Bail de location meublée : définition et obligations
Le bail de location meublée, tel qu’il a été précisé par la loi ALUR du 24... Voir plus
7 février 2019
L’un des objectifs de la loi ELAN, publiée au journal officiel du 24 novembre 2018, vise à adapter les logements aux besoins de mobilité.
Jusqu’à présent, le bail d’habitation se déclinait en trois types de contrats :
- La location nue
- La location meublée
- La location meublée saisonnière
Malgré cela, ces baux n’étaient pas totalement satisfaisants pour certains propriétaires et pour certains types de locataires.
La loi ELAN fournit une solution à ces bailleurs et ces locataires en créant le bail mobilité.
Un nouveau bail d’habitation pour plus de souplesse
À qui est destiné ce bail mobilité ? À toutes les personnes qui ne peuvent s’engager sur le long terme compte tenu de contraintes professionnelles et personnelles.
La loi entend principalement favoriser l’accès au logement des jeunes actifs. Néanmoins, ce bail mobilité reste ouvert à toute personne en « mobilité professionnelle » : les personnes poursuivant des études supérieures, en contrat d’apprentissage, en formation professionnelle, les stagiaires et les intérimaires. Les intéressés devront alors justifier de leur déplacement.
Ce nouveau bail est aussi intéressant pour le propriétaire qui acquiert plus de liberté dans la gestion de son bien. En effet, il répond à une demande, notamment des bailleurs privés qui réclamaient depuis longtemps un « bail à durée déterminée ».
Cette solution permet ainsi de remettre sur le marché locatif des biens qui en avaient été retirés pour manque de flexibilité. De même, pour certains bailleurs qui s’étaient rabattus sur le bail saisonnier d’une durée maximale de 90 jours, elle offre une alternative nettement plus intéressante.
L’opération devient alors rentable pour le bailleur et lui permet de profiter de son bien à titre personnel quand il le souhaite.
De nombreux avantages pour le bailleur assortis de quelques inconvénients
Les modalités de ce nouveau bail d’habitation sont simplifiées :
Le logement loué doit être meublé :
Le bail mobilité s’inscrit dans la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations meublées. Ceci constitue un avantage indéniable pour le bailleur :
- Un logement équipé, disposant de tout le confort pour un usage courant, est loué plus cher qu’un logement vide (de 10% à 20% selon les régions).
- Un logement meublé fait l’objet de mesures de défiscalisation intéressantes, comme notamment la déclaration des loyers dans les BIC, moins taxés que les revenus fonciers.
La durée du bail peut aller de 1 à 10 mois non renouvelables
Si le contrat initial est d’une durée inférieure à 10 mois, il peut être étendu par avenant jusqu’à la limite légale de 10 mois. A l’issue de cette période prédéfinie, le locataire peut rester dans les lieux si les parties signent un nouveau bail de location meublée, dans sa forme usuelle pour un an minimum.
Cette courte durée peut constituer un atout. Outre le fait que le bien redevient disponible pour son usage personnel, le propriétaire est rassuré sur le fait qu’un locataire mauvais payeur ne s’éternisera pas dans les lieux. Le risque de la lourdeur de l’impayé s’en trouve donc amoindrie.
La fixation du montant du loyer est libre et les charges sont forfaitaires
Le loyer reste libre tout en étant dépendant de la localisation dudit logement, c’est-à-dire s’il est situé en zone d’encadrement des loyers, en zone tendue ou sur un territoire non réglementé. Cependant, la révision du montant du loyer est interdite pendant la durée du bail mobilité.
Quant aux charges, elles deviennent forfaitaires. Estimées préalablement par le bailleur pour toute la durée du bail, les charges sont réclamées mensuellement et forfaitairement sans revalorisation ultérieure possible. Ce qui allège d’autant la gestion du bien.
Seul le locataire peut résilier son contrat avant son terme
Dans un bail d’habitation classique, les deux parties peuvent résilier le contrat en respectant un délai de préavis correspondant. Ici, seul le locataire le peut, à la condition de respecter un délai de préavis d’un mois, adressé par courrier recommandé ou par huissier.
Des systèmes alternatifs à la suppression du dépôt de garantie
A l’entrée dans les lieux, le bailleur ne peut plus exiger le dépôt de garantie (1 ou 2 mois de loyer à régler d’avance).
La loi ELAN permet néanmoins de remplacer ce système de protection par un système de garantie.
Garantme propose ainsi la « Caution Mobilité » : la première caution locative qui permet aux bailleurs de profiter du bail mobilité, en toute tranquillité.
Qu’est-ce que la Caution Mobilité Garantme ?
- Une garantie GALIAN Assurance à hauteur de 36.000 € pendant toute la durée du bail
- Une garantie « remise à neuf » couvrant des dégradations mobilières et immobilières à hauteur de 3.000 €, sans vétusté
- Une prise en charge de la procédure juridique en cas d'impayé
Cette solution, gratuite pour le bailleur est financée par la communauté de locataires à hauteur de 4,5% du montant du loyer.
Pour conclure, nous pouvons dire que ce bail mobilité est une opportunité intéressante pour le bailleur si tant est qu’il dispose d’une solide garantie pour faire face aux frais éventuels de réparation.
