Location meublée : comment préparer son bien ?

Vous êtes récemment devenus propriétaires en investissement locatif ? Vous souhaitez mettre en location votre bien pour la première fois ? Comment préparer votre logement avant d’accueillir vos premiers locataires ? Comment fixer le montant de votre loyer ? Quelles sont les conditions pour louer un logement meublé ? Dans cet article, Garantme vous donne toutes les clés pour préparer votre bien meublé à la location en tant que propriétaire. 

Location meublée : les règles à respecter

Avant d’être mis en location, votre logement (qu'il s’agisse d’un appartement ou d’une maison) doit respecter certaines règles et législation. Sécurité, performance énergétique, encadrement des loyers…. Zoom sur les règles à respecter avant de louer votre bien.

Les premiers pré-requis pour louer son bien

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tout propriétaire-bailleur est tenu de proposer à son locataire un logement décent, sain et en bon état d’usage. Pour cela, certains critères doivent être remplis par votre bien :

• Proposer une superficie minimum d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou bien un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
• Disposer d’une exposition à la lumière naturelle avec la présence d’au moins une ouverture sur l’extérieur ;
• Être sain : un logement trop sale ou en mauvais état sera considéré comme insalubre ;
• Le logement doit inclure des équipements de base pour assurer le confort de son occupant : un système de chauffage adapté, un débit d’eau potable, l’accès à l’eau chaude et froide, une évacuation des eaux usées, des installations sanitaires conformes et un réseau électrique, être étanche et bénéficier d’une isolation thermique et acoustique, et d’un système d’aération ;
• Le logement loué meublé doit obligatoirement proposer une cuisine ou un coin cuisine, ainsi qu’une zone sanitaire ou une salle de bain. Les WC doivent également être séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. 

Le Diagnostic de Performance Énergétique 

Afin de louer son logement, tout propriétaire bailleur doit fournir un DPE datant de moins de 10 ans, lors de la signature du bail ou du contrat de location. Le DPE est une analyse réalisée par des diagnostiqueurs certifiés. Elle évalue la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont notés, de A, pour un logement extrêmement performant, à G, pour un logement énergivore (une passoire thermique). Désormais, pour pouvoir être loué, votre logement doit avoir obtenu une note supérieure à G. En effet, depuis le 1er janvier 2023, une partie des logements classés G, ne peuvent plus être soumis à la location, si leur consommation d'énergie est supérieure à 450 kWh/m2/an. 

À retenir : 

• les logements classés G seront interdits à la location en 2025 ;
• les logements classés F seront interdits à la location en 2028 ;
• les logements classés E seront interdits à la location en 2034.

Pour améliorer la note de votre DPE et rendre votre appartement ou maison moins énergivore, des travaux devront être entrepris. Amélioration de l’isolation ou de la ventilation, changement de fenêtres, installation d’une pompe à chaleur. Pour vous accompagner et financer ces travaux, des dispositifs d’aides sont à votre disposition, comme MaPrimeRénov’. 

Meubler son bien avant de le louer

Bon à savoir : votre logement sera considéré comme meublé uniquement si le locataire peut s’y installer, sans avoir besoin d’y ajouter de meubles ou d’objets. Le locataire doit ainsi pouvoir y vivre, dormir et manger, sans avoir à apporter d’effets personnels (hors linge de maison). C’est donc au propriétaire d’acheter et d’installer tout le mobilier nécessaire. Un décret fixe la liste des éléments indispensables à inclure dans le logement à louer, avec, au minimum : 

• Un lit ou canapé-lit, équipé d’une literie avec couette ou couverture ;
• Des volets ou rideaux ;
• Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur ;
• Un congélateur ou à minima, un compartiment à congélation dans le réfrigérateur ;
• De la vaisselle, des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges pour pouvoir manger ;
• Des meubles de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel pour entretenir le logement et le nettoyer.

Tous ces équipements devront être listés dans l'état des lieux d’entrée et de sortie.

Location meublée : le cadre légal

Type de contrats, montant du loyer… La location meublée est réglementée par un cadre légal strict.

Louer son bien : les règles à respecter concernant les loyers

Votre logement est décent, meublé… Il est prêt à être loué. Mais comment fixer votre loyer ? En principe, le loyer d’un logement loué sous un bail d’habitation classique peut être fixé librement par le propriétaire. Toutefois, il existe des exceptions, notamment dans les zones à fortes densités de population (comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Marseille), où la demande en location est supérieure à l’offre. Des mesures d’encadrement des loyers ont été mises en place. Le montant de loyer ne doit pas dépasser un montant maximum. 

Quel type de bail proposer à ses locataires ?

Dans le cadre d’une location meublée, vous avez le choix entre plusieurs types de contrats de location, selon le type de locataire : 

• Le contrat de location le plus répandu est conclu pour un an et se renouvelle ensuite par tacite reconduction. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’un mois ;
• Si votre locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer un bail de neuf mois sans renouvellement ;
• Si votre locataire est en situation de mobilité (stage, contrat court, mobilité professionnelle), vous pouvez lui proposer un bail mobilité, d'une durée d’un à dix mois.
• Le bail de résidence secondaire s’applique quant à lui aux logements occupés moins de 8 mois par an. Il peut s'agir d’une maison de vacances, d’un bien vacant ou utilisé pour des séjours occasionnels comme les week-ends, les vacances ou les missions professionnelles courtes. 

Propriétaires, assurez-vous contre les risques liés à la location de votre bien immobilier. Pour vous accompagner et vous prémunir contre les risques de loyers impayés, Garantme propose une assurance GLI fiable et innovante. Disponible directement auprès d’un réseau de 3 500 agences immobilières et de gestion locative partenaires, elle présente de nombreux avantages, avec un haut niveau de protection et une assurance de revenus réguliers. Efficace et déductible des revenus fonciers, la GLI est une vraie sécurité pour tous les propriétaires.