Mon logement change de propriétaire : quels sont mes droits ?

Locataire, vous avez été informé que le logement que vous occupez va changer de propriétaire. Pas de panique : cette situation est encadrée par la loi. Comment faire si le propriétaire souhaite récupérer son bien ? Quel impact sur la validité de votre contrat de location ? Quels sont vos droits en tant que locataire ? Pouvez-vous acheter le logement en question ? Garantme fait le point dans cet article.

Vente d’un bien loué : procédures, bail, règles et obligations

Un propriétaire-bailleur peut tout à fait revendre son bien immobilier, et ce, même s’il est occupé par un locataire. Pour ce faire, il dispose de deux options : vendre le bien libre ou occupé. Zoom sur ces deux cas de figure.

La vente libre

Si un propriétaire souhaite revendre son bien inoccupé et vide, il doit alors donner congé à son locataire avant la mise en vente. Le propriétaire bailleur doit respecter un préavis minimum de 3 mois pour un logement meublé ou 6 mois pour un logement vide. 

Dans certains cas, des mesures spécifiques de protection du locataire s’appliquent :

• Si le locataire est âgé de plus de 65 ans, ou dispose de revenus modestes, le propriétaire vendeur a l’obligation de lui proposer une solution de relogement au moins équivalente (superficie, loyer).
• Attention, ces dispositions ne s’appliquent pas si le propriétaire est lui-même une personne âgée de plus de 65 ans ou à faibles revenus.

Mon propriétaire revend mon appartement ou ma maison : puis-je l’acheter ?

Oui, tout à fait ! Si le logement loué est non meublé, le locataire peut demander à être acquéreur lors de sa mise en vente. C’est le droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le logement. Le propriétaire doit lui indiquer les conditions de vente et le prix du bien. Le locataire dispose alors de 2 mois pour y répondre et être candidat à l’achat.

La vente occupée

À l’inverse, le propriétaire peut également vendre son logement en gardant son locataire. Il ne lui donne alors pas congé, le bail de location est maintenu sans changement pour le locataire. Le montant du loyer et les conditions du bail restent inchangés. Le locataire n’a cependant pas de droit de préemption dans ce cas.

La vente d’un logement occupé est souvent intéressante pour les acheteurs au profil investisseur. Elle leur assure des revenus locatifs immédiats sans même avoir à chercher un locataire. Et, pour le locataire, ce changement de propriétaire n’entraîne aucun changement.

Mon propriétaire me donne congé pour vente : quels sont mes droits ?

Si la vente d’un bien occupé reste une procédure courante, le locataire dispose de droits le protégeant. La loi stipule que le locataire a le droit de rester dans le logement jusqu'à la fin de la période spécifiée dans le bail, même en cas de changement de propriétaire. Le changement de propriété ne peut en aucun cas être employé comme motif de rupture prématurée du bail ou contraindre le locataire à quitter les lieux de manière anticipée…

Dépôt de garantie : que se passe-t-il en cas de changement de propriétaire en cours de bail ?

Votre logement change de propriétaire : mais que se passera-t-il lorsque vous déciderez de le quitter, et donc de récupérer le dépôt de garantie fourni lors de la signature du bail ? Est-ce au propriétaire initial de le restituer, ou à votre nouveau propriétaire ? Il faut savoir que lorsqu'un changement de propriétaire intervient, les responsabilités sont transférées au nouveau propriétaire. Ce sera donc au nouveau propriétaire de garantir la bonne restitution de votre dépôt de garantie.

Mise en vente de mon logement loué : que faire en cas de litige ? 

La mise en vente d’un bien immobilier loué est une procédure complexe. Dans cette situation, les propriétaires vendeurs, les acheteurs, comme les locataires, doivent respecter un cadre législatif clair. Des litiges peuvent survenir sur plusieurs points. Voici la marche à suivre en cas de désaccord ou contentieux.

Demande de congé abusive ou ne respectant pas les conditions requises

Cette demande de congé pour vente vous semble abusive ? Si les règles légales ne sont pas respectées, vous pouvez contester la procédure. Adressez-vous à un avocat ou consultez une ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement). Saisissez le tribunal d’instance si nécessaire.

Refus du locataire de quitter les lieux

Vous ne souhaitez pas quitter votre logement et avez décidé de continuer à l’occuper malgré sa mise en vente. Malheureusement, si vous ne partez pas à la fin du délai de préavis, votre propriétaire devra engager une procédure judiciaire pour obtenir votre expulsion.

Refus du propriétaire de respecter ses obligations

Si le propriétaire met en vente le bien sans respecter toutefois ses obligations (notification de préavis de 3 ou 6 mois, refus de restituer votre dépôt de garantie, ne vous informe pas des conditions de vente…), alors une action en justice est possible. Commencez par un signalement auprès d’association de défense des locataires pour vous accompagner. Si la situation n’évolue pas, vous pourrez engager une procédure auprès du tribunal compétent pour obtenir réparation.

Votre bail est maintenu, mais un désaccord avec le nouveau propriétaire subsiste

Après l’achat, le nouveau propriétaire est tenu de respecter les termes du bail en cours. En cas de tentative de modification abusive du contrat de bail ou d’augmentation du loyer, vous pouvez la contester en lui envoyant une mise en demeure. Après la vente du bien en question, le nouveau propriétaire devient responsable de l’entretien du logement dès la vente : les travaux essentiels, le remplacement des équipements défectueux…. Si des obligations ne sont pas respectées de son côté, le recours à une action en justice reste une option.

L'annonce d'un changement de propriétaire peut inquiéter le locataire. Il doit trouver un nouveau logement en l’espace de 3 à 6 mois, ce qui peut être une source de stress, en particulier s’il vit en famille ou qu’il vit dans une zone à forte tension immobilière… Toutefois, des règles encadrent cette pratique, que le locataire doit connaître pour vivre au mieux cette transition.