Crédit immobilier : le prêt relais est-il risqué ?

Le prêt relais permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. Souvent perçu comme un crédit risqué, il reste pourtant une solution de financement courante lorsque l'achat et la vente ne peuvent pas être synchronisés.

Acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien est exactement ce que permet le prêt relais. Pourtant, ce crédit immobilier a une réputation compliquée. On l'associe souvent aux ventes bradées dans l'urgence, aux emprunteurs pris à la gorge et aux projets qui tournent mal.

Il reste malgré tout un outil toujours utilisé par les propriétaires lorsque la vente et l'achat ne se synchronisent pas parfaitement.

Alors, cette mauvaise réputation des prêts relais est-elle justifiée ou repose-t-elle surtout sur des idées reçues ?

En bref...

• Le prêt relais est un crédit immobilier court terme, de 12 à 24 mois en cas de reconduction.
• La banque vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel (souvent 50 à 80 %) pour financer un nouvel achat, avant la vente.
• Sa mauvaise réputation vient surtout de situations où la vente traîne : intérêts qui s'accumulent, pression pour brader le bien, double charge financière.
• Son taux est plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique, ce qui alourdit le coût si la vente tarde.
• Bien utilisé, avec une estimation réaliste et un marché porteur, il reste un outil pertinent et souple.
• Des alternatives existent (condition suspensive de vente, vente avant achat) selon votre situation et le marché local.

Prêt relais : définition et fonctionnement

Le prêt relais (également appelé prêt achat-vente) est un crédit immobilier à court terme qui permet à un propriétaire d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu son logement actuel.

La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, généralement entre 50 % et 80 % selon l'établissement et la qualité du dossier, déduction faite du capital restant dû sur un éventuel crédit en cours. Une caution ou une hypothèque peuvent notamment être requises afin de couvrir le montant du crédit octroyé.

D’après les statistiques de la Banque de France, la part des prêts relais dans la production de crédit (hors renégociations), après avoir progressé entre 2018 et 2022, s’est inscrite globalement en baisse depuis 2023. Les prêts relais représentent ainsi 5,9 % des nouveaux prêts en avril 2026.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Le prêt relais existe sous plusieurs formes :

• Le prêt relais sec. Ici, la valeur du bien à vendre suffit à financer le nouvel achat, sans crédit complémentaire, car le coût est égal ou moins important que le bien détenu actuellement.
• Le prêt relais adossé, aussi appelé couplé ou jumelé : c’est le plus courant. Il combine le prêt relais avec un crédit immobilier classique quand le nouveau bien est plus cher que l'ancien. Votre crédit déjà en cours, lui, continue en parallèle du prêt relais.
• Le prêt relais-rachat : au lieu de laisser votre crédit actuel tourner à côté du prêt, la banque le rachète (l'occasion de le renégocier ?) et le regroupe avec le nouveau prêt relais dans un financement unique. Vos mensualités fusionnent en un seul remboursement à taux unique, ce qui lisse la charge et évite d'alourdir votre taux d'endettement.

Pendant la durée du prêt, l'emprunteur ne rembourse le plus souvent que les intérêts (on parle de crédit « in fine »). Le capital, lui, est soldé en une seule fois au moment de la vente. Certaines banques proposent même une franchise totale, où ni le capital ni les intérêts ne sont remboursés pendant la période de transition. Cette option soulage la trésorerie, mais les intérêts se cumulent et alourdissent le coût total du crédit.

La durée d'un prêt relais est généralement de 12 mois, renouvelables une fois, soit un maximum de 24 mois. Ce délai laisse le temps de vendre dans de bonnes conditions, sans se précipiter.

De quoi dépend le montant d’un prêt relais ?

Le montant du prêt relais accordé (quotité de 50 à 80 % du montant de la valeur du bien à vendre) dépend de plusieurs choses :

• Votre situation personnelle, comme votre solvabilité et la présence ou non d’autres crédits en cours ;
• La valeur du bien que vous vendez ;
• La valeur du bien que vous souhaitez acheter ;
• L’état d’avancement de la vente. En effet, tant que le bien n'est pas vendu, la banque prend un risque puisqu'elle avance de l'argent en pariant sur une vente future. Plus la vente est avancée (compromis signé, acheteur trouvé), plus ce risque diminue, donc plus la banque accepte de prêter une somme élevée.

Imaginons un appartement estimé à 300 000 €, avec 40 000 € de capital restant dû sur le crédit en cours. Si la banque applique une quotité de 70 %, car plusieurs acheteurs sont déjà intéressés par le bien, elle retient 210 000 €, puis en déduit les 40 000 € restants. Le prêt relais accordé sera donc d'environ 170 000 €. Cette somme permet de financer le nouvel achat en attendant la vente.

D'où vient la mauvaise réputation du prêt relais ?

La mauvaise réputation des prêts relais ne sort pas de nulle part. Elle s'est construite sur des situations bien réelles, surtout dans les périodes où le marché immobilier se retourne.

Le premier reproche tient au risque de vente qui traîne. Le prêt relais repose sur un pari : celui de vendre son bien dans le délai imparti de 12 à 24 mois maximum et au prix estimé. Si la vente prend du retard ou se conclut en dessous des attentes, les intérêts continuent de courir et l'échéance approche. L'emprunteur peut alors se retrouver contraint de baisser son prix pour éviter un défaut de paiement, d'où l'image du vendeur qui « brade » son bien dans l'urgence.

Le deuxième reproche concerne la double charge financière. Tant que le bien n'est pas vendu, l'emprunteur assume à la fois le nouveau financement et, parfois, le crédit encore en cours sur l'ancien logement. Et sur plusieurs mois, la facture grimpe vite.

Enfin, le prêt relais a souffert des périodes de marché difficile. Quand les délais de vente s'allongent et que les prix baissent localement, ce crédit devient mécaniquement plus risqué. Sa réputation s'est donc dégradée dans les phases où l'immobilier ralentit, même si le mécanisme en lui-même n'a pas changé.

Prêt relais : dans quelles situations est-il utile ?

Malgré ces critiques, le prêt relais garde de vrais atouts, son principal intérêt étant de permettre d'acheter sans attendre la vente, ce qui évite de passer à côté d'un bien qui correspond exactement à son projet.

Il évite aussi la location intermédiaire entre deux logements, souvent coûteuse (double déménagement, frais divers) et contraignante. Pour un secundo-accédant, il fluidifie la transition d'un logement à l'autre.

Le prêt relais est particulièrement adapté quand le marché local est dynamique et que le bien à vendre a de fortes chances de partir rapidement. Pour évaluer cette liquidité, quelques indices concrets peuvent aider : les délais de vente moyens constatés dans le secteur, le nombre de biens comparables disponibles et la vitesse à laquelle ils trouvent preneur. Dans un marché tendu, où les vendeurs refusent souvent les acheteurs sous condition suspensive de vente, le prêt relais peut même être la seule option viable pour sécuriser un achat.

Quels sont les risques et les limites du prêt relais ?

Toutefois, le prêt relais présente plusieurs limites. Le facteur aggravant à la racine de ces problèmes ? Une estimation trop optimiste du bien au départ.

Risque n°1 : devoir revoir à la baisse le prix de vente du bien

Comme vu plus haut, le risque central reste la vente plus lente ou à un prix inférieur à l'estimation. Si le bien ne part pas dans le délai ou se vend sous l'estimation, les intérêts s'accumulent et vous pouvez être contraint de brader le prix du bien.

Risque n°2 : la double charge financière

Autre point abordé précédemment : tant que la vente n'est pas conclue, vous assumez le nouveau financement et parfois le crédit encore en cours sur l'ancien bien. Au prêt s'ajoutent l'assurance (non obligatoire, mais vivement recommandée) et des frais annexes (dossier, garantie). Autant dire que sur 12 à 24 mois, ces éléments pèsent lourd sur le budget.

Risque n°3 : un coût plus élevé que pour un crédit classique

Le coût du prêt relais est plus élevé que celui d'un crédit amortissable classique. D’après CAFPI, en juin 2026, le taux moyen d’un crédit immobilier est compris entre 3 et 3,5% selon sa durée. Et selon les taux effectifs moyens relevés par la Banque de France, le taux moyen d'un prêt relais s'établissait autour de 4,65 % au 1er trimestre 2026 avec un maximum de 6,2 % de taux d’usure pour les prêts relais (pour protéger l’emprunteur de taux excessifs) depuis le 1er avril 2026.

Il faut aussi garder en tête le cadre réglementaire.

Comme pour tout crédit immobilier, le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus nets, assurance comprise. Cette règle, fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), est juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022 (alinéa 5 de l’article L.631-2-1 du code monétaire et financier). Le prêt relais n'échappe pas à ce plafond, même si les banques apprécient de manière plus souple les dossiers dont la vente est déjà bien avancée.

Risque n°4 : la nécessité de réévaluer la situation à échéance

Enfin, si la vente n'aboutit pas à l'échéance du prêt relais, plusieurs cas de figure sont possibles.

• Vous pouvez négocier une prorogation du prêt (souvent un an), que la banque accorde plus facilement si la vente est bien engagée. Elle n'y est toutefois pas obligée.
• La banque peut transformer le prêt relais en crédit immobilier amortissable classique, à condition que votre taux d'endettement le permette.
• La banque peut exiger le remboursement intégral à la date prévue au contrat : la non-vente du bien n'est pas un motif légitime de non-remboursement.
• Vous pouvez mettre l'ancien bien en location le temps de vendre dans de meilleures conditions : les loyers perçus peuvent ramener votre taux d'endettement à un niveau acceptable, à condition que la banque accepte de transformer le prêt relais en crédit immobilier classique.
• En dernier recours, la banque peut engager une saisie immobilière sur le bien financé ou sur le bien en attente de vente.

Les conseils d'experts pour bien utiliser un prêt relais

Quelques bonnes pratiques permettent de limiter les risques du prêt relais.

• Faire estimer son bien de façon réaliste, voire prudente. Multiplier les avis (agence, notaire) sécurise l'évaluation. Une surestimation gonfle artificiellement le montant du relais et fragilise toute l'opération.
• Raisonner sur un scénario conservateur. Simuler la vente avec un prix légèrement en dessous du marché et une durée longue (12 à 18 mois d'intérêts) évite les mauvaises surprises.
• Comparer les offres. Le taux, l'assurance et les conditions de remboursement anticipé varient d'une banque à l'autre. La mise en concurrence peut représenter des économies réelles.
• Vérifier les conditions de sortie. Possibilité de remboursement anticipé sans pénalité, modularité, différé d'intérêts, autant de points à négocier en amont.
• Ne pas surestimer sa capacité à porter deux charges. Mieux vaut prévoir une marge que de compter sur une vente éclair.

Quelles sont les alternatives au prêt relais ?

Le prêt relais n'est pas la seule solution pour acheter avant de vendre. Selon votre situation et le marché local, d'autres options méritent d'être étudiées.

La condition suspensive de vente consiste à soumettre l'achat du nouveau bien à la vente préalable de l'ancien. Cette clause, encadrée par l’article 1304 du Code civil, protège l'acheteur, car si le bien actuel ne se vend pas, l'achat tombe sans pénalité. Son inconvénient ? Elle peut rebuter les vendeurs dans un marché tendu, qui préfèrent des acquéreurs sans condition.

Vendre avant d'acheter reste l'option la plus prudente financièrement, car on connaît son budget exact et on évite toute double charge. Elle suppose en revanche d'accepter une solution de logement transitoire, un double déménagement, etc.

Enfin, un montage adossé à un prêt classique peut, dans certains cas, offrir plus de souplesse qu'un relais sec. Le bon choix dépend de l'écart de prix entre les deux biens, de votre apport et de la liquidité du marché.

Alors, la mauvaise réputation du prêt relais est-elle justifiée ?

En partie seulement. Le prêt relais mérite sa réputation quand il est utilisé sans anticipation, dans un marché défavorable ou sur la base d'une estimation trop optimiste. Dans tous ces cas, les risques qu'on lui prête sont bien réels.

Mais bien préparé, avec une estimation prudente, un marché porteur et une vraie marge de sécurité, il reste un outil de financement souple et utile pour gérer la transition entre deux logements. La mauvaise réputation des prêts relais tient donc moins au produit qu'à la manière de l'utiliser.