Recevoir une lettre de son propriétaire annonçant une augmentation de loyer n’est jamais une bonne nouvelle. Mais avant de vous acquitter de cette revalorisation, vérifiez la performance énergétique de votre logement. En effet, les biens immobiliers considérés comme des passoires thermiques ne peuvent plus faire l’objet d’une hausse de loyer. Découvrez si l’augmentation est justifiée et comment la contester en cas de litige.
Augmentation de loyer : la revalorisation est-elle légale ?
Ce n’est pas parce que votre propriétaire souhaite augmenter votre loyer qu’il est autorisé à le faire. En effet, en France, la revalorisation des loyers est strictement encadrée et dépend de plusieurs critères, dont la performance énergétique du logement.
Dans quels cas une augmentation de loyer est-elle autorisée ?
Un propriétaire peut augmenter le loyer en cours de bail seulement dans des situations bien précises. La loi autorise une revalorisation :
- Une fois par an, si le bail prévoit une clause de révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) ;
- Lors du renouvellement du bail, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché ;
- Après des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique, et seulement avec l’accord du locataire.
Dans tous les cas, le montant de l’augmentation est plafonné et doit respecter des règles strictes. Il ne peut pas dépasser :
- L’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee pour une augmentation en cours de bail ;
- La moitié de l’écart entre le loyer actuel et les prix du marché si l’augmentation se fait lors du renouvellement du bail ;
- 15 % du coût total des travaux TTC si l’augmentation a lieu suite à des travaux.
Le propriétaire doit en plus respecter l’encadrement des loyers dans les communes concernées (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc.)
Pourquoi le DPE peut rendre une hausse de loyer illégale ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer.
Cette interdiction s’applique :
- À la révision annuelle du loyer en cours de bail ;
- À la revalorisation d’un loyer jugé sous-évalué lors du renouvellement du bail ;
- Aux logements loués nus ou meublés.
Tous les baux d’habitation sont concernés, y compris les colocations et le bail mobilité. La mesure s’applique pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 24 août 2022.
Tant que le bien immobilier classé F ou G et n’a pas fait l’objet de travaux permettant d’améliorer sa performance énergétique, le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer.
Où trouver le DPE de votre logement ?
Le propriétaire doit obligatoirement vous fournir un DPE valide, réalisé par un professionnel agréé, lors de la remise du bail. Il n’est pas obligé de le faire lors de la reconduction du contrat de location.
Si le diagnostic de performance énergétique n’a pas été transmis lors de la mise en location, demandez à votre bailleur de vous le communiquer lors de la reconduction du bail. Il a l’obligation de le faire dès lors que vous en faites la demande.
Votre propriétaire vous a fourni un DPE incomplet, vierge ou périmé ? Exigez un nouveau diagnostic. Là encore, il a l’obligation de le faire effectuer, à ses frais, et de vous le transmettre.
Bon à savoir : Les DPE sont en principe valides pour une durée de dix ans. Cependant, le mode de calcul a été revu plusieurs fois et les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Logement classé F ou G : comment bloquer une hausse de loyer ?
Vous êtes en droit de refuser une hausse de loyer interdite en raison du DPE. Il est toutefois important de respecter certaines règles quand vous contestez l’augmentation du loyer.
De plus, vous devez continuer à payer votre loyer pendant toute la procédure de contestation, même si vous n'avez pas à payer la partie que vous contestez. Attention, s’il s’avère que l’augmentation est justifiée, vous devrez payer le reliquat.
Étape 1 : informez votre propriétaire
La première étape pour contester ou refuser une augmentation de loyer à cause du DPE consiste à prévenir votre propriétaire. Écrivez-lui pour lui rappeler la loi et le caractère non légal de l’augmentation.
Voici un exemple de mail que vous pouvez adresser à votre bailleur.
OBJET : Refus de l’augmentation de loyer — logement classé F/G au DPE
Madame,
Monsieur,
J’accuse réception de votre demande d’augmentation de loyer concernant le logement que j’occupe au [adresse du logement].
Après vérification, je souhaite vous informer que cette augmentation ne peut légalement s’appliquer en l’état. En effet, le logement est actuellement classé [F/G] au diagnostic de performance énergétique (DPE), annexé au bail.
Conformément à l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Climat et Résilience, la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au DPE, que ce soit dans le cadre d’une révision annuelle ou lors du renouvellement du bail.
En conséquence, je suis dans l’obligation de refuser cette augmentation de loyer, celle-ci n’étant pas conforme à la réglementation en vigueur.
Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Votre nom]
Cette démarche amiable suffit souvent à annuler l’augmentation de loyer. Cependant, si votre bailleur refuse, vous devez suivre le reste de la procédure.
Étape 2 : envoyer une mise en demeure
Cette étape est facultative. Plus formelle que la précédente, elle peut décider votre propriétaire à abandonner son projet d’augmentation de loyer.
Envoyez à votre propriétaire un courrier en recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez utiliser le texte du message précédent et ajouter des documents (copie du DPE, de l’article de loi ou de votre contrat de location).
Étape 3 : engagez une démarche amiable
Si votre bailleur ne répond pas ou refuse de revenir sur sa décision, vous devez saisir soit :
- La commission départementale de conciliation (CDC) ;
- Un conciliateur de justice ;
- Un médiateur civil.
La commission, le conciliateur ou le médiateur examinent votre dossier, puis se prononcent sur la légalité, ou non, de l’augmentation de loyer au vu du DPE.
La démarche auprès d’un médiateur civil est généralement plus rapide, mais son intervention est payante. Les frais peuvent être répartis entre le propriétaire et le locataire.
Étape 4 : saisissez le juge
Si la démarche amiable échoue, vous devez saisir le juge des contentieux et de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
La procédure peut être longue et nécessiter des connaissances juridiques. N’hésitez pas à vous faire accompagner par une association comme l’ADIL ou à solliciter le service de protection juridique associée à votre contrat d’assurance habitation.
Attention, il existe un délai de prescription pour saisir le juge. Vous devez faire appel à lui dans les trois ans qui suivent la date de révision du loyer.
En résumé
Un propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au DPE. Si une hausse vous est notifiée malgré cette interdiction, commencez par la contester à l’amiable, par écrit. En cas de refus, vous pouvez envoyer une mise en demeure, saisir un conciliateur ou, en dernier recours, le juge.