Comment réaliser la déclaration d'un revenu locatif aux impôts ?

La déclaration d'une occupation d’un logement par un locataire aux impôts est une étape cruciale pour les propriétaires de biens immobiliers. Cette démarche permet de respecter les obligations fiscales tout en garantissant une gestion transparente des revenus locatifs. Il s’agit d’une étape clé pour les propriétaires bailleurs de locations non meublées et meublées. Quel régime fiscal est applicable ? Quels montants déclarer ? Quelles conséquences en cas de non-déclaration ? Explications. 

Déclaration pour les locations non meublées : quel régime choisir ?

Lorsque vous décidez de louer un logement non-meublé, les revenus doivent être indiqués dans la catégorie des "revenus fonciers" de votre déclaration de revenus. Deux régimes d’imposition existent pour les revenus fonciers. Il est essentiel de comprendre ces deux régimes fiscaux applicables : le régime micro foncier et le régime réel. Votre choix entre ces deux régimes aura un impact direct sur la manière dont vous déclarez vos revenus locatifs. 

Régime micro-foncier 

Le régime micro-foncier s’applique lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) ne dépasse pas 15 000 €, charges non comprises pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année. Il ne peut pas s’appliquer si le logement en location est un monument historique ou s’il bénéficie d’un régime de déduction particulier.

Sous le régime micro foncier, la procédure de déclaration est simplifiée. Vous devez déclarer le montant total de vos revenus locatifs bruts sur votre déclaration de revenus. Ce montant doit être reporté dans la case 4BE de la déclaration de revenus. Il n’est pas nécessaire de faire une déclaration annexe de revenus fonciers.

L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus bruts. Cette réduction vise à prendre en compte les charges associées à la location, telles que les frais d'entretien et les charges locatives. Le montant résultant après l'application de l'abattement est ajouté à vos autres revenus imposables pour le calcul de votre impôt sur le revenu.

Attention ! C’est l’administration fiscale qui applique cet abattement. Vous devez déclarer tous les revenus bruts et c’est l’administration fiscale qui s’occupera de l’abattement. 

Régime réel 

Si vos revenus locatifs bruts dépassent le seuil du régime micro foncier ou si vous choisissez délibérément le régime réel, voici les règles qui s'appliquent. 

Le montant imposable dans ce régime est égal chaque année à la différence entre le montant des recettes encaissées (du loyer ou des loyers perçus) et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié. Ces charges incluent les frais de gestion, les impôts et taxes, les primes d’assurance, les intérêts d'emprunt et d'autres coûts directement liés à la location et à la maintenance de votre bien. En optant pour le régime réel, il est essentiel de conserver des enregistrements détaillés de vos dépenses pour justifier les déductions que vous réclamez.

Comparé au régime micro foncier, le régime réel peut souvent être plus avantageux sur le plan fiscal, surtout si vos charges déductibles sont significatives. En effet, si la différence entre le montant des recettes (loyer ou loyers perçus) et les frais et charges déductibles est un bénéfice net foncier, il faut l’ajouter aux autres revenus de cette catégorie pour qu’il soit soumis à l’impôt sur le revenu. Ce bénéfice doit être reporté dans la case 4BA de la déclaration de revenus. Si ce résultat est un déficit, sous certaines conditions et limites, ce déficit peut être imputable sur le revenu brut global.

Le déficit est imputable sur le revenu global s’il résulte d’autres charges que les intérêts d’emprunt. Il est imputable sur le revenu brut global de l’année dans la limite de 10 700 €. Ce déficit doit être reporté dans la case 4BC de la déclaration de revenus.

La fraction du déficit foncier qui est supérieure à 10 700 € et celle qui est liée aux intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette fraction doit être reportée dans la case 4BB de la déclaration. 

Déclaration pour les locations meublées 

Les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les propriétaires de locations meublées, qu'ils soient Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) ou Loueurs Meublés Professionnels (LMP), doivent choisir entre deux régimes de déclaration : le régime micro BIC et le régime réel.

Louer en meublé est exercé à titre professionnel lorsque les conditions suivantes sont remplies : les recettes annuelles retirées de cette activité (loyer ou loyers perçus) par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu au titre des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. 

Chacun de ces régimes a des implications spécifiques en fonction du statut du propriétaire.

Régime micro-BIC 

Le régime micro-BIC offre une simplicité administrative pour les LMNP et LMP. Pour les LMNP, si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 €, vous pouvez opter pour ce régime. Sous le micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir vos charges. Pour les LMP, ce régime n'est généralement pas applicable, car les recettes dépassent fréquemment ce seuil.

• Implications pour les LMNP sous le régime micro-BIC 

Ce régime est avantageux pour les propriétaires ayant des charges relativement faibles par rapport aux revenus bruts. Il offre une déclaration simplifiée et un abattement fixe pour les charges, réduisant ainsi le montant imposable. Cependant, il convient aux revenus locatifs modérés et ne permet pas de déduire les charges réelles.

Vous devez déclarer ces revenus dans une déclaration complémentaire pour les loueurs non professionnels (dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles) et dans le cadre "Revenus industriels et commerciaux professionnels" ligne "régime micro-BIC", revenus imposables pour les professionnels.

Régime réel 

Le régime réel est applicable à la fois pour les LMNP et les LMP, en particulier lorsque les recettes dépassent les limites du régime micro-BIC. Sous ce régime, vous déclarez l'intégralité de vos recettes brutes tout en déduisant vos charges réelles.

• Implications pour les LMNP et LMP sous le régime réel 

Le régime réel convient aux propriétaires ayant des charges significatives par rapport aux recettes. Les LMP sous ce régime peuvent déduire des charges réelles et également profiter de l'amortissement du mobilier, ce qui peut souvent entraîner une imposition moins élevée. Les LMNP bénéficient également de la possibilité de déduire les charges réelles, tout en étant tenus de maintenir une comptabilité précise.

Il est à noter que le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Vous devez faire appel à un expert-comptable.

• Que se passe-t-il en cas de déficits ?

Pour les LMNP, les déficits sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.

Pour les LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limite de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit peut être reporté sur six ans.

• Sanctions en cas de non-déclaration et délais 

Ne pas déclarer correctement les revenus locatifs aux impôts peut entraîner des conséquences financières sérieuses pour les propriétaires de biens immobiliers, qu'ils soient Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) ou Loueurs Meublés Professionnels (LMP).

Respect des délais 

Les délais de déclaration sont des éléments essentiels à respecter. Les propriétaires doivent s'assurer de soumettre leurs déclarations dans les délais impartis par l'administration fiscale, généralement avant la date limite de dépôt des déclarations de revenus. Les retards dans la déclaration peuvent entraîner des pénalités financières, calculées en pourcentage des revenus non déclarés. Ces pénalités peuvent s'accumuler au fil du temps si la déclaration n'est pas effectuée dans les délais.

Ainsi, la pénalité est de 10% en l'absence de mise en demeure, de 20% en cas de dépôt tardif de la déclaration dans les 30 jours suivants la mise en demeure et peut aller jusqu'à 40% lorsque la déclaration n’a pas été déposée dans les 30 jours suivant la réception de la mise en demeure. Des intérêts de retard à hauteur de 0,20% de l’impôt dû par mois de retard sont également applicables.

Fraude fiscale 

Dans le cas où la non-déclaration est délibérée et considérée comme une fraude fiscale, les conséquences peuvent être encore plus sévères. Outre les pénalités financières, les propriétaires risquent des amendes substantielles en fonction de la gravité de l'infraction.

Si l'administration fiscale découvre l'existence d'une activité occulte, l’impôt est majoré de 80%. Si la déclaration est volontairement incomplète, la majoration sera de 40%, de 80% en cas d’abus de droit et de 80% en cas de manœuvres frauduleuses. Des intérêts de retard à hauteur de 0,20% par mois de retard peuvent également être appliqués.

Dans certains cas graves, l’administration peut décider d’engager des poursuites pénales. La personne en infraction est alors passible d'une amende pouvant aller jusqu’à 500 000 € et d'une peine d'emprisonnement allant jusqu'à 5 ans. La fraude fiscale est passible d'une amende pouvant atteindre 3 000 000 € et d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 7 ans si elle est aggravée (en cas d’interposition de personnes ou d'organismes écran établis à l’étranger, de souscriptions de contrats auprès d’organismes établis à l’étranger, de domiciliation fictive à l’étranger notamment ou de falsification de documents notamment).

La déclaration des revenus locatifs aux impôts est une responsabilité essentielle pour les propriétaires, et une compréhension approfondie des régimes fiscaux et des procédures de déclaration contribuera à assurer une gestion saine et conforme de votre activité locative.