Divorce des locataires : qui reste solidaire du loyer ?

Les époux restent solidaires du paiement du loyer jusqu’à ce que le divorce soit retranscrit à l’état civil. Cependant, la solidarité peut être levée pour le locataire qui quitte le domicile à cause de violences au sein du couple ou dans la famille.

Environ 3 % des couples mariés, pacsés ou concubins se séparent chaque année en France, selon l’Insee. Au-delà de l’épreuve personnelle, cette rupture fragilise les finances des ménages, avec une chute moyenne du niveau de vie médian de 13 %. Face au risque d’impayés, les propriétaires peuvent se demander qui reste solidaire du règlement du loyer si les locataires divorcent et quelles solutions mettre en place en cas de retard de paiement. On fait le point.

Divorce des locataires : jusqu’à quand les époux restent-ils solidaires ?

Le mariage crée une solidarité entre les époux quant au logement.

• Ils sont tous les deux titulaires du bail, même quand un seul a signé le contrat de location.
• Ils doivent s’acquitter ensemble du paiement du loyer.

Cette solidarité persiste jusqu’à ce que le divorce soit retranscrit dans les actes d’état civil. Les époux restent solidaires du bail pendant toute la procédure de séparation. Seule l’inscription de la mention « Divorce » sur leur acte de mariage et leurs actes de naissance respectifs libère le conjoint qui a quitté le logement de son obligation envers le bailleur.

Le fait pour un des époux de donner son congé ou de partir du logement ne met pas fin à la clause de solidarité incluse dans le bail. Il demeure ainsi tenu de payer le loyer et reste redevable des impayés générés avant la transcription du divorce à l’état civil.

Bon à savoir : Les époux doivent informer le propriétaire du changement de situation et lui transmettre les justificatifs du divorce et de sa retranscription.

Séparation des couples non mariés : quelles conséquences sur la clause de solidarité ?

Les couples non mariés (union libre, Pacs) ne sont pas soumis au même régime que les couples mariés.

Pour les locataires pacsés

Les locataires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) sont solidaires du paiement du loyer. Ils le restent jusqu’à la dissolution du Pacs.

Si l’un des deux occupants quitte le logement, il est redevable du paiement du loyer jusqu’à la dissolution du Pacs ou jusqu’à ce que son ex-partenaire donne son congé. Cette règle s’applique même si la personne ne figurait pas sur le bail.

En union libre

En l’absence de clause de solidarité, le partenaire qui a déménagé n’est pas redevable du loyer, une fois qu’il a donné son congé.

Si le contrat de location contient une clause de solidarité et a été signé après le 27 mars 2014, le locataire qui déménage doit payer sa part du loyer :

• Jusqu’à son préavis si un nouveau locataire le remplace sur le bail ;
• 6 mois après l’expiration du préavis si aucun nouveau locataire n’est ajouté au bail.

Violences conjugales : une exception à la solidarité

L’article 136 de la loi ÉLAN prévoit une exception à la solidarité en cas de violences exercées par l’un des conjoints.

La clause de solidarité peut être levée avant la transcription du divorce en cas de violences au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui. La personne victime ou responsable légalement de l’enfant n’est plus solidaire du paiement du loyer si elle quitte le logement où réside l’auteur des violences.

Elle doit toutefois informer le propriétaire bailleur de cette situation par lettre recommandée avec accusé de réception. Son courrier doit contenir :

• Soit la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ;
• Soit la copie d’une condamnation pénale du fautif pour des faits de violences commis contre lui ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de 6 mois.

La solidarité prend alors fin au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L’engagement de la personne qui s’était portée caution pour la victime est également levé à cette date. Le conjoint restant au domicile est le seul à être redevable du loyer et des impayés générés à compter de cette date.

Divorce des locataires et loyers impayés : que faire quand on est propriétaire ?

La procédure de recouvrement des loyers impayés ne diffère pas pour un couple marié, en instance de séparation ou divorcé. Mais vous devez identifier précisément les personnes responsables afin que vos relances et mises en demeure soient conformes.

Tant que le divorce n’a pas été retranscrit, les deux conjoints restent solidaires. Vous devez donc adresser les actes aux deux époux, même si l’un d’eux a quitté le logement. Après la transcription du divorce sur les actes d’état civil, seule la personne figurant sur le bail demeure solidaire et destinataire des différents courriers.

À titre d'information, la garantie loyers impayés (GLI) reste applicable pendant la procédure de divorce, même si l’un des deux époux quitte le logement. En cas de retard de paiement, le propriétaire bailleur peut obtenir la prise en charge selon les modalités prévues par le contrat. Avec Garantme, par exemple, vous êtes indemnisé dès le premier euro impayé, sans franchise ni carence si vous déclarez l’impayé dans les 45 jours qui suivent l’exigibilité du loyer.

Le bailleur et l’occupant doivent évidemment informer l’assureur de la transcription du divorce sur les actes d’état civil, en particulier si le départ de l’un des locataires donne lieu à un avenant au bail. Les conséquences sur la garantie dépendent alors du contrat souscrit. La société de cautionnement peut vouloir vérifier que les conditions de couverture restent réunies et, éventuellement, adapter l’assurance.