Vincent Jeanbrun propose de créer un fichier national des locataires mauvais payeurs. Si le projet permettrait aux bailleurs de connaître les antécédents des candidats, d’autres solutions, comme la GLI et un dossier locatif authentifié, aident dès aujourd’hui les propriétaires à sécuriser le paiement des loyers.
Un fichier national qui recense les locataires ayant des impayés de loyer pourrait-il bientôt voir le jour en France ? C’est en tout cas l’idée lancée par Vincent Jeanbrun, le ministre du Logement. Mais le projet est loin de faire l’unanimité, y compris auprès des bailleurs. On vous explique pourquoi.
Fichier national des dettes locatives : que propose exactement Vincent Jeanbrun ?
Le 8 septembre 2026, lors d’une table ronde avec les notaires, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a proposé de réfléchir à la création d’un nouveau fichier national recensant les dettes locatives. Cette base de données permettrait aux propriétaires de savoir si un candidat à la location a déjà rencontré des difficultés pour payer son loyer.
Le ministre imagine un système proche de celui de l’extrait de casier judiciaire. Un fichier national enregistrerait les incidents de paiement et le propriétaire pourrait demander au locataire de lui transmettre son « relevé de dette locative ». Le bailleur disposerait ainsi d’un outil supplémentaire pour évaluer le risque d’impayé avant de signer un contrat de location.
Toutefois, il ne s’agit que d’une simple idée pour le moment. La création d’un tel fichier, s’il devait voir le jour, nécessiterait, a minima, la publication d’un texte de loi et l’accord de la CNIL (Commission nationale informatique et liberté).
Un projet qui suscite des réserves
Pour Vincent Jeanbrun, ce fichier aiderait à détecter « les professionnels de l’impayé », c’est-à-dire les locataires de mauvaise foi. Mais sa proposition est loin de faire l’unanimité.
Les associations de locataires craignent en effet le fichage des locataires, y compris ceux qui ont connu un incident de paiement isolé ou lié à un accident de la vie (licenciement, divorce, maladie, etc.). Des ménages de bonne foi se retrouveraient alors sur liste noire et ne pourraient plus accéder au marché locatif privé.
Sylvain Grataloup, Président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers et chargé d’une mission gouvernementale sur les impayés de loyer, a salué « une belle idée ». Il a néanmoins souligné le caractère stigmatisant d’un tel fichier et sa difficile mise en œuvre. Sa création ne constitue pas, selon lui, une priorité.
Une idée loin d’être nouvelle
L’idée, comme les réserves qu’un tel fichier suscite, est loin d’être nouvelle.
La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) avait déjà travaillé sur un fichier centralisant les incidents de paiement dans le secteur de la location en France dès 2020. Le projet avait notamment fait l’objet d’échanges avec la CNIL avant d’être mis en pause. Et jamais relancé.
Plus loin de nous, au Québec, il n’existe pas de fichier des dettes locatives. En revanche, les décisions du tribunal administratif du logement (TAL) sont publiques et accessibles. Un propriétaire peut donc vérifier si un candidat a déjà fait l’objet d’une décision pour des loyers impayés. Mais il peut aussi savoir s’il a saisi la justice pour contester une hausse de loyer ou demander la réalisation de travaux. La publication de ces décisions peut ainsi conduire certains bailleurs à écarter des candidats, par crainte de futurs litiges.
Enfin, en France, en 1996, la SEFI (Société d’Études pour le Financement Immobilier et Industriel) a déclaré à la CNIL la création d’un fichier de lutte contre la multiplication des impayés dans le secteur locatif. Appelé Fichier national des incidents de paiement locatif (FIPL), sa consultation est payante et réservée aux professionnels de l’immobilier (agents et marchands de biens).
Quelles solutions pour se protéger des impayés en l’absence d’un fichier national ?
En attendant l’éventuelle création d’un fichier national sous l’égide de l’État, les propriétaires disposent de plusieurs moyens pour réduire leur exposition au risque d’impayés. L’enjeu n’est pas tant de connaître les antécédents du candidat que d’évaluer sa solvabilité et sa capacité à payer le loyer à l’avenir. En effet, un locataire qui a rencontré des difficultés par le passé peut avoir par la suite une situation stable.
Demander les quittances de loyer et une attestation de l’ancien propriétaire
Le propriétaire a le droit de demander au futur locataire de joindre à son dossier les trois dernières quittances de loyer ou une attestation de son actuel bailleur, indiquant qu’il est à jour de ses paiements.
Ces documents ne permettent pas de connaître l’intégralité de l’historique du paiement du loyer, mais elles indiquent au futur bailleur que, s’il y a eu incident, il a depuis été résolu.
Vérifier l’authenticité des documents
À l’heure de l’intelligence artificielle et de la dématérialisation, les fausses fiches de paie et les avis d’imposition retouchés pullulent. Plusieurs services peuvent néanmoins authentifier les pièces transmises par un locataire et détecter les faux dossiers locatifs :
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DossierFacile : le service public gratuit qui certifie la complétude d’un dossier et l’authenticité de justificatifs clés (pièce d’identité, avis d’imposition) ;
- Les acteurs spécialisés comme Garantme qui disposent de technologies certifiantes capables d’analyser la conformité des documents bancaires et professionnels en temps réel pour délivrer un agrément garanti.
Souscrire une garantie loyers impayés
Mais si une sélection rigoureuse du locataire réduit le risque de loyers impayés, le risque zéro n’existe pas. Une baisse de revenus, une perte d’emploi ou un changement de situation peuvent entraîner des difficultés de paiement après la signature du bail.
La garantie loyers impayés (GLI) apparaît alors comme LA solution pour protéger le propriétaire contre le risque d’impayés. Les professionnels sollicités apportent non seulement un regard professionnel sur la solvabilité du locataire, mais ils prennent aussi en charge les loyers en cas de retard de paiement. Garantme, par exemple, intervient dès le premier impayé et couvre le loyer, les charges et les éventuels frais juridiques et indemnités d’occupation.
Foire aux questions
Le fichier national des mauvais payeurs existe-t-il déjà en France ?
Non, le projet porté par Vincent Jeanbrun n’a pas encore abouti à la création d’un nouveau fichier national. Il s’agit, à ce stade, d’une proposition qui nécessiterait un cadre légal et l’intervention de la CNIL. Les propriétaires doivent donc continuer à s’appuyer sur les justificatifs fournis par les candidats et les garanties existantes pour sécuriser leurs locations.
Un locataire ayant déjà eu des impayés peut-il être inscrit sur une liste noire ?
Un incident de paiement ne signifie pas nécessairement qu’un locataire est de mauvaise foi. Des difficultés financières passagères, une perte d’emploi ou un accident de la vie peuvent expliquer un retard de loyer, depuis régularisé. C’est précisément l’une des principales inquiétudes soulevées par le projet : un fichier mal encadré pourrait pénaliser durablement des locataires dont la situation s’est depuis améliorée.
Un propriétaire peut-il refuser un dossier locatif en raison d’anciens impayés ?
Un propriétaire peut évaluer la solvabilité d’un candidat à partir de critères objectifs, comme ses revenus et sa situation professionnelle, ainsi que des justificatifs légalement autorisés. Toutefois, il ne peut pas exiger n’importe quel document ni fonder sa décision sur un critère discriminatoire. En pratique, l’objectif est de vérifier la capacité du candidat à payer le loyer, sans assimiler automatiquement une difficulté passée à un risque futur.
Comment se protéger des loyers impayés sans fichier national ?
Plusieurs solutions permettent de limiter les risques dès la mise en location. Le propriétaire peut vérifier la cohérence et l’authenticité du dossier, demander les justificatifs autorisés et souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Cette dernière offre une protection supplémentaire après la signature du bail, puisque des difficultés financières peuvent survenir même lorsque le locataire présentait toutes les garanties nécessaires au départ.