Le dépôt de garantie : ce que vous devez savoir

Lorsque vous louez un logement, le bailleur ou l’agence immobilière, vous demande un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme d’argent versée à la signature du bail. Cette somme est encaissée et conservée pendant toute la durée de la location. Elle permet au propriétaire de se prémunir contre les éventuelles dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie. Montant, délai de restitution et recours… Garantme vous expliquons tout de ce que vous devez savoir sur le dépôt de garantie ! 

Quel est le montant du dépôt de garantie pour une location ? 

Le dépôt de garantie est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Son montant et sa restitution sont régis par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur. 

En effet, pour un logement vide, le montant maximum pouvant être réclamé est de 1 mois de loyer hors charges. Quant à une location meublée, le propriétaire peut demander jusqu’à 2 mois. 

En revanche, il est interdit de demander un dépôt de garantie dans les cas suivants :

• À la signature d’un bail mobilité
• Si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (un loyer payé trimestriellement par exemple).

Par ailleurs, son montant doit obligatoirement être inscrit dans le contrat de location. Toutefois, il n’est pas possible de l’augmenter que ce soit en cours du bail ou lors de son renouvellement. 

Pour finir, son versement peut être effectué directement ou par l’intermédiaire d’un tiers comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Il s’agit d’un financement accordé aux locataires sous conditions de ressources notamment. 

Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?

Depuis la loi Alur de 2014, le délai légal de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature du contrat de location, à savoir :

• Bail signé ou reconduit pour la dernière fois avant le 27 mars 2014 : il doit être restitué dans les deux mois à compter de la date de restitution des clés.
• Bail signé après le 27 mars 2014 : il doit être restitué sous un mois après la restitution des clés. En revanche, si des dégradations sont constatées, le délai de restitution passe à deux mois. 

Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?

Avant toute chose, sachez que le dépôt de garantie ne sert pas à régler le dernier mois de loyer. En revanche si vous avez des impayés ou des charges à régulariser, le bailleur peut les retenir sur le dépôt de garantie. Et si le montant ne suffit pas, il peut aussi engager une procédure à votre encontre. 

Mais toute retenue faite sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur ou l’agence immobilière. 

Les retenues pour la remise en état du logement 

En effet, c’est lors de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que le propriétaire peut mettre en évidence d’éventuelles dégradations ou des réparations locatives qui n’auraient pas été effectuées avant votre départ du logement.  

Concrètement, le bailleur peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie au titre des travaux d’entretien ou de réparations qui sont normalement imputables au locataire comme : la réfection des joints, le remplacement des interrupteurs, des prises ou encore un défaut d’entretien de la climatisation… 

En revanche, il ne peut pas retenir les travaux dus à la vétusté, c’est-à-dire les dégradations imputables à l’usure normale des choses. Par exemple, il ne peut pas vous demander de repeindre l’appartement après avoir vécu plus de 7 ans dans le logement. 

Quoiqu’il en soit, le bailleur doit pouvoir justifier le montant des travaux soit sur facture soit sur devis. Ainsi, il peut retenir tous les travaux s’il s’agit de réparation ou d’entretien locatif. Cependant, il ne peut pas facturer le remplacement d’un élément dégradé comme un parquet par exemple. En effet, il lui est impossible de facturer une valeur à neuf, il devra tenir compte de la vétusté. 

C’est pourquoi, afin de limiter les litiges en fin de location, les agences immobilières ont recours à des grilles de vétusté permettant d’évaluer plus facilement le montant qu’il est possible de retenir sur le dépôt de garantie.  

Attention en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur ou de leur représentant, aucune retenue n’est possible sur le dépôt de garantie. 

Le cas particulier des retenues pour les charges locatives 

En fin de bail, le propriétaire peut procéder à la régularisation provisoire des charges locatives. En effet, il est autorisé à prélever une quote-part de 20% sur le montant du dépôt de garantie. De plus, il peut conserver cette somme jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. 

Dans ce cas, la régularisation et la restitution du solde après l’éventuelle déduction des sommes dues au bailleur, doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation des comptes.

Néanmoins rien n’empêche de trouver un accord entre propriétaire et locataire afin de solder immédiatement le compte. 

Quels sont les recours du locataire en cas de litige ? 

Dans le cas où le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, vous pouvez obtenir des intérêts de retard, à savoir :

• Bail signé avant le 27 mars 2014 : le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal.
• Bail signé depuis le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Attention de bien transmettre votre nouvelle adresse au bailleur, à défaut cette majoration ne peut pas s’appliquer ! 

Pour demander la restitution de votre dépôt de garantie ou contester les retenues, vous pouvez procéder comme suit :

• Le bailleur ne le restitue pas dans le délai imparti : vous devez lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Le bailleur refuse de vous le rembourser : vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.
• En cas d’échec de conciliation : vous devez saisir le juge de proximité pour les litiges jusqu’à 4000 €. Au-delà de ce montant, il convient de s’adresser au tribunal judiciaire compétent. 

Le dépôt de garantie peut vous être restitué en main propre ou par virement bancaire. Dans le cas d’une vente du logement loué en cours de bail, ce sera le nouveau propriétaire qui devra vous le restituer. 

En résumé, si vous souhaitez récupérer la totalité de votre dépôt de garantie, vous devez entretenir le logement et procéder aux réparations locatives conformément à la loi du 6 juillet 1989. N’hésitez pas à prendre des photos lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie afin d’éviter au maximum les litiges avec votre bailleur.