Garantie de loyers : quel rôle pour la caution dans la location de...
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11 juin 2019
Locataire, mon propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le montant du loyer de mon logement en cours de bail ? En France, les loyers sont encadrés et les augmentations ou indexations sont prévues par des règles et conditions légales. Alors, quelles sont les conditions d'augmentation du loyer ? Que faire si l’encadrement des loyers n’est pas respecté ? Le cas échéant, comment contester l’augmentation de mon loyer ? Garantme fait le point sur l’augmentation du loyer par le propriétaire bailleur et comment y faire face.
Les conditions d'augmentation du loyer en cours de bail : que dit la loi ?
Le montant du loyer de votre logement n’est pas fixe : il peut, dans certains cas de figure encadrés par la loi, évoluer en cours de bail, le plus souvent à la hausse. Explications.
La révision annuelle
Quelles sont les règles concernant l'indexation des loyers ? Si votre bail de location le prévoit, dans une clause, votre propriétaire est en droit d’augmenter le montant du loyer perçu chaque mois pour votre logement. C’est ce que l’on appelle la révision annuelle, qui permet d’indexer le montant du loyer sur l’inflation.
Or, ces hausses de loyer sont plafonnées par l’IRL, l’Indice de référence des loyers publié tous les trimestres par l’INSEE. Celui-ci propose une base de calcul pour indexation annuelle, qui se base elle-même sur l’augmentation des prix à la consommation dans le pays.
Une réévaluation du montant du loyer après travaux
Si votre propriétaire bailleur a entrepris des travaux d'amélioration significatifs dans votre logement, il a le droit de solliciter une révision du loyer à la hausse. Cela dépend toutefois de la nature et de l’ampleur des travaux.
Votre propriétaire doit fournir des détails précis sur les travaux réalisés et prouver leur impact manifeste sur la qualité et le confort de vie du locataire au sein du logement, jusqu'à augmenter la valeur locative du bien.
La nature des travaux possible est vaste : ajout d’un ascenseur, installation d’un nouveau système de chauffage ou de climatisation, ajout d’une pièce, etc. Attention, les travaux d’entretien courants ou de mise en conformité ne peuvent pas donner lieu à une augmentation du loyer.
Un loyer jusqu’ici sous-évalué par le propriétaire
Votre propriétaire peut aussi augmenter le montant du loyer s’il s’aperçoit qu'il est sous-évalué, c’est-à-dire si le loyer actuel de votre logement est nettement plus bas que le prix du marché local. Cependant, il ne pourra procéder à cette augmentation que lors du renouvellement du bail. Il devra vous en informer six mois avant cette échéance, en justifiant l’augmentation et en apportant la preuve de loyers plus élevés pratiqués dans le même quartier pour des biens similaires.
Zoom sur l’encadrement des loyers et le DPE
La zone où se situe le logement que vous louez et son diagnostic de performance énergétique influent désormais sur le montant des loyers. Voici un rappel des conditions ci-dessous.
Certaines métropoles ou zones de l’Hexagone (comme Paris, Lille, Bordeaux, Marseille, Lyon ou Grenoble) sont soumises à des plafonds de loyers. Un montant de loyer de référence est ainsi fixé par arrêté préfectoral, en fonction de la localisation, de la taille du logement et de son année de construction. Si votre loyer dépasse ce seuil légal, et que l’encadrement des loyers n’est pas respecté, vous êtes en droit de demander une régularisation ou un remboursement via des recours légaux.
Bon à savoir : Certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers, comme les logements sociaux (HLM), les logements conventionnés par l’Anah, les meublés de tourisme et tous les logements soumis à la loi de 1948.
Le Diagnostic de Performance Énergétique
Pour louer son bien, le propriétaire bailleur doit désormais fournir un DPE datant de moins de 10 ans lors de la signature du bail ou du contrat de location. Réalisé par des diagnostiqueurs certifiés, ce document évalue la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont notés de A, pour un logement extrêmement performant, à G, pour une passoire thermique.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, dans le parc immobilier privé, certains logements classés G ne peuvent plus être soumis à la location (bien qu'un projet de révision soit en cours sous certaines conditions), et les logements classés F ou E suivront en 2028 et 2034. De même, sachez que depuis 2022, l’augmentation des loyers des logements énergivores, classés G ou F, est interdite. Ainsi, si votre propriétaire vous réclame une augmentation du loyer, pensez à vérifier votre DPE.
Je veux contester l’augmentation de mon loyer : comment procéder ?
Mauvais DPE, travaux injustifiés, non-respect de l’encadrement des loyers… Les cas d’augmentation abusive du montant du loyer sont nombreux. Vous estimez que les conditions d’augmentation du loyer ne sont pas respectées par votre propriétaire, mais vous ne savez pas comment contester la hausse de votre loyer ? Voici les étapes à suivre.
Rédiger une lettre de contestation
Bail, clause, DPE, Indice IRL… Vérifiez la légitimité de l’augmentation du montant du loyer réclamée par votre propriétaire, avant de rédiger une lettre de contestation qui explique le motif de votre contestation. Basez-vous toujours sur des arguments légaux et envoyez votre lettre par courrier recommandé avec accusé de réception.
Procéder à une médiation
Votre contestation écrite n'aboutit pas ? Votre propriétaire bailleur rejette votre demande et persiste à augmenter votre loyer ? Dans ce cas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. Composée de professionnels du logement, elle assure la résolution amiable des conflits locatifs. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par votre assurance, un professionnel du droit ou un avocat spécialisé. En tout dernier recours, si toutes les étapes précédentes de la médiation échouent, il reste l'option de porter l'affaire devant la justice.
En bref, le montant à verser chaque mois pour le loyer de votre logement est susceptible d’évoluer chaque année, après révision ou à la suite de travaux, selon le bon vouloir de votre propriétaire. Mais des conditions d’encadrement du loyer existent, même si tous les bailleurs ne jouent pas forcément la carte de l'honnêteté à ce sujet. Ainsi, lorsque le cadre légal n’est pas respecté ou qu’un accord à l’amiable est impossible, tournez-vous vers des recours légaux pour faire valoir vos droits en tant que locataire.
