Comment fonctionne l’encadrement des loyers pour les meublés ?

Instauré dans les communes volontaires afin de préserver le pouvoir d’achat des locataires, l’encadrement des loyers reste encore largement ignoré. En effet, près de 32 % des annonces immobilières dépasseraient le plafond autorisé, selon la Fondation pour le logement [1]. Vous habitez un meublé en Île-de-France, sur la côte basque ou dans les Alpes, et vous vous demandez si le loyer de ce dernier est conforme à la réglementation ? Découvrez comment fonctionne l’encadrement des loyers pour les meublés et comment vérifier que votre propriétaire respecte la loi.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers pour les meublés ?

L’encadrement des loyers est un dispositif réglementaire qui plafonne le loyer maximal qu’un propriétaire a le droit de demander pour un logement loué nu ou meublé.

Il existe deux dispositifs légaux pour encadrer les loyers :

1. L’encadrement de l’évolution des loyers; qui limite les augmentations de loyer en cours de bail, lors d’un renouvellement ou d’une relocation.
2. L’encadrement du niveau des loyers, qui plafonne le montant du loyer initial lors de la signature d’un nouveau bail.

Comment est calculé le loyer encadré pour un meublé ?

Dans les zones soumises à l’encadrement, le propriétaire ne fixe pas librement le montant du loyer. Le loyer appliqué ne doit ainsi jamais dépasser le loyer de référence majoré, qui constitue le plafond légal.

Deux autorités interviennent dans la fixation de ce cadre réglementaire :

• Le Conseil d’État, qui encadre l’évolution des loyers ;
• Le préfet, qui encadre le niveau des loyers.

Concrètement, le préfet établit chaque année, par arrêté, trois niveaux de loyers de référence, à partir des données observées sur le marché locatif local.

• Le loyer de référence correspond au loyer médian constaté pour un type de logement donné dans une zone précise ;
• Le loyer de référence majoré équivaut au loyer de référence augmenté de 20 % ;
• Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence diminué de 30 %. Il sert notamment de base pour encadrer les baisses de loyers lors du renouvellement du bail.

Les loyers de référence sont exprimés au mètre carré et calculés à partir des loyers observés pour les logements nus. L’arrêté préfectoral prévoit ainsi une majoration spécifique pour les locations meublées. Celle-ci est destinée à prendre en compte la présence du mobilier et des prestations associées.

Ainsi, le plafond de loyer applicable à un logement meublé est généralement plus élevé que celui d’un logement vide équivalent, mais il demeure strictement encadré par la réglementation en vigueur.

Le complément de loyer : une dérogation à l’encadrement des loyers

Votre propriétaire est autorisé à fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer. Mais il doit pour cela justifier de critères de confort ou de localisation plus élevés que les autres biens similaires situés dans le même quartier. Il peut s'agir :

• D'une vue sur un monument prestigieux ;
• De la présence d’une terrasse ou d’un jardin ;
• De la présence d’équipements haut de gamme (sauna, home cinéma, très grande hauteur sous plafond, etc.).

En revanche, le bailleur ne peut pas appliquer un complément de loyer en invoquant :

• Une cuisine équipée ou un lave-linge ;
• Une rénovation récente (peinture, sol propre) ;
• Un emplacement proche des transports.

Quels sont les locataires concernés par l’encadrement des loyers ?

Tous les logements meublés ou nus ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez remplir plusieurs conditions.

1. Vous avez signé un bail d’habitation

L’encadrement des loyers s’applique aux :

• Contrats de location meublée classiques (résidence principale) ;
• Baux mobilité ;
• Baux en colocation, y compris les baux multiples ;
• Logements loués vides ou meublés.

Attention, sont concernés uniquement les baux signés à compter de l’entrée en vigueur du dispositif dans la ville concernée.

2. Vous vivez dans une commune volontaire

L’encadrement des loyers fonctionne seulement en zone tendue, c’est-à-dire là où il existe un très fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative, ainsi que dans les communes volontaires.

En Île-de-France, l’encadrement des loyers est en vigueur :

• À Paris, depuis le 1^er juillet 2019 ;
• Dans le territoire d’Est Ensemble (Bagnolet, Montreuil, Pantin, etc.), depuis le 1^erdécembre 2021 ;
• Dans le territoire de Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen-sur-Seine, etc.), depuis le 1^er juin 2021.

En province, les loyers sont encadrés :

• À Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022 ;
• À Lille, Hellemmes et Lomme, depuis le 1^er mars 2020 ;
• À Lyon et Villeurbanne, depuis le 1^er novembre 2021 ;
• À Montpellier, depuis le 1^er juillet 2022 ;
• À Grenoble-Alpes Métropole (certaines villes et certains secteurs), depuis le 20 janvier 2025 ;
• Dans la communauté d’agglomération du Pays basque, depuis le 25 novembre 2024.

Ces logements toujours exclus de l’encadrement des loyers

Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers ne concerne jamais :

• Les logements soumis à la loi de 1948 ;
• Les logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) ;
• Les logements sociaux (HLM) ;
• Les meublés de tourisme ;
• Les sous-locations.

Comment vérifier que le loyer de mon meublé est conforme à l’encadrement des loyers ?

Le bailleur doit obligatoirement indiquer sur votre contrat de location :

• Le loyer de référence ;
• Le loyer de référence majoré applicable ;
• Le loyer demandé ;
• Le complément de loyer éventuel et sa justification.

Bon à savoir : Si votre bail ne comporte pas ces informations, vous pouvez envoyer une mise en demeure au propriétaire afin qu’il modifie votre contrat de location.

Vous avez aussi la possibilité de vérifier vous-même que le loyer mentionné sur le bail ou l’annonce immobilière est conforme :

• En consultant l’arrêté préfectoral et en effectuant vous-même le calcul ;
• En utilisant les simulateurs officiels en ligne, mis à disposition par certaines collectivités (Paris, Lyon, Lille, etc.).

Le propriétaire de mon meublé ne respecte pas l’encadrement des loyers : que faire ?

Si votre propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, vous pouvez contester son montant. De plus, il risque une amende allant jusqu’à 5 000 € (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale) s’il ne se plie pas à la réglementation.

Intenter une action en diminution de loyer

Si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation. Il peut ensuite engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire compétent.

Cette action est soumise à un délai de prescription de trois ans.

Contester le complément de loyer

Vous estimez le complément de loyer injustifié ? Vous pouvez le contester dans les trois mois qui suivent la signature du bail. Pour cela, vous devez saisir la Commission départementale de conciliation. En cas d’échec de cette dernière, vous disposez de trois mois supplémentaires pour saisir le juge afin de demander l’annulation ou la réduction du complément de loyer.

En résumé

Dans certaines zones tendues, les logements meublés sont eux aussi soumis à l’encadrement des loyers. L’État fixe un loyer de référence majoré que le propriétaire n’a pas le droit de dépasser. S’il ne le respecte pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation afin d’obtenir une diminution du montant du loyer.

[1] https://www.fondationpourlelogement.fr/wp-content/uploads/2025/09/5e-barometre-encadrement-des-loyers.pdf