Location : que faire en cas de décès de mon locataire ?

Quand un propriétaire décide de mettre un logement en location, il peut anticiper certaines complications comme les loyers impayés ou encore les dégradations. Mais le décès du locataire est une situation plus complexe à gérer. 

En tant que bailleur, vous tenez à récupérer le logement pour le remettre en location. Mais quels sont vos droits et vos obligations, notamment vis-à-vis de la famille du défunt ? Voici tout ce qu’il faut savoir quand un locataire décède en cours de bail. 

Quelle procédure en cas de décès du locataire d’un logement vide ? 

L’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 indique les règles à respecter en cas de décès du locataire en cours de bail dans le cadre d’une location non meublée. La procédure à appliquer est différente selon que le locataire vivait seul ou pas dans le logement. 

Le locataire décédé vivait seul

Si le locataire vivait seul au moment de son décès, le bail est résilié de plein droit. 

La famille du défunt ou le notaire mandaté pour la succession doivent envoyer un acte de décès au propriétaire dans les plus brefs délais : la fin du contrat de location pourra ainsi être actée à la date du décès du locataire. 

Cependant, même si le contrat de location est résilié, le bailleur ne peut pas remettre son bien en location tant que les meubles et les affaires personnelles du défunt sont encore dans le logement. Bien qu’il n’existe pas de délai fixé par la loi, les proches du locataire décédé disposent généralement d’un à deux mois pour vider les lieux et rendre les clés au propriétaire. La famille est également tenue de résilier les contrats d’abonnement (eau, électricité, etc.). 

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes en droit de demander aux héritiers une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et de ses charges tant que vous n’avez pas récupéré le logement vide et ses clés. 

Le locataire décédé ne vivait pas seul

Si le locataire décédé ne vivait pas seul dans le logement non meublé, d’autres règles s’appliquent : 

• Le transfert de bail est automatique si le locataire était marié : son conjoint étant cotitulaire du contrat de location, il peut rester vivre dans le logement ;
• Le transfert de bail est également possible pour les descendants (enfants, petits-enfants), les ascendants (parents, grands-parents), le partenaire lié au locataire par un PACS, le concubin ou toute personne à charge. Cependant, ces personnes doivent apporter la preuve qu’elles vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès. 

Dans ce cas bien précis, l’ayant droit doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur pour obtenir le transfert de bail. Un justificatif prouvant son lien avec le locataire décédé doit être joint. En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas vous opposer au transfert du contrat de location. 

Quelles règles respecter en cas de décès du locataire d’un logement meublé ?

Dans le cas d’une location meublée, c’est le Code Civil qui s’applique : selon l’article 1742, le bail est automatiquement transféré aux héritiers du locataire décédé. 

Deux cas de figure peuvent alors se présenter : 

• Si les héritiers veulent habiter dans le logement, ils n’ont aucune démarche à effectuer à l’exception d’envoyer un acte de décès au propriétaire bailleur ;
• Si les héritiers ne veulent pas vivre dans le logement, ils doivent faire le nécessaire afin de résilier le bail. 

Dans ce deuxième cas, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au propriétaire bailleur afin de donner le préavis : les héritiers disposent alors d’un mois pour vider le logement et rendre les clés.

Comment le bailleur peut-il récupérer le logement d’un locataire sans héritier ? 

Il arrive que le défunt n’ait pas de famille. Dans ce cas, le propriétaire n’a pas le droit vider le logement pour le remettre en location. 

Il dispose toutefois de 2 solutions en cas de succession non réclamée : 

• Contacter le service des Domaines auprès de la préfecture : un curateur est missionné pour mener l’inventaire des biens qui peuvent alors être vendus pour le compte de l’État ;
• Contacter le tribunal d’instance : un huissier de justice intervient pour lister les meubles puis donne l’autorisation de les faire enlever afin de les stocker dans un garde-meuble. Le propriétaire peut ensuite demander le remboursement des frais de déménagement et de stockage. 

Ces 2 procèdures permettent au bailleur de récupérer son bien. Mais elles sont longues à aboutir. Il faut compter entre 4 et 6 mois pour que le logement soit vidé, ce qui occasionne forcément une perte de revenus locatifs pour le propriétaire.

Décès du locataire : que prévoit la loi concernant les impayés ?

Au moment de son décès, votre locataire était en retard dans le paiement de son loyer ? En tant que propriétaire, vous voulez obtenir le paiement de ces loyers impayés. Comment procéder ?

Que la location soit meublée ou nue, les ayants droits sont redevables des dettes du défunt jusqu’à la date de son décès, en proportion de leur quote-part dans la succession. Une seule exception : lorsque les héritiers refusent l’héritage, ils ne sont pas dans l’obligation de régler les impayés du locataire décédé. 

Pour récupérer les sommes dues, vous devez donc soumettre une réclamation aux ayants droits à la succession.