pour la stabilité locative et la réduction des coûts de remise en état.

La location semi-meublée peut donc offrir aux propriétaires une opportunité d'attirer un public plus large, d'augmenter le rendement locatif et de réduire certains risques et coûts associés à la location meublée. 

La location d'un logement semi-meublé constitue une option attrayante pour les propriétaires et les locataires. Offrant une flexibilité intermédiaire entre les locations vides et meublées, le semi-meublé permet aux locataires de personnaliser leur espace tout en réduisant l'investissement initial pour les propriétaires. Les avantages incluent la diversification des locataires, un meilleur rendement locatif et la possibilité de réduire les risques de dégradations. Cependant, il est crucial pour les propriétaires de comprendre les spécificités juridiques, notamment en ce qui concerne la durée du bail, les motifs de résiliation et la fiscalité applicable. En évaluant attentivement ces avantages et en prenant en compte les considérations légales, les propriétaires peuvent prendre des décisions éclairées pour maximiser les bénéfices de la location semi-meublée dans le marché immobilier.