Caution locative : quelle différence entre caution et dépôt de garantie ?

Entre dépôt de garantie et caution, la confusion est courante mais elle a surtout la vie dure. La raison principale vient du fait que, par abus de langage, on utilise souvent le mot « caution » lorsqu’on parle du dépôt de garantie. Sur un plan purement étymologique, il est vrai que la caution peut désigner une somme d’argent versée pour servir de garantie. Mais en droit immobilier, il existe une différence claire entre la caution locative et le dépôt de garantie.

La définition du dépôt de garantie

Pour donner la définition la plus simple du dépôt de garantie, il suffit de s’attarder sur les mots qui composent la notion.

Le « dépôt » d’une somme entre les mains du bailleur

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un dépôt d’argent. Le locataire remet au propriétaire qui l’encaisse la somme définie dans le bail. Celle-ci ne sera plus disponible pour le preneur mais le deviendra pour le bailleur pendant toute la durée du bail, sans toutefois qu’elle ne fasse l’objet d’une révision ou ne produise d’intérêts.

Le montant du dépôt de garantie diffère selon le type de location :

• Dépôt de garantie d’un logement vide : il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer,
• Dépôt de garantie d’un logement meublé : il est limité à 2 mois de loyer, exception faite en cas de bail mobilité où aucun dépôt de garantie n’est exigible.

Lorsque le paiement du dépôt de garantie s’effectue par la remise d’un chèque, il peut également être confondu avec le « chèque de caution ». Or ce dernier n’est encaissé qu’à certaines conditions alors que le chèque du dépôt de garantie l’est dans tous les cas.

La « garantie » de l’état du bien immobilier

Cette somme garantit au bailleur les obligations contractuelles de son locataire en ce qui concerne essentiellement l’état du logement. Après le départ du preneur, un état des lieux de sorti est établi puis comparé avec celui réalisé lors de la prise de possession. Si les deux divergent, le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie pour procéder aux remises en état lorsque les dégradations sont le fait du locataire.

La définition de la caution locative

La principale différence entre la caution et le dépôt de garantie est constituée par le fait que la caution locative n’est pas une somme d’argent.

Une personne pour régler à la place du locataire

La caution est en réalité un acte juridique par lequel une personne s’engage à se substituer au locataire dans ses obligations de règlement dans l’éventualité où celui-ci ne pourrait pas les honorer. Cette personne devient alors le garant du preneur, également appelé « caution » contre lequel le bailleur peut se retourner en cas de besoin. Si le garant signe :

• Une caution solidaire, le propriétaire a le droit de se retourner indifféremment vers le locataire ou sa caution dès le premier impayé.
• Une caution simple, le propriétaire doit d’abord épuiser tous ses recours contre le locataire avant de demander à la caution de payer.

Dans tous les cas, la personne qui se porte caution ne verse aucune somme au bailleur lors de la prise d’effet du bail car son intervention reste hypothétique.

La garantie des dettes locatives

La caution locative couvre toutes les dettes que le locataire peut avoir envers le bailleur, son créancier. En d’autres termes, celui-ci peut demander au garant de rembourser les loyers, les charges mais aussi les travaux de remises en état du logement si ceux-ci sont la conséquence des actes du preneur. Le propriétaire devra cependant justifier du bien-fondé des sommes réclamées.

Dépôt de garantie et caution de location : une mise en œuvre distincte

Ni le dépôt de garantie, ni la caution de location ne sont légalement obligatoire lors de la signature du bail. Ce sont seulement des sécurités utilisables simultanément ou séparément auxquelles les bailleurs prudents peuvent demander à leurs locataires. Toutefois, leur mode de fonctionnement diffère.

La retenue du dépôt de garantie

En matière de dépôt de garantie, la main revient au bailleur qui, parce qu’il a encaissé la somme, peut décider de la restituer totalement ou partiellement, voire ne pas la restituer du tout. Il doit bien évidemment s’appuyer sur les différences entre les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que les éventuels impayés au moment de la libération du logement. Ainsi, il appartient au locataire de contester les retenues de son propriétaire s’il considère qu’elles sont infondées. Cela étant, le propriétaire peut ne pas disposer d’un dépôt de garantie d’un montant suffisant pour réparer les dégradations.

La procédure contre le garant

A contrario, la caution locative exige une action du bailleur pour qu’il puisse obtenir réparation. En effet, il n’a pas d’autre choix que d’introduire un recours en justice après mise en demeure soit du locataire, soit du garant, soit des deux. La procédure pour actionner la caution de location est certes plus longue que celle concernant le dépôt de garantie, mais le propriétaire a nettement plus de chances d’être remboursé si la dette locative du locataire s’avère importante.

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Si la différence entre caution et dépôt de garantie est notable, ces deux garanties ne sont pas exclusives l’une de l’autre. Compte tenu de leurs objectifs différents, elles constituent à elles deux un excellent rempart contre les impayés de loyers. Cela étant, la caution locative apporte au locataire une valeur ajoutée indéniable. Il est clair que se présenter au propriétaire avec un garant solide lorsqu’on est candidat à la location d’une bien immobilier prisé s’avère généralement déterminant dans la sélection des dossiers. Cela est d’autant plus vrai lorsque l’on fait partie de la catégorie des locataires « à risque », c’est-à-dire avec de faibles revenus ou avec une situation professionnelle instable, qui peuvent inquiéter certains bailleurs.