Dette locative et surendettement : quel impact sur le propriétaire ?

Perdre plusieurs mois de loyers est déjà une situation difficile pour un propriétaire. Mais lorsque le locataire dépose un dossier de surendettement, une autre question apparaît : sera-t-il encore possible de récupérer les sommes dues ? Or, selon les décisions prises par la Banque de France, la dette locative peut être rééchelonnée, suspendue… ou définitivement effacée.

En 2025, la Banque de France a reçu 148 013 dossiers de surendettement et les trois quarts d’entre eux comportaient des dettes de charges courantes, dont des loyers. Or, lesdits dossiers sont aussi déposés par des locataires, qui ont parfois arrêté de payer leurs loyers depuis des mois, voire des années. Au poids des impayés s’ajoute donc une incertitude majeure pour les propriétaires qui font face à ce cas de figure : que devient la dette locative lorsque le locataire dépose un dossier de surendettement ? C'est ce que nous allons voir.

Dossier de surendettement recevable : le locataire doit-il encore payer son loyer ?

Le dépôt d’un dossier de surendettement, même une fois déclaré recevable par la Banque de France, ne dispense pas le locataire de payer son loyer. Il reste tenu de régler ses charges courantes dans la mesure de ses capacités.

En effet, les décisions de la commission de surendettement valent uniquement pour les dettes existantes au moment de la transmission du dossier. Les loyers à venir ne sont donc pas concernés.

La procédure de surendettement peut néanmoins avoir une conséquence immédiate pour les loyers en cours. Lorsque le dossier est déclaré recevable, les aides au logement (APL, ALS, ALF), souvent suspendues en cas d’impayés, peuvent être rétablies. Elles sont alors versées directement au propriétaire.

Les décisions de la Banque de France : quels impacts pour le bailleur ?

La Banque de France peut prendre plusieurs décisions après avoir étudié le dossier, chacune ayant des conséquences différentes pour le propriétaire.

L’échéancier

Si la commission de surendettement estime que le locataire dispose d’une capacité de remboursement, elle met en place :

• Des mesures imposées (si le débiteur ne possède pas de bien immobilier) ;
• Un plan conventionnel de redressement (si le débiteur possède un bien immobilier).

Ces dispositifs instaurent un remboursement progressif des dettes. Le propriétaire peut donc espérer récupérer les loyers impayés, s’il fait preuve de patience. En effet, le rééchelonnement peut s’étendre sur une période allant jusqu’à 7 ans et les premiers versements peuvent commencer plusieurs mois après la décision de la Banque de France.

Le moratoire

La Banque de France peut également décider de geler les dettes pour une durée maximale de 2 ans.

Pendant cette période :

• Le locataire doit continuer à payer les loyers courants ;
• La dette locative existante est suspendue, sans remboursement immédiat.

Ce dispositif est généralement retenu lorsque la situation du locataire est susceptible de s’améliorer (retour à l’emploi, vente d’un bien, rentrée d’argent à venir). Pour le bailleur, cela signifie un allongement des délais de récupération.

L’effacement des dettes

Enfin, la Banque de France peut opter pour une procédure de rétablissement personnel. L’ensemble des dettes, y compris la dette de loyer, est alors annulé.

Mais deux scénarios sont possibles :

• Le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, quand certains biens sont vendus pour rembourser partiellement les créanciers ;
• Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, quand les dettes sont intégralement effacées, sans remboursement.

En 2025, 34 % des dossiers se sont soldés par un effacement total des dettes*. Cette mesure est prononcée quand la commission de surendettement estime que le débiteur a une capacité de remboursement nulle et que sa situation n’est pas susceptible de s’améliorer.

Expulsion et surendettement : ce qu’il faut savoir

Le dépôt d’un dossier de surendettement n’a aucune incidence sur la procédure d’expulsion locative. Cependant, les choses changent une fois que le dossier est déclaré recevable. La commission de surendettement peut alors saisir la justice afin de demander la suspension temporaire de l’expulsion, et ce, pour une durée maximale de 2 ans.

Attention, cette suspension n’est pas automatique : elle dépend de la décision du juge et est généralement conditionnée à la reprise du paiement des loyers courants.

Enfin, si le bail n’a pas encore été résilié au moment où le dossier est déclaré recevable, le locataire peut bénéficier d’une protection supplémentaire, susceptible de retarder ou d'empêcher la mise en œuvre de l’expulsion.

Quels sont les recours du propriétaire ?

Le bailleur conserve certains droits tout au long de la procédure de surendettement de son locataire.

Être informé

La Banque de France informe les créanciers à chaque étape : dépôt du dossier, recevabilité, mesures décidées.

Le propriétaire peut également se rapprocher de la commission pour suivre l’évolution de la procédure.

Contester les décisions de la Banque de France

Le propriétaire, comme les autres créanciers, a la possibilité de contester la recevabilité du dossier et les mesures prises par la Banque de France.

Il doit contester :

• La recevabilité dans les 15 jours qui suivent la notification ;
• Les mesures dans les 30 jours qui suivent la notification.

La contestation s’effectue par écrit, soit auprès du secrétariat de la commission, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle est ensuite examinée par un juge ou par la commission.

Se faire payer en cas de liquidation

En cas de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, le propriétaire peut demander à être payé sur le produit de la vente des biens du locataire.

La dette locative devient prioritaire par rapport à d’autres créances, notamment celles issues de crédits à la consommation.

Activer la caution

Le surendettement concerne seulement le locataire. Le garant reste lui tenu de ses engagements. Le propriétaire peut donc se tourner vers la caution pour obtenir le règlement des loyers impayés.

Se protéger avec assurance loyers impayés

Un accident de la vie peut toucher tout locataire, même les profils les plus solides, avec des conséquences financières parfois lourdes pour le propriétaire. Dans un contexte de surendettement, les loyers peuvent être remboursés sur plusieurs années… ou ne jamais l’être du tout. Anticiper ce risque permet de sécuriser son investissement.

La souscription d’une garantie loyers impayés (GLI), dès la mise en location, ouvre droit à la prise en charge des loyers dès le premier incident. Elle protège le bailleur, y compris en cas de procédure de surendettement du locataire.

Si le locataire dépose un dossier de surendettement, sa dette locative peut être effacée, gelée ou faire l’objet d’un échéancier. Le propriétaire garde la possibilité de contester cette décision, tout comme il peut aussi se retourner vers la caution, sans attendre le verdict de la commission, ou l’organisme de GLI afin qu’ils prennent en charge les loyers impayés conformément à leur engagement.