Location : peut-on cumuler un bail étudiant et une location saisonnière ?

Pour éviter que leur bien reste vide pendant les mois d’été, certains propriétaires bailleurs louent leur logement pendant l’année scolaire sous le régime du bail étudiant et le convertissent en location saisonnière pour les touristes entre juin et septembre. La pratique est autorisée par la loi, mais vous devez suivre certaines règles.

Deux statuts compatibles sur bien des points

Légalement, rien n’interdit à un propriétaire de faire se succéder un bail mobilité étudiant et un contrat de location saisonnière pour un même bien. 

En pratique aussi, le propriétaire peut cumuler un bail étudiant et une location saisonnière. Le bail étudiant a une durée de neuf mois, il s’étend généralement de septembre à juin. La location saisonnière se fait à la journée, à la semaine ou au mois et un même locataire ne peut pas louer le même logement plus de 90 jours par an, soit un peu moins de trois mois. En termes de durée, les deux contrats sont parfaitement compatibles.

De plus, le logement étudiant et la location saisonnière doivent être loués meublés. Vous n’aurez pas à installer ou enlever les meubles en passant d’un contrat ou d’un locataire à l’autre.

Enfin, proposer un bien successivement en location étudiante et en location saisonnière ne pose pas de problème du point de vue de la fiscalité. Les deux types d’investissements locatifs sont éligibles au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). En fonction de votre situation, vous pourrez déclarer vos revenus au régime réel ou opter pour le micro-BIC et bénéficier d’un abattement.

Les règles à respecter pour cumuler bail étudiant et location saisonnière

Vous devez néanmoins respecter un certain nombre de règles pour pouvoir cumuler bail mobilité étudiant et location saisonnière pour votre investissement locatif.

Si vous louez un appartement ou une maison situé dans une copropriété, vérifiez que le règlement vous autorise à faire de votre logement étudiant une location saisonnière. En effet, afin de préserver la tranquillité des locataires et des propriétaires, certaines résidences interdisent la présence de meublés de tourisme dans leurs murs. D’autres imposent que vous obteniez le consentement des copropriétaires avant de proposer votre bien sur Airbnb ou Abritel.

Dans les zones tendues, comme l’Île-de-France, les grandes métropoles et dans les secteurs très touristiques, les propriétaires doivent aussi obtenir l’autorisation de la mairie pour convertir votre logement étudiant en location saisonnière. Et rien ne vous garantit qu’elle sera d’accord, même pour une courte période ! Face à un marché locatif en souffrance, certaines municipalités (comme Paris) sont plus que réticentes à accorder le précieux sésame.

Enfin, comme toujours en immobilier, vous devez vous intéresser à l’emplacement. Les étudiants et les touristes ne fréquentent pas les mêmes endroits. Si un studio ou un deux-pièces dans une grande ville conviendra aux deux publics, un logement situé en périphérie, à proximité des campus n’aura que peu d’attrait pour des vacanciers. Et une résidence dans une zone touristique, mais sans université sera boudé des bacheliers.

Les aménagements à réaliser à passer d’un bail mobilité à une location saisonnière

Les attentes des étudiants et des touristes ne sont pas les mêmes. Les propriétaires doivent donc adapter leur logement lorsqu’ils passent d’un type de locataire à l’autre. 

Les étudiants prennent généralement leur propre abonnement Internet et mettent l’électricité et le gaz à leur nom. Ce n’est pas le cas des touristes ! Avant de les accueillir, vous devez souscrire un contrat auprès d’un fournisseur d’énergie (c’est obligatoire) et d’accès à Internet (c’est fortement recommandé pour éviter les avis négatifs). 

La loi fixe la liste des éléments qui doivent garnir un logement meublé pour une location longue durée. Ces exigences ne s’appliquent pas pour un meublé de tourisme. Légalement, vous pouvez conserver les mêmes meubles et équipements pour les deux types de contrat de location. Cependant, vous aurez sans doute besoin de faire des ajustements pour séduire les touristes. Un lit bébé, une machine à café ou des jeux de société seront les bienvenus et vous aideront à récolter des avis positifs. Pensez aussi à personnaliser la décoration, le temps de la location saisonnière.

Le contenu du contrat de location doit être différent pour les deux types d’activité. Certaines clauses, interdites dans un bail pour une résidence principale, peuvent s’avérer précieuses pour protéger votre bien lors d’une location saisonnière. Par exemple, la loi ne vous autorise pas à interdire à votre locataire étudiant de recevoir ses amis. Vous pouvez en revanche le faire dans un meublé de tourisme. Cette précaution vous permettra d’éviter que vos hôtes transforment votre maison en salle des fêtes et vous attirent les foudres des voisins. 

Nos conseils pour passer d’un bail étudiant à une location saisonnière

L’organisation est la clé pour réussir à faire cohabiter location saisonnière et bail étudiant. Vous devez anticiper les demandes d’autorisation, la publication des annonces et les visites. En effet, il y a fort à parier que vous devrez faire visiter votre bien à des étudiants pendant l’été si vous voulez trouver un nouveau locataire pour la rentrée ! Vous devrez alors vous arranger pour le faire quand le logement n’est pas loué à des touristes.

La gestion d’une location étudiante et d’un meublé de tourisme ne demande pas la même implication de la part du propriétaire. Avec une location saisonnière, les entrées et les sorties se multiplient. Il faut nettoyer le logement, changer le linge de maison, remplacer ce qui a disparu et ce qui a été cassé entre deux visiteurs. Et certains ne restent qu’un jour ou deux ! Vous devez donc être disponible ou choisir de déléguer cette tâche à un service de conciergerie. Cette solution permet de gagner du temps, mais elle engendre des frais.

Le cumul des deux statuts ne présente pas que des avantages. Avant de vous lancer, faites vos calculs. Assurez-vous que le gain engendré compense les frais engagés et l’investissement en temps et en énergie. Renseignez-vous sur le marché de la location et faites plusieurs estimations. Pensez à intégrer dans vos coûts le risque de vacance locative, qui existe aussi pour les locations saisonnières.

En résumé

D’un point de vue légal et fiscal, il est possible de cumuler un bail étudiant et une location saisonnière. Cependant, la pratique demande de l’anticipation et de l’organisation pour être en règle et satisfaire l’ensemble des locataires.